律师观点分析

　　河南省驻马店市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2015)驻民三终字第00542号

　　上诉人(原审被告、反诉原告)马光某。

　　委托代理人胡志慧，河南安澜律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)汝南县某某山宾馆。

　　法定代表人宋某某，该宾馆总经理。

　　委托代理人赵某，该宾馆工作人员。

　　委托代理人赵丽，河南尚成律师事务所律师。

　　原审被告李刚。

　　上诉人马光某因房屋租赁合同纠纷一案，不服汝南县人民法院(2015)汝民初字第1243号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马光某的委托代理人胡志慧，被上诉人汝南县某某山宾馆的委托代理人赵某、赵丽领到庭参加诉讼。原审被告李刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审结。

　　原审法院判决认定，2010年7月，原告与被告马光某口头约定，由被告马光某租赁原告汝南县某某山宾馆西楼大门南二楼房屋7间及三楼大厅，用于开办天中娱乐会所。双方没有签订书面租赁合同。该会所于2010年8月开业，于次年8月停业。2013年4月底，原告收回上述租赁房屋。被告马光某共向原告支付租金250000元。经评估，上述租赁房屋在2010年8月至2013年4月30日之间的市场公允租金水平为326040元。

　　原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告汝南县某某山宾馆将其房屋出租给被告马光某，双方成立房屋租赁合同法律关系。双方虽未签订书面租赁合同，但原告将房屋实际交付给了被告，被告马光某也实际使用了该房屋，因此，原被告双方的房屋租赁合同合法有效。因双方对房屋租赁期限没有明确约定，又未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条的规定，本案所争议的房屋租赁合同为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。基于此，原告已于2013年4月底收回了房屋，解除了与被告的房屋租赁合同关系，双方对此均无争议。本案的争议焦点是：1、租赁房屋的年租金是多少，被告马光某是否拖欠原告租金?2、被告李刚是否为共同承租人?3、被告马光某的反诉请求是否有事实依据?关于第一个焦点，原审法院认为，原被告双方均无充分证据证明本案所涉租赁房屋的年租金是多少，此种情况下，原审法院根据原告申请，委托相关评估机构对上述租赁房屋在争议时间区间内的租金水平进行评估，评估结果为：委估房屋在2010年8月至2013年4月30日之间的市场公允租金水平为326040元。上述评估结果程序合法，依据充分，客观真实，应作为认定本案争议房屋租金水平的依据。据此认定，被告马光某尚欠原告房屋租金76040元(326040元-250000元)。关于第二个焦点，原审法院认为，根据谁主张谁举证的举证责任分配原则，原告应对被告李刚系上述租赁房屋共同承租人的事实承担举证责任。而原告提供的证据不足以证明其主张成立，且被告马光某以及被告李刚本人均对此予以否认，即原告未能完成其证明责任，应承担举证不能的法律后果。因此，原告主张被告李刚系房屋共同承租人的事实，证据不足，不予认定。关于第三个焦点，原审法院认为，反诉原告马光某不能举证证明其损失的存在及具体数额，同样应承担举证不能的法律后果，对其反诉请求，不予支持。另外，本诉原告关于水电费的请求，证据不足，不予支持。综上，被告马光某承租原告的房屋后，未足额支付房屋租金，其行为构成违约，应承担违约责任。原告请求被告马光某支付所欠租金及自起诉之日起的利息，理由正当，予以支持，但所欠租金数额应以本院认定的为准，超出部分，不予支持。原告请求被告支付水电费，及请求被告李刚承担连带责任的证据不足，不予支持。反诉原告马光某请求反诉被告汝南县某某山宾馆退还租金及赔偿损失的证据不足，不予支持。据此，原审法院判决：一、被告马光某于本判决生效之日起五日内支付原告房屋租赁费76040元及利息(自2014年9月24日起至本判决确定的付款之日止，按银行同期贷款利率计算)。二、驳回原告汝南县某某山宾馆的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告马光某的反诉请求。本案本诉受理费8189元，评估费6000元，共计14189元，本诉原告负担9488元，本诉被告马光某负担4701元;反诉费6050元，由反诉原告马光某负担。被告马光某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　宣判后，马光某不服，提起上诉。其上诉称，其已经把五年的租赁费共计25万元交清，原审法院未支持其要求汝南县某某山宾馆退回其租金116666.67元错误;原审未支持其要求汝南县某某山宾馆赔偿财产损失20万元错误。为此，请求二审法院撤销原判，依法改判。

　　二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。

　　本院认为，本案中，汝南县某某山宾馆及马光某均未提供充分的证据证明涉案房屋的年租赁费的确切数额，原审法院委托评估机构对租赁期间的租赁费用进行了评估。原审法院依据评估机构的评估数额，认定马光某尚欠汝南县某某山宾馆的租金76040元并无不当。对于20万元的财产损失，马光某没有提供证据证明其财产损失的存在及计算依据，应当承担举证不能的法律后果。综上，马光某的上诉理由不足，不予支持。原审法院判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费7751元，由上诉人马光某负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　孙　　　　　　　　　强

　　代理审判员　吴宏宇代理审判员袁玉慧

　　二〇一五年十二月二十日

　　书　记　员　王　　　　妍　　　　妍