名为买卖实为民间借贷纠纷案例及法律规定

名为买卖实为民间借贷纠纷案例及法律规定

---杜凯律师

【案例】

A公司与B公司虽然签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房备案登记，但是《商品房退房退款协议书》约定：“一、甲方(B公司)必须于20**年**月*日前将《商品房买卖合同》中所约定的购房款退回给乙方(A公司)。乙方收到退房款后，与甲方解除《商品房买卖合同》。二、20**年**月*日前，商品房已达到交付条件，但甲方仍未能将全部房款退回给乙方的，乙方不能要求甲方交付商品房，不能擅自入住或出租，不能要求B公司办理房屋产权证，不能拒绝收取B公司退还的购房款”加之双方当事人后续签订的一系列协议书，可知双方的真实意思表示并非买卖商品房，而是B公司向A公司借款，且双方都认可其之间系民间借贷关系，因此本案为民间借贷纠纷。双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记是为了担保债务的履行。因此，双方签订的《商品房买卖合同》《商品房退房退款协议书》《退款协议》《协议书》等，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，应认定为非典型的担保方式。即在B公司不能按时归还借款及违约金的情况下，A公司可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。A公司诉请对案涉的10套房屋拍卖、变卖后所得款项享有优先受偿权，符合上述法律规定，予以支持。

【案例分析】

本案双方虽然签订了《商品房买卖合同》，并办理了商品房备案登记，但是双方的真实意思是进行借款，所谓的买卖应认定为非典型的担保方式。采取这种方式能够更好的保证借款人还款，即使不能及时还款，出借人也可以对房屋进行拍卖、变卖所得款项可以优先受偿。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条

  当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

  按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

《民法典》第146条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

【民间借贷相关规定】

民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过法律规定的利率范围。民间借贷分为民间个人借贷活动和公民与金融企业之间的借贷。民间个人借贷活动必须严格遵守国家法律、行政法规的有关规定，现根据多年处理借款类案件的经验将其常见的相关问题整理如下，尽请参考。

【民间借贷对利息相关问题的处理】

㈠没有约定利息应当视为无利息约定

《民法典》第六百八十条 【禁止高利放贷以及对借款利息的确定】禁止高利放贷,借款的利率不得违反国家有关规定。

借款合同对支付利息没有约定的,视为没有利息。

借款合同对支付利息约定不明确,当事人不能达成补充协议的,按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息;自然人之间借款的,视为没有利息。

律师认为，我国法律对于民间借贷利息的规定，有无息推定原则，即对当事人在借款合同中对利息没有约定或约定不明确的，应当推定确认借款人不必向贷款人支付借款利息。

㈡利息的约定必须符合法律规定。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定 》第二十五条的规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

意味着，从2022年1月20日起，民间借贷的最高利率从之前的15.4%降到14.8%。

 ㈢ 预先在本金中扣除利息的，人民法院应当按照实际出借的金额认定为本金。

㈣复利不能计算原则，《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》中都明确规定：出借人不得将利息计入本金谋取复利。

㈤除借贷双方另有约定的外，借款人可以提前偿还借款，并按照实际借款期间计算利息。

【民间借贷案件证据要求】

 ㈠、证明当事人诉讼主体资格的证据

1、当事人为自然人的，应提交其身份证明资料，如身份证或户口本等。

2、当事人为法人或其他组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本或由工商登记机关出具的工商登记清单、社团法人登记证等。并提交机构代码证，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件。

3、当事人名称在诉争的法律关系发生后曾有变更的，应提交变更登记资料。可到工商局查询，也可以在工商局网站查询。

㈡、证明借款关系存在的证据

借款合同、借款协议、借条、欠条、还款承诺书、证人证言、录音、电子信息资料等。

㈢、证明已偿还借款的证据

收条或各次还本付息的付款凭证。

㈣、诉讼请求金额的计算依据

提供诉讼请求中关于要求计付本金及利息数额的计算清单，包括本金余额的计算清单、利息金额的计算清单等。

【借贷案件中举证责任的分配】  

民间借贷发生纠纷后，首先应当确认借款关系是否成立以及借款合同是否有效。没有书面合同的，当事人对是否存在借款关系发生争议时，主张存在借款关系的一方当事人负有举证证明责任。能够证明借款关系存在的，按照民间借贷案件进行审理。根据《证据规则》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”在借贷纠纷案件中，原告作为债权人行使债权请求权，首先应该主张其请求权成立并已经届期，为此其应该向法院提供其权利发生并已经届期的法律事实成立的证据。由于借款合同双方当事人的义务履行有先后顺序，债权人主张合同权利的发生，其应该为两个要件事实的成立负举证责任：一个是合同的成立和生效，一个是其已经履行了合同的义务。针对这两个要件事实的证据，原告要承担债权债务关系存在的举证责任。一般就是借款合同、借据、账簿以及其他能够证明双方存在债权债务关系的证据。只要债权人提供了这两份证据，其举证责任即基本完成，其余的应该是债务人的抗辩问题。