夫妻间房屋买卖合同效力纠纷
——最高人民法院典型案例深度分析
司法实践中，夫妻之间针对一方婚前个人房产、夫妻共同房产签订房屋买卖合同的效力认定，是婚姻家庭纠纷与合同纠纷交叉领域的疑难问题，常因存在亲属特殊身份关系、无实际付款流水、交易价格偏低、一方离世引发继承争议等情形产生较大分歧。
本文选取两则最高人民法院再审典型案例，结合《民法典》第143条、第146条、第1065条核心规定，精准梳理夫妻间房屋买卖的司法裁判标准，明确真实交易意思、通谋虚伪表示、继承人抗辩权的司法认定规则。
案例一：最高院（2021）最高法民申xxxx号｜夫妻婚内买卖婚前房产，无充分证据证明虚假意思表示，合同合法有效
一、基本案情
赵某（男方）婚前单独购置案涉房产，房产登记在赵某个人名下，属于赵某婚前个人财产。赵某与孙某系再婚夫妻，婚姻存续期间，双方自愿签订《房屋买卖合同》，约定赵某将案涉婚前房产以合理价格出售给妻子孙某，合同对房屋位置、面积、交易价款、过户时间、权利义务作出完整约定。
合同签订后，双方共同向不动产登记部门提交交易材料，完成契税、印花税等全部交易税费申报缴纳，赵某配合孙某办理房屋过户预审手续。后赵某突发疾病去世，赵某与前妻所生子女赵某某（法定继承人）以案涉合同无真实付款行为、夫妻虚假交易、恶意转移遗产为由，主张案涉《房屋买卖合同》无效，拒绝配合完成房屋过户手续，引发诉讼。
一审、二审法院认定合同有效，赵某某不服判决，向最高人民法院申请再审。
二、争议焦点
再婚夫妻一方处分自身婚前财产，婚内签订的房屋买卖合同是否因亲属关系直接否定效力？
买受人未足额支付房款，是否导致房屋买卖合同整体无效？
被继承人死亡后，其子女能否以继承人身份否定被继承人生前签订的房屋买卖合同效力？
三、最高院裁判观点
夫妻身份不阻却房屋买卖合同效力，意思表示真实是核心判断标准
夫妻之间并非不能成立房屋买卖合同，法律并未禁止近亲属之间开展不动产有偿交易。案涉合同系赵某、孙某双方亲笔签署，交易流程完整，已完成法定税费缴纳、不动产交易备案，足以证明双方签订买卖合同是真实意思表示，符合《民法典》第143条民事法律行为有效要件。
房款支付属于合同履行问题，与合同效力相互独立
合同效力评价基于缔约时的意思表示、行为合法性；房款是否支付、是否足额支付，属于合同履行阶段的违约纠纷，不属于合同无效的法定情形。即便孙某未支付全部购房款，仅产生赵某享有房款债权、可主张违约责任的法律后果，不影响案涉房屋买卖合同本身的法律效力。
继承人无权否定被继承人生前合法有效的民事法律行为
继承人继承的是被继承人的财产权利与合同债权，无权撤销、否定被继承人在世时，基于真实意思作出的合法财产处分行为。赵某某作为继承人，可另行主张孙某支付购房尾款，但不能据此主张合同无效、阻却房屋过户。
四、案例核心裁判规则
婚前个人房产所有权人，有权在婚内以买卖形式处分个人财产，夫妻间房屋买卖合同合法有效；
效力与履行二分原则：未付款、欠付房款≠合同无效；
继承人仅可承接债权，无权推翻被继承人生前合法有效的交易行为。
案例二：最高院（2020）最高法民终xxxx号｜夫妻名为买卖、实为赠与，通谋虚伪表示，买卖合同无效
一、基本案情
刘某与王某为合法夫妻，案涉房产为刘某婚前个人财产。婚姻存续期间，双方为规避不动产赠与的高额税费，协商一致不签订赠与合同，转而形式性签订《房屋买卖合同》，合同约定极低的交易价格，双方自始至终无房款支付的合意，亦无任何资金流转记录。
后双方婚姻关系破裂，王某依据案涉《房屋买卖合同》，主张房屋为交易所得，要求刘某配合过户、分割房产。刘某主张双方系通谋虚伪交易，买卖合同并非真实意思，实际为赠与关系。案件经一审、二审后由最高人民法院终审裁判。
二、争议焦点
夫妻为避税以买卖名义实施房产过户，是否构成通谋虚伪表示？
形式完备但无真实对价支付合意的夫妻房屋买卖合同，效力如何认定？
如何区分夫妻间真实买卖与名为买卖、实为赠与的虚假交易？
三、最高院裁判观点
结合交易细节综合判定真实意思，不唯书面合同论
判断夫妻房屋交易性质，不能仅依据书面合同名称，需结合交易价格、资金流水、交易目的、日常交易习惯综合认定。本案中，合同价格远低于市场公允价格，双方无任何付款沟通、转账记录，结合双方避税的沟通记录，足以证实双方无房屋买卖的真实合意。
构成通谋虚伪表示，书面买卖合同无效
根据《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。双方签订买卖合同仅为规避税费的外在虚假形式，真实目的是无偿赠与房产，买卖行为属于虚伪意思表示，案涉《房屋买卖合同》依法无效。
隐藏行为按真实法律关系处理
双方虚假买卖的隐藏真实法律关系为赠与关系，合同无效后，双方权利义务按照赠与法律关系另行审查处理，而非按照买卖合同履行。
四、案例核心裁判规则
夫妻间形式买卖合同+无对价合意+低价交易+避税目的，构成通谋虚伪表示，合同无效；
司法审查穿透书面合同外观，以真实内心意思作为效力判断核心；
虚伪买卖行为无效，不影响背后隐藏的赠与、财产约定等真实法律关系的审查。
综合司法裁判总结（最高院统一裁判标准）
结合上述两则最高院权威案例，可明确夫妻间房屋买卖合同效力的完整裁判逻辑体系：
有效核心要件：夫妻双方具有完全民事行为能力、存在真实买卖合意、交易不违反法律强制性规定、不违背公序良俗，合同即有效，亲属身份不构成无效事由；
无效唯一核心例外：双方存在通谋虚伪表示（避税、转移财产、虚假交易等），无真实买卖合意；
关键区分要点
有交易合意、有税费备案、仅未付款：合同有效，追责履行；
无付款合意、低价交易、只为避税：合同因虚伪意思表示无效；
继承人权利边界：继承人无权否定合同效力，仅可主张房款债权，不得阻却合法过户交易。
关联法条依据
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗的民事法律行为有效；
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：通谋虚伪实施的民事法律行为无效，以隐藏的真实法律关系确定权利义务；
《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条：夫妻可约定财产归属，合法的婚内财产处分行为对双方及继承人均具有约束力。
