【合同律师】租赁合同最新规定及最新案例
---杜凯律师
【分析】
租赁合同必须符合法律规定，不能违反法律法规的强制性规定，否则会被认定为无效。
【法规】
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零六条【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百零八条【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
第七百零九条【承租人按约定使用租赁物的义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第七百一十条【承租人按约定使用租赁物的免责义务】承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十一条【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百一十二条【出租人维修义务】出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
第七百一十三条【出租人不履行维修义务的法律后果】承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。
【案例】
20**年**月*日，刘某某与康某签订了《土地租赁合同》，该合同载明：第一条、租赁位置和面积：一、甲方租赁给乙方的土地位于某某市某某区×镇×村南，总面积1000平方米。二、甲方原有地上建筑房屋正房0间，厢房5间，共计65平方米，硬化面积300平方米......四、土地用途养殖......第二条、租赁期限：自20**年**月*日至****年*月**日，共计10年......第三条、租金：一、租赁金额：该土地的租赁费用为**万元；二、支付方式为：一次性支付。三、支付日期：乙方在合同签订之日起三个工作日内，向甲方的银行账户完成支付......。
根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，康某与刘某某签订的《土地租赁合同》虽系双方的真实意思表示，且从合同内容来看，用途为养殖，但结合刘某某在与某某市某某区×镇×村经济合作社签订的《承包土地合同》后建设了厢房5间和硬化路面，但未取得审批手续以及双方认可案涉的厢房5间已经被确认为违建被拆除等情节，可认定当时刘某某将土地出租给康某是用于非农业用途，与刘某某和某某市某某区×镇×村经济合作社签订的《承包土地合同》约定的不得变更土地用途不符，也不符合《中华人民共和国农村土地承包法》“不得改变土地的农业用途”的规定。故双方签订的《土地租赁合同》无效。
法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现康某与刘某某签订的《土地租赁合同》被确认无效，原告要求被告退还剩余承租年限的租金的请求合理，本院予以支持，但剩余年限的期限，因原告在案涉土地种植了树木，以树木移栽的日期为实际腾退日期。在此前提下，本院对于合同无效的后果一并予以处理，即原告应将承租土地返还给被告方。审理中。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：
一、确认刘某某与康某于20**年**月**日签订的《土地租赁合同》无效；
二、康某将上述合同涉及的土地返还给刘某某（已执行）；
三、刘某某于本判决生效后七日内退还康某交纳的租金*****元；
四、驳回康某的其他诉讼请求。
