买受人对登记在被执行人名下不动产如何主张执行异议
——基于《执行异议复议规定》第28条的实务解析
【摘要】
执行异议，是指在执行过程中，案外人对执行标的提出不同意见，并主张实体权利的制度。在执行程序中，案外人提出执行异议，目的在于排除对特定执行标的的强制执行，以保护自身享有的民事权益。司法实践中，判断案外人的执行异议是否成立，核心在于其是否对执行标的享有“足以排除强制执行的实体权益”，以及就该主张是否完成了举证责任。
提出执行异议必须符合三个法定条件：
第一，主体适格，即有权提出执行异议的主体必须是案外人，而非当事人；
第二，事由特定，即案外人必须对执行标的主张独立的、自身的实体权利；
第三，时限要求，即执行异议必须在执行程序终结前提出。若执行程序已经终结，案外人再行主张权利的，应通过新的诉讼程序解决。
在不动产执行领域，买受人排除强制执行的主要法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条。该条旨在平衡申请执行人（债权人）与不动产买受人之间的利益，保护已实质履行交易义务但尚未完成物权登记的买受人的期待权。为防止该制度被滥用，削弱不动产物权登记公示公信原则，司法实践对“合法占有”“支付价款”“非因买受人自身原因未过户”等核心要件的审查日趋严格。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【“非因买受人自身原因未办理过户登记”的实务认定】
“非因买受人自身原因未办理过户登记”是排除执行的难点。司法实践中，法院不仅审查是否存在客观障碍，还审查买受人是否尽到了合理注意义务。如果买受人在购房时对标的物上已有的权利负担（如司法查封、抵押权）或当地限购政策知道或应当知道，仍然购买并导致无法过户，应认定为因买受人自身原因所致。此外，怠于向出卖人主张过户、为了避税等原因拖延办理，亦属于自身过错，不能据此排除强制执行。
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案例一：一人公司股东因财产混同被追加为被执行人
（来源：地方人民法院生效裁判）
【基本案情】
20年月日，A公司以租赁合同纠纷为由将B公司、郭某某、康某某诉至法院，要求三被告连带给付土地租金共计150万元及利息。法院查明：B公司为自然人独资的有限责任公司，注册资本1000万元，股东原为梁某某，后法定代表人由康某某变更为郭某某。20**年月日，法院作出（20）某民初号民事判决，判令B公司给付A公司租金150万元及利息，驳回A公司对郭某某、康某某的诉讼请求。B公司不服提起上诉，后在二审期间撤回上诉，一审判决生效。
因B公司未履行生效判决，A公司于20年月日申请强制执行。因B公司名下无可供执行财产，法院于20年月日裁定终结本次执行程序。20年月日，A公司提出书面异议，请求追加B公司股东梁某某为被执行人。法院另查明：B公司工商登记显示，股东梁某某出资方式为货币，出资时间为2026年11月1日。20年月日，法院作出（20）某执异号执行裁定，追加梁某某为被执行人，对B公司债务承担连带责任。梁某某不服，提起本案诉讼。
【裁判理由】
法院认为，《中华人民共和国公司法》第三十二条规定，公司股东登记事项发生变更的，应当办理变更登记，未经登记不得对抗第三人。梁某某称其与康某某签订过股权代持协议及解除协议，但未办理工商变更登记，不得对抗A公司。
同时，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十条规定，一人有限责任公司财产不足以清偿债务，股东不能证明公司财产独立于自身财产的，应被追加为被执行人。本案中，B公司作为一人公司财产不足以清偿债务，股东梁某某未能举证证明公司财产独立于其个人财产。故法院裁定追加梁某某为被执行人并无不当。
第三人康某某经合法传唤未出庭，视为放弃答辩和质证权利。
【裁判结果】
判决驳回刘某某（即梁某某）的全部诉讼请求。
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案例二：连环买卖中次买受人排除执行的要件审查
——最高人民法院（2022）最高法民再212号
【基本案情】
案涉房屋历经四次流转：
1. 开发商诚鑫公司将房屋抵顶给实际施工人邵某某（以房抵债）；
2. 邵某某将房屋卖给石某某；
3. 石某某将房屋转让给赵某某（用以抵债）；
4. 赵某某最终将房屋卖给姚某某、赵某某（次买受人），二人支付了全款并实际占有使用。
后因开发商的债务问题，案涉房屋被法院查封。最终买受人姚某某、赵某某提出执行异议，要求排除强制执行。
【裁判要旨】
最高人民法院在本案中明确了连环买卖中适用《执行异议复议规定》第二十八条的审查要点：
1. 合同链条的完整性：法院不仅审查最终买受人与其前手（赵某某）的合同，还应穿透审查整个交易链条。连环买卖中，每一个流转环节均需有合法有效的书面合同相连接，不得存在断裂。本案二审法院曾因中间环节（石某某转让给赵某某时缺乏书面协议、签约主体混乱）否定合同的有效流转，最高院虽未直接改判该事实认定，但强调了对链条完整性的严格要求。
2. 价款支付的穿透审查：对价支付必须穿透整个交易链条。最终买受人虽已向赵某某付款，但法院仍需追溯审查前手交易（如邵某某是否真实向开发商支付了工程款对价、石某某是否向邵某某付款）。前手交易存在瑕疵（如以房抵债的债权人并非真实权利人）将导致整个支付链条的真实性存疑。
3. 合法占有的认定：合法占有作为弱公示方式，必须查明确实是在查封前基于真实买卖关系移交。本案中，法院认可了最终买受人在查封前的占有事实。
【典型意义】
该案确立了连环买卖中次买受人的严格举证责任：其欲依据第二十八条排除执行，需对从原始权利人至自身的整个交易链条的真实性、合法性、连续性承担举证责任。任何一环的瑕疵（如合同缺失、对价未付、主体混乱）都可能导致最终买受人无法排除执行。
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【延伸：第二十八条与第二十九条的选择适用】
值得注意的是，如果出卖人是房地产开发企业，买受人购买的是一手商品房且用于居住，买受人除依据第二十八条外，还可依据第二十九条（商品房消费者条款）主张权利。根据最高人民法院指导案例156号，这两条在适用上构成竞合关系，买受人可选择适用。选择第二十八条的优势在于不要求买受人名下无房（即不限于刚需），只要能证明付款、占有且无过错即可；而第二十九条保护强度更高（能对抗抵押权），但对“唯一住房”和“居住目的”审查极严。
【买受人主张执行异议的常见风险点提示】
1. 以房抵债的排除适用：纯粹的以房抵债（尤其是抵偿非经营性的普通债务），因其目的在于消灭金钱债务而非保障生存居住，多地法院（如上海高院）倾向于认为不适用第二十八条予以优先保护。
2. 存在抵押权的障碍：如果买受人在购买时房屋上已设有抵押权，买受人未要求涤除或未代为清偿，即使签订合同、支付款项，法院通常也认定买受人“对未能过户存在明显过错”，从而驳回其排除执行的请求。
3. 虚假诉讼的防范：实践中存在被执行人与案外人恶意串通、伪造买卖合同和付款记录提起虚假执行异议的现象。法院对此类案件审查极为严格，一旦发现伪造证据、虚假陈述，不仅驳回诉请，还将予以司法制裁。
综上所述，买受人欲排除对登记在被执行人名下不动产的强制执行，必须严格满足《执行异议复议规定》第二十八条的四个要件，并在连环买卖、以房抵债、存在权利负担等特殊情形下，承担更为严苛的举证责任。
