“售后包租”法律风险提示
“真正零风险投资----XX国际金融超市”、“最高13.4%超值回报率”、“即买即收租”、“政府重点项目”。最近几年市场上出现了很多售后包租及变相的售后包租的销售模式，而这些销售形式无一例外，都有一个共同的特点，以无风险、高收益等宣传口号向购房者承诺，借此吸引大量的购房者，这其中商铺和产权式酒店领域更是高度依赖此种销售模式，笔者之前遇到过很多相关的咨询，在查阅、整理相关资料后，以此文来简要分析售后包租销售模式背后的法律风险。
售后包租的含义
售后包租，是一种集销售与融资的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。他的商业模式一般是签两个主要合同，一个是开发商同业主签订《商品房（商铺）买卖合同》，另一个是开发商同业主签订《委托经营管理协议》（实为租赁协议），约定业主再把房子出租给开发商，但此时开发商一般不会以开发商名义同业主签订《委托经营管理协议》，一般会单独找一个管理公司作为合同相对方，往往两个公司之间具有很强的关联性。
售后包租蕴藏的法律风险
开发商将商铺虚拟分割为3-6平方米的“小格子”，分割出售，且未能取得政府许可（甚至被许多地方政府明令禁止），导致不能办理房产证，且容易出现开发商将分割后的“小格子”重复出售，一房多卖。
开发商同业主在合同中约定出租期限届满后即几年后办理产权证，或者向业主许以更高的回报约定租期届满后回购，此种情况下，一旦开发商或者管理公司跑路（破产），既不能交付投资者购买的房屋并办理房产证，也不能兑现包租、返本销售等承诺，投资者可能血本无归。
开发商在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，便以内部认购等形式变相进行销售融资。
开发商资金用途未受到有效监管，将客户资金挪作他用，或者经营不善，导致资金链断裂、楼盘烂尾。
由于开发商一般会单独找一个管理公司作为《委托经营管理协议》的相对方，不管该管理公司与开发商之间是否具有某种关联关系，向业主支付租金及高利润回报的义务已经转移给了该管理公司，该管理公司的是否有能力履行上述义务存疑，如果该管理公司跑路或者破产，将导致业主难以向开发商主张合同权利，维护自身的合法权益。
三、《商品房（商铺）买卖合同》、《委托经营管理协议》效力如何认定
司法实践中对《商品房（商铺）买卖合同》、《委托经营管理协议》的效力持有以下三种观点（假定合同双方均具备相应资质，民事行为能力）：
1、合同无效，原因是住建部早在2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
2、合同有效，原因是《商品房销售管理办法》仅仅属于部门规章，而不属于《合同法》第52条第（五）款规定的法律、行政法规的强制性规定，且均属于双方当事人的真实意思表示，法无禁止皆自由。
3、合同可撤销，原因是在售后包租中，开发商采用巨额回报等诱惑性方式吸引客服购买商铺，其真实目的是快速吸收资金，而对如何履行合同义务并不关心，存在故意陈述虚假事实或者隐瞒真实情况，属于《合同法》第54条规定的欺诈。
笔者认为观点2更具有可采性，坚持合同有效，有利于遏制开发商或者管理人单方面以合同无效为由拒绝向业主履行交付房屋、办理房产证、支付租金及其他承诺回报等合同义务。
最后，随着经济形式的不断更新，售后包租的模式也变得花样百出，但存在的风险是值得每一个理性的经济人不容忽视的，且在当前法律法规框架内，即使我们认为《商品房（商铺）买卖合同》、《委托经营管理协议》均属有效合同，开发商有义务履行买卖合同，管理人亦有义务向业主支付租金及其他承诺回报，但届时他们是否还具备履行能力呢，值得引起我们的重视。
