【合同案】租赁的房屋不能办理营业执照可以解除租赁合同
---杜凯律师
【分析】
住改商的房屋或无房产证的房屋进行出租，双方签订租赁合同后，承租方不能办理营业执照，租赁合同是否有效？承租方是否可以解除租赁合同？
《民法典》
第七百二十四条 【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
(二)租赁物权属有争议;
(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
【进一步分析】
不能办理营业执照的房屋租赁合同也是有效的合同。但若用于经营标的租赁物无法办理营业执照，则此类合同无法实现合同约定的用途，即合同目的不能实现。故此类合同虽然有效，承租人一方也可依法解除合同。
承租人有权解除合同，但并不意味着合同解除后的所有责任均由出租人承担。合同被解除后，尚未履行的部分无需继续履行；对于已经履行的部分，当事人应当根据履行情况和合同性质，采取恢复原状或其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
【案例】
20**年5月19日，某某房屋中介公司作为出租方（甲方）与康某某作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将某某市某某某某街×号某某房屋中介店面右侧90平米加二层175平米，面积约265平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，用于经营某某天空主题餐厅使用；甲方向乙方交付租赁房屋的时间是20**年5月19日；租赁期限自20**年5月19日起至20**年*月**日止；租赁房屋免租期20**年5月19日至20**年6月18日；房屋年租金17万元；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达30日内的；2.交房的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的……；甲、乙双方约定，就本合同相关事宜如以书面形式通知时，双方的送达地址为本合同各自书写的地址；合同解除或合同期限届满后，乙方应及时对其物品搬离并对房屋进行卫生保洁，逾期不搬离的，如屋内仍有遗留物品，则视为乙方自动放弃，甲方有权处置房屋内的物品并可用于冲抵相关费用。
合同签订后，某某房屋中介公司于20**年5月20日将涉案房屋交付于康某某使用，康某某于20**年5月26日向某某房屋中介公司交纳了押金、转让费、租金，并对涉案房屋开始装修。
20**年8月30日，康某某向某某房屋中介公司发送了《解除合同通知书》，内容为因某某房屋中介公司不能提供房屋的合法手续以便办理营业执照等经营证照，故自某某房屋中介公司接到通知之日起，正式解除房屋租赁合同，并要求某某房屋中介公司接到本通知后3日内收回房屋。根据邮件全程跟踪查询显示该份《解除合同通知书》于20**年8月31日由某某房屋中介公司签收。康某某称因某某房屋中介公司未收房，故自行离开涉案房屋。某某房屋中介公司主张康某某无单方合同解除权。
关于涉案房屋构造，其系某某区某某乡某某街×号房屋（以下简称×号房屋）的一部分，某某房屋中介公司自案外人赵××处承租×号房屋之后，将一部分房屋即涉案房屋转租给康某某，某某房屋中介公司占有和使用×号房屋的另外一部分。
该诉讼当中，某某房屋中介公司曾向康某某提出反诉，要求确认双方合同于20**年11月24日解除，并要求康某某给付20**年6月19日至20**年11月24日期间的租金，法院认为某某房屋中介公司依约应行使的合同解除权合理期限为20**年8月31日，并最终判决：双方签订租赁合同于20**年8月31日解除；康某某向某某房屋中介公司给付20**年6月19日至20**年8月31日期间的租金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国***》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.康某某自判决生效之日起15日内向某某房屋中介公司支付占有使用费13.05万元；2.康某某自判决生效之日起15日内向某某房屋中介公司支付腾退费0.15万元；3.驳回某某房屋中介公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
