合同解除相关规定（西安）
---杜凯律师
【合同解除概念】
合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。
协议解除，是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为,它不以解除权的存在为必要，解除行为也不是解除权的行使。
合同的法定解除是指出现法律规定的解除事由而由享有解除权的一方当事人解除合同，终止合同的权利义务，解除应满足因违约致使不能实现合同。
任意解除合同也称单方解除，是指解除权人行使解除权将合同解除的行为。它不必经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方。
【民法典规定】
第五百六十二条 【合同约定解除】当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。
第五百六十三条 【合同法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十四条 【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
第五百六十五条 【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百六十六条 【合同解除的效力】合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外。
【合同解除代理词】
尊敬的审判员、审判员：
陕西**律师事务所依法接受上诉人郭某某的委托，担任本案上诉人郭某某二审诉讼代理人，出庭参与诉讼活动。代理人认真查看案件相关材料，现就本案事实和法律适用问题，发表代理意见如下：
一 、一审法院认定当庭提供的证据不足以证实被告存在严重违约行为是错误的，本案已经存在对方严重违约的情形，被上诉人一方迟延履行合同约定的义务，存在违约行为致使不能实现合同目的的情形。
一审法院认定本案为酒店经营权转让合同，但是被上诉人一方在签订合同时并不具有合法的酒店经营权，所以这样的转让带有欺骗性，自始合同无法履行。
原因有：
㈠合同约定的“***区**路******酒店，共一层40间房，由乙方经营”，但是这40间房并没有合法的房产证，也就是不动产权证书，上诉人后来了解到，这些房屋并不符合入住条件，存在重大安全隐患。无论是作为住宅还是商业性用房，都没有合法的消防设施，并没有合法的消防意见书。这样的房子怎么能够居住。被上诉人长期在这样的房间内违法经营，多次收到消防部门及公安部门的停业处罚，被上诉人并不具备合法的酒店经营权，根本无法履行将酒店经营权中包含的40间房屋使用权转给乙方经营。本案合同签订时，双方在合同中约定：“甲方应当将酒店用房续租并移交乙方使用”，可见保证房屋租赁合同合法有效，并保证续签的房屋租赁合同合法有效是合同的本意，本案房屋的客观状况，根本无法达到商业性营业需要的出租条件，其消防安全无法达标。
㈡合同约定“甲方必须协助乙方将相关证照过户到乙方名下”。按照酒店行业转让惯例，应当包括消防合格意见书、特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照等证照。这些证照是酒店经营必须的，也是转让酒店应当包含的。被上诉人仅仅转让营业执照，并不符合合同签订时的真实意思。20**年**月**日***市***区消防大队作出责令云天商务酒店限期改正通知书，因被上诉人违反了《消防法》第十六条的相关规定，存在消防设施、器材及相关配置不符合要求，消防档案不健全等安全问题，这些规定都为法律的强制性规定。
被上诉人仅仅转让营业执照的行为，致使酒店自始无法合法经营，也根本达不到原审法院要求的“继续履行合同的条件”。
......
二 、一审法院认定“并接手对上述酒店的经营，将法定代表人变更为原告，该合同已实际履行，双方应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己义务”是错误的。
上诉人接手酒店的经营是在不明情况下的违法经营，并不具备酒店经营的合法条件，将法定代表人变更为原告只是简单的工商变更，合同并没有全部履行，或者说合同并没有履行主要条款，并不具备合同签订后能够履行的状态。原审法院要求“双方应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己义务”，但是根据上诉人到公安部门及消防部门了解的情况，本案合同约定的酒店用房一直都没有合法的消防合格证书，也不可能办理合法的特行许可证，本案合同根本无法履行。
三 、被上诉人并没有完成房屋续租事宜，也没有提供合法的租赁合同，一审开庭时提供的租赁合同中的房屋并不符合出租的条件，恰恰证明被上诉人根本违约。被上诉人鼓动房东给上诉人涨价，后又鼓动房东将房屋直接收回都属于违约行为。
......
四 、 上诉人因被上诉人不履行合同主要义务致使酒店无法继续经营而于20**年*月*日向法院起诉，当时派出所已经收走上诉人酒店经营房卡，要求上诉人必须办理特行许可证才可以继续营业。而上诉人当时才知道转让的酒店因消防设施等不符合要求及出租房屋没有产权证根本无法《公共集聚场所开业前合格证》，更无法办理《特殊行业经营许可证》，被上诉人的酒店本身就不符合经营要求，所以是根本无法达到经营条件的。
《特种行业治安管理条例》第二条 本条例适用于本省行政区域内以下特种行业的治安管理：(一)旅馆业。
申请办理特殊行业许可证时，应向公安机关治安部门提交下列基本材料：
1．申请单位关于经营特种行业的申请书
2．填写省公安厅统一制发的《特种行业经营申请登记表》
3．申请单位上级主管机关的批复
4．法人代表身份证复印件和从业人员登记情况
5．申请单位对于房屋享有所有权或者使用权的证明，房屋工程质量竣工核定书
6．房屋平面图（每层一页）、方位图
7．消防部门开具的《消防鉴定书》、《公共聚集场所开业前合格证》
8．申请单位开办旅馆业应建立的各项安全管理制度的书面材料
9．公安机关认为其他应予提交的材料。经公安机关验收，符合条件的，由公安机关发给特种行业许可证。
本案根本无法达到以上办理条件，所以本案酒店根本无法办理特殊行业许可证。
综上所述，本案合同签订时，被上诉人一方并不具备合法转让条件，合同签订后酒店无法正常经营，合同约定40间房屋并不符合出租经营条件，酒店内无消防设施，酒店无特行许可证，根本无法经营，而且上诉人询问公安部门及消防部门，本案合同约定房屋根本不可能达到入住条件，特行许可证不可能办理，所以本案合同从始至终根本无法履行。所以请贵院查明案件情况，支持上诉人诉求。
以上代理意见请采纳!
代理人：
二〇**年 月 日
