登记在小孩名下的房产相关问题（2022）
---杜凯律师
【案例】
20**年，张某和唐某登记结婚，婚后生育1个男孩，后因为孩子要在西安上学，于是在西安某某初中旁购买一套学区房，目前总价***万，登记有妻子和小孩两个人的名字。现在夫妻感情不合，准备离婚，此套房屋如何分割。
【最新规定】
根据民法典的规定相关规定，一旦父母为未成年子女购买房屋，父母作为法定监护人无权随意处置被监护人的房屋。一般情况下必须等孩子年满18周岁在征得孩子同意情况下才可以处置房产。不过法律对此有特殊规定，当孩子需要大额花费时，可以由全体监护人一致同意，出具相关部门证明情况下到公证处办理公证也可以处置房产，但这个特殊情况条件要求比较高。上面案例中，夫妻因离婚想要处置孩子名下的房产肯定是不符合法律规定条件的。
《中华人民共和国民法典》
第二十三条 【法定代理人】无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。
第二百三十一条 【因事实行为发生物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【律师分析】
夫妻双方共同出资购买房屋时，出于各种因素的考虑，会将未成年子女登记为产权人，有时会将房屋产权只登记为未成年子女一人。鉴于未成年人不承担义务，因此，在确认未成年人权利份额时应区别不同情况：
一种情况为夫妻双方共同出资购房，产权人登记未成年子女一人，除有相反的证据外，该房屋视为孩子的个人财产。该种观点认为父母的这种行为为赠与，未成年人是房屋的唯一所有权人。
另一种情况为夫妻双方出资购房，产权人只登记为未成年子女一人的，应该综合考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思，除有相反的证据外，该房屋视为夫妻及未成年子女的共同财产；
我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人。根据民法典物权的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发〈房屋权属证书印制管理办法〉的通知》规定，“房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。
律师建议：以未成年人名义购买房产应当慎重，不要为了将来免交遗产税等事项而过早替儿女购置固定资产。1、处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦，父母处分自己出资的房产会受到一定的限制。未成年业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。房屋转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养末成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任;2、房屋产权证的重要性是不可小视的，一旦房产证上是未成年人的名字，那么就意味着自女是房屋的合法所有权人。一旦子女长大成人、成家立业之后，倚仗产权在握而对父母不孝。父母的权益则难以保证。而且，儿女成年后，即使儿女履行赡养老人的义务，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，如果子女到外地上学、工作，或者在国外的，父母对房屋的处置就非常麻烦了。总之，未成年人购房办证，父母亲应该深思熟虑后再作决定。
