夫妻一方单方面签订房屋买卖合同的效力

夫妻一方单方面签订房屋买卖合同的效力

---杜凯律师，陕西渭临律师事务所

【案情】

   2007年6月3日唐某某与田某在渭南市临渭区民政部门登记结婚。2007年9月2日双方共有在某某花园购买房屋一套，房产登记在唐某某名下。2014年5月双方开始闹离婚，2015年3月唐某某在未征得田某同意的情形下，与方某某签订房屋买卖合同，在合同上代签了田某的名字，同时将原房屋商品房买卖合同，发票，物业合同等都交付给方某某。在合同履行过程中，方某某与唐某某为营业税的承担问题发生争议。随后，田某发现房屋被出售，拒绝追认合同效力。方某某诉至法院，要求唐某某、田某根据合同约定交付房屋。

   【分歧】

   一种意见认为，方某某与唐某某签订房屋买卖合同时，主观上并无恶意，且房屋对价属于合理范围，虽然房屋尚未办理过户，但从保护善意受让人角度，应当支持方某某有关交付房屋的主张。

   另一种意见认为，唐某某未经田某同意，擅自处分夫妻共有房产，该合同应属效力待定合同。现因田某拒绝追认，合同归于无效，方某某要求交付房屋的主张不能成立。

   【评析】

   笔者赞同第二种意见。

   1. 方某某不构成善意取得。婚姻法司法解释（三）第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。该规定实际上借鉴了物权法有关善意取得制度的规定。善意取得的构成要件包括三个方面：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，方某某在签订合同时并无主观恶意受让的情形，但方某某在明知房屋存在共有人的情况下仍与唐某某签订合同，主观上存在过失，虽然双方在合同中约定的房屋转让价属于合理对价，但是因为房屋未办理过户登记手续，方某某不构成善意取得。

2.夫妻一方擅自处分夫妻共有的房屋与他人签订的房屋买卖合同，并不能简单地认定为有效或者无效。根据合同法第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果夫妻另一方对房屋买卖合同进行了追认，确认了合同的效力，则该合同有效，即使受让人未构成善意取得，亦能根据合同约定要求交付房屋。但如果夫妻另一方拒绝追认，则夫妻一方擅自签订的房屋买卖合同应认定为无效。本案中，唐某某在明知对房屋不具有完整处分权的情况下，与方某某签订房屋买卖合同，且事后未能得到田某的追认，该合同最终归于无效。当然，对于合同无效的后果，相应的过错方应当承担赔偿责任。

杜凯律师分析：判决认定讼争房屋归唐某某与田某夫妻共有，唐某某未经田某同意出售该房屋构成无权处分（至少是不完全处分权），并无不当。

无处分权人与他人所签买卖合同的效力认定，在审判实务中有不同认识和判定，分成两个阶段：第一阶段为《买卖合同纠纷的解释》于2012年7月1日实施之前，法官一般依照《合同法》第五十一条的规定，判定无处分权人与他人签订的买卖合同效力待定，经查明权利人不追认或无处分权人事后也未取得所有权或处分权的，认定买卖合同无效。否则认定有效。第二阶段自《买卖合同纠纷的解释》实施之日起，则应认定无处分权人与他人签订的买卖合同有效。

《合同法》第五十一条将无处分权人与他人签订的买卖合同，根据其事后是否取得所有权或处分权和权利人事后是否追认两种不同情况来分别判定买卖合同的效力。最高法院考虑到《物权法》实施后，依照《物权法》第十五条关于物权变动的原因与结果区分原则的规定精神，有必要区分合同的效力与合同的履行，体现在买卖合同中，就是要区分买卖合同与无权处分，即在签订买卖合同时出卖人对买卖标的物没有所有权或处分权，不会影响到原因行为的买卖合同之效力。为此，《买卖合同纠纷的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这一无处分权人所签买卖合同效力问题的规定，对《合同法》第五十一条的上述规定进行了颠覆性的改变。据此规定，出卖人在签约时对买卖标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但是，买卖合同认定有效后，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权，物权变动处于效力待定状态。因无权处分致使买卖标的物所有权不能转移的，出卖人应向买受人承担违约责任。换言之，真正的所有权人事后是否追认，以及出卖人事后能否取得出卖标的物的所有权或处分权，不再是认定买卖合同效力应考虑的因素，而是买卖标的物所有权能否转移给买受人，由此发生物权变动所应酌量的因素。简言之，买卖合同的生效与出卖人对出卖标的物是否拥有所有权或处分权无关。