2025烂尾楼情况下购房者可以解除合同不用偿还银行贷款
【分析】
房屋烂尾房屋买卖合同是指在房屋建设过程中由于种种原因导致无法完成的房屋买卖合同。这类合同通常是由于开发商资金链断裂、设计问题、工程质量不合格等原因导致的房屋无法完成建造。
开发商依法取得《商品房预售许可证》，具有房产开发经营权，与购房者签订的《商品房买卖合同》依法有效，购房者向开发商支付首付款或大部分房款，开发商因自身原因导致房屋烂尾无法按期交付房屋应承担违约责任。并且这类纠纷越早起诉越好，因为交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，具有特定性和优先性，在受偿顺序上本身就优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。
同时根据最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号，最高人民法院明确了在烂尾楼情况下购房者可以解除合同，不用偿还银行贷款。
【案例】
原告与被告于20**年*月**日签订《某某市新建商品房买卖合同》（合同编号：**字第****号），约定原告购买被告开发的位于某某区**街**号**号楼**单元**层**房，总价款450000元。首付款150000元，于2015年9月26日前，按揭贷款30万元，于2015年10月26日前付清，被告交付商品房的时间2016年6月30日前。逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金，发生纠纷依法向人民法院起诉等内容。上述合同签订前，原告于2014年7月30日向被告支付购房定金20000元，于2014年8月5日支付首付款130000元，共计150000元，但没有办理第三人商业贷款。现被告不能按商品房买卖合同的约定向原告交付房屋，致使原告不能实现与被告签订商品房买卖合同的目的。
经本院到承办贷款业务的中国建设银行某某支行个贷中心调查，据相关工作人员证实，2016年4、5月份由于被告涉多起诉讼，AAA项目面临烂尾的危险，某某公积金中心通知建行不予放款，故对AAA项目申请的个人公积金贷款无论是否已审批通过的全部停止发放。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告在签订合同前已支付了首付款150000元，本人的资质符合个人公积金贷款的申请条件，但由于被告开发的AAA项目出现烂尾风险问题导致公积金中心及贷款银行不予办理放贷，致使合同约定的原告按揭贷款未能办理。虽然合同第七条第4项约定，“因卖方的过错导致买方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买方可选择采取合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议”，但对照该条第5项“因非归责于买方或卖方的原因，导致买方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买、卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，买方可以单方面解除本合同。”的约定，举重以明轻，由于因被告房产项目原因不能办理住房公积金贷款，导致原告不能依约支付剩余房款30万元，作为买方应当享有单方面解除合同的权利。鉴于原告在被告开发的AAA项目无法取得贷款致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同，本院予以支持。但因无证据证明原告此前向被告提出解除合同的通知，故自本院送达相关法律文书的时间2024年10月21日起解除双方的购房合同。合同解除后，被告应当返还原告支付的首付款150000元。关于原告提出的双倍返还定金的问题，本院认为，原告在签订购房合同前支付定金2万元及预付款130000元，均于合同签订后转为了房屋首付款，双方已依约签订了合同，故该2万元定金不应双倍返还。关于原告主张的购房款利息，本院认为，鉴于本案不能办理按揭贷款的事实发生于2016年，原告应当及时采取合理的措施减少自身的损失，其无证据证明要求解除合同，同时由于未解除房屋的备案，被告也无法将涉案房屋投入销售，故对其主张的利息，本院认为应自原告起诉之日即2024年5月14日起按中国人民***元属于逾期交房的违约金，本院认为被告虽逾期交房，但原告也因故未付清房款，故对原告的此项诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百一十条、第五百八十二条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条的规定，判决如下：
一、解除原告王某芳、王某君与被告某某某某置业有限公司于20**年*月**日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：**字第******号）及备案登记手续；
二、被告某某某某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某、唐某某购房款150000元，并以150000元为基数自20**年*月**日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算计付利息至实际付清之日止。
