房屋烂尾房屋买卖合同如何处理附案例
【分析】
房屋烂尾房屋买卖合同是指在房屋建设过程中由于种种原因导致无法完成的房屋买卖合同。这类合同通常是由于开发商资金链断裂、设计问题、工程质量不合格等原因导致的房屋无法完成建造。
房屋烂尾房屋买卖合同通常具有以下特点:
1. 合同的标的物无法完成。由于房屋烂尾,合同的标的物无法实现交付,购房者无法获得房屋。
2. 合同的履行困难。由于房屋烂尾,合同的履行变得困难。开发商无法按照合同约定将房屋交付给购房者,购房者也无法按照合同约定支付款项给开发商。
3. 合同的内容存在缺陷。由于房屋烂尾,合同的内容可能存在缺陷,例如合同中可能没有明确约定如何处理已经完成的工程和已经支付的款项,或者合同中规定的工程标准和质量标准与实际情况不符。
4. 合同的法律风险。由于房屋烂尾,合同的法律风险增加。购房者和开发商可能面临合同纠纷、诉讼、仲裁等法律风险。
商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理过程中，开发商违约致按揭贷款合同解除时，为合理平衡各方权利义务，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终由开发商承担。
【案例】
案件：莫某、卢某英、中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市宜州区支行与广西伟弘房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案
审理法院：广西壮族自治区河池市中级人民法院
案号：(2020)桂12民终434号
来源：中国裁判文书网
河池市中级人民法院认为：
《个人购房/购车借款及担保合同》解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房者应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房者已经偿还的本金及利息。但如果机械地依据合同相对性原则认定当事人的责任，则会导致三方权利义务严重失衡。在合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房者向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。具体到本案，从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，伟弘公司交付房屋；在按揭贷款合同中，邮政银行将购房者所贷款项直接支付给伟弘公司，伟弘公司系实际用款人，购房者并不支配贷款，但需偿还贷款本息。如果合同均能正常履行，各方权利义务关系可保持平衡。但本案中，因伟弘公司不能交付房屋而致使商品房买卖合同、按揭贷款合同均解除，导致各方权利义务关系严重失衡。具体表现为：伟弘公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者的首付款及邮政银行的按揭贷款；邮政银行既享有抵押权又享有对购房者、伟弘公司的债权；而购房者未取得房屋，却支付了首付款，且还需偿还按揭贷款，造成购房者非但得不到房屋，反而背负债务，不符合公平正义原则。因此，为了减少当事人的诉累，合理平衡各方当事人权利义务，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商伟弘公司直接将购房贷款返还邮政银行，购房者已归还的贷款本金和利息亦由伟弘公司返还。
【案例】
事实与理由：20**年*月**日康某某与刘某某签订房屋买卖合同，房屋位于AAA1号楼*单元****室，房屋面积120平方米，价格为260000元，合同签订后，康某某通过银行转账交付房款，刘某某去庆安县宜家房地产开发有限公司开出房票子交给康某某。现AAA工程项目烂尾，多次追要房款未果，故诉至法院。康某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求刘某某返还康某某购房款260000元及利息；2.诉讼费由刘某某负担。
20**年*月**日康某某与刘某某签订房屋买卖合同，房屋位于*****号楼*单元****室，房屋面积120平方米，价格为260000元，合同签订后，康某某通过银行转账交付房款给刘某某，因刘某某在庆安县宜家房地产开发有限公司承包五项，庆安县宜家房地产开发有限公司为康某某开具房票子抵顶工程款。现AAA工程项目烂尾，房屋不能交付，致使无法实现购房目的，多次追要房款未果，故诉来本院。
本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，其中第四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，刘某某与康某某之间房屋买卖合同的法律关系事实清楚，康某某履行给付房屋价款后，刘某某未向其交付房屋。因出售的房屋现已烂尾，刘某某已不能交付房屋，致使合同目的无法实现，故王德宝要求解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。故康某某要求刘某某返还康某某购房款260000元并支付资金占用期间利息，本院予以支持，利息可按一年期贷款市场报价利率3.1%计算，自房款给付之日起至实际给付之日止。刘某某未出庭抗辩，视为放弃抗辩权利。
综上所述，康某某要求刘某某返还购房款并支付利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、五百六十六条第一款、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：
刘某某于本判决生效后支付康某某购房款本金260000元及资金占用期间利息，自20**年*月**日起至款项付清时止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价年利率3.1%计算。
【法律法规】
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
