逾期交房违约金交房不符合合同约定条件违约金(2021西安)
---杜凯律师
【逾期交房违约金】
逾期交房，指的是开发商未在商品房买卖合同约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给购房者的行为。开发商未按照合同约定交房，业主可以从合同约定交房日期至实际交房日期按照合同约定主张逾期交房违约金。
【交房不符合合同约定条件违约金】
开发商未能按照合同约定的期限向业主交付取得竣工验收备案证明文件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。但业主已经接收房屋，并已占有使用房屋，房屋的使用价值已经体现出来，但房屋并没有全部达到合同约定的消防、燃气等专项验收，并没有取得各专项验收文件，或没有取得商品房竣工验收备案证。这时仍具有进一步改善相关设施，直至完善全部交付手续的合同义务。故法院往往酌定判决开发商自接收房屋之日起至房屋取得竣工验收证明文件之日止按日向业主支付违约金，违约金标准为由约定的万分之1的降低至万分之0.5，而实际交房之前的违约金标准则仍适用万分之1。
【案例分析及案例】
本案是开发商逾期交房而产生的纠纷，对于业主来说可以主张逾期交房违约金，并可以主张交房不符合合同约定条件违约金。逾期交房违约金法院往往按照合同约定的日万分之一支持，对于交房不符合合同约定条件违约金可以按照日万分之零点五支持。
20**年*月**日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某某花园小区*幢*单元**层***号房，总房款970000元。合同约定，被告应于20**年**月**日前向原告交付房屋，交付条件为竣工验收备案及消防验收，水电暖气接入市政网络。但自原告起诉之日起，被告交付的房屋仍未经过消防验收及政府竣工备案验收，临电于20**年**月**日接入市政网络，燃气于20**年**月**日接入市政管网。合同还约定了基础设施设备未达交付使用条件的违约责任。原告认为，其已依约完全履行了合同义务，但被告交付的房屋不符合合同约定的交付条件及手续，使其合法权益遭受损害，遂提起诉讼。
法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定被告应于20**年**月**日前向原告交付房屋，而实际交付房屋的时间为20**年*月*日，且交付的房屋不符合合同约定的交付条件，至本案法庭辩论终结前尚未进行消防验收，亦未取得建设工程竣工验收备案表，故被告应依法承担相应的违约责任。对逾期交房违约金一节，被告对起诉计算期间无异议，本院予以认可，违约金的标准应按照《商品房买卖合同》约定的总房款970000元每日万分之一的标准计算，故对原告主张的逾期交房违约金****元予以支持。关于交房不符合合同约定条件的违约金一节，案涉楼栋于20**年*月*日正式接通城市燃气管网，至本案法庭辩论终结时，未进行消防验收，亦未取得建设工程竣工验收备案表，故本院认为原告主张该项违约金自20**年*月**日起计算至城市燃气管网接通之日即20**年**月**日，尚属合理，予以支持。关于交房不符合合同约定条件的违约金的计算标准一节，因合同约定逾期交房违约金为总房款的每日万分之一，本院综合考虑合同履行情况、原告的实际损失、被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为原告主张该项违约金按总房款的日万分之零点五计算，尚属合理，予以支持......。
【法律规定】
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
《最高院商品房买卖合同司法解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
