代 理 词
审判长、审判员：
河南高成律师事务所接受本案原告委托，指派我作为其一审诉讼的代理人，现据本案事实和相关法律、法规的规定，发表代理意见如下：
开封市鼓楼区人民政府[2015]14号房屋征收补偿决定应当予以撤销；
一、被告征收原告房屋并非基于公共利益的需要，属于商业开发，卖地挣钱，剥夺了原告合法的财产权。请求法庭实事求是的查明被告征收原告房屋的真实目的，如果征收的基础行为不合法，存在不能征收的情况，补偿决定为时尚早。
二、被告征收补偿决定产权调换，是把原告赶往异地，明显违法。本代理人认为，应当确保原地回迁，至少就近安置。尽管被告始终在回避何种公共利益需要征收原告房屋，但其原告属于旧城区需要改建的观点明显。被告没有提供该地段在开封市属于危房集中、基础设施落后的证据，加以证明。假如征收合法，但至少应该满足法律赋予原告的原地回迁权。
1、国务院《征收条例》第二十一条第三款明确规定，旧城区改建征收个人住宅的，市、县人民政府应当提供改建地段或者就近地段房屋。本案自始至终都没有提及如何原地回迁或者就近提供房源，强行把原告赶到郊区明显错误。
2、国务院《征收条例》、《城乡规划法》和国务院拆迁文件都规定改建的目的是提高人们居住、生活水平。本案原告房屋有繁华地段拆迁后被赶往郊区，不属于旧城改造。旧城改造应当满足回迁和就地提供房源给被征收人，被告征收应当严格按照法律、法规的规定执行。
三、本案货币补偿与市场价不是简单的合理误差，而是成倍数的差距。房屋征收补偿的原则，公平是基础，目前，被告作出的征收补偿决定缺乏公平，不民主，不公正。
对于补偿决定关于房屋征收部门履行货币补偿和房屋调换没有明确义务履行时间，无法申请执行，对原告利益无从保护。
四、本案评估合核心问题，又是专业性很强的问题，被告提交的评估报告违反《国有土地上房屋征收估价办法》的规定；
1、没有遵循估价基本程序。在质证阶段代理人强调了，估价机构产生的方式，时间，估价工作程序，估价报告形成均存在很多法律关系问题，本案的估价行为无效，应当纠正。
2、根据《 国有土地上房屋征收评估办法》（以下称评估办法）第四条第一款：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。被告没有提供省、自治区、直辖市制定的操作办法的依据；
3、根据“评估办法”第八条第二款：用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。而被告提交的《房地产分户估价报告》第五条第1项：本估价报告只作为房屋征收部门与被征收人确定征收房屋价值的补偿提供依据适用.......。其表述的评估目的，明显与计算被征收房屋价值用于产权调换房屋价值的差价提供依据相违背，该评估结论因其错误而无效。
4、根据“评估办法”第十条第二款： 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。本案被告没有对置换房屋进行评估，导致与置换房屋差价无法计算，“房屋征收补偿决定”缺乏置换房屋差价依据。
5、“评估报告”第三条第1项：本次此评估价值时点为2013年3月25日，该日期为征收公告日，完成实地查看日期为2015年1月24日至2015年1月27日，此时房屋周边环境已经面目全非，假定一致与实际情况迥然不同。
6、“评估办法” 第十二条第一款：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。但是，在“评估报告”郑重声明第5条记载，“仅限于估价对象的外观和使用状况......”没有对室内状况进行查勘。且没有被征收人的签字确认，其报告内容，不客观、不真实、不全面，可信度低下，不足为据。
7、“评估办法”第十三条第一款：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。第二款规定：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。第三款规定：可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。根据以上规定，对原告房屋评估应当选择市场法评估和收益法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。“评估报告”内容不客观、不公正。
8、“评估办法”第十四条第一款：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。原告房屋地处黄金地段，其建筑区位、用途决定其“评估价”与实际价值相差甚远。
9、“评估办法”第二十五条第一款：评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。原告多次向被告提出“评估专家委员会”鉴定申请，被其拒绝。其评估程序不合法。
10、 “ 评估办法”第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。被告没有对置换房屋的市场价值进行评估。明显违反“评估办法”的规定。
五、开封市鼓楼区人民政府[2015]14号房屋征收补偿决定（以下简称；房屋征收补偿决定）违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）的规定；
1、“条例”第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。被告没有证据证明其征收房屋是为了公共利益的需要，而是为了商业开发。
2、“条例”第十一条第二款：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。被告没有组织公众代表参加听证会的证据。
3、“条例”第二十一条第一款：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。第二款：被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。第三款：因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。被告没有对置换房屋进行评估，把原告从黄金地段赶出郊外，违反本条例规定。
4、“条例”第二十七条第一款：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。第二款：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被告在没有给原告进行补偿之前要求原告拆迁，且置换房屋属于期房，明显违反“条例”规定的先补偿后拆迁的原则。
六、本案涉及规划问题
原告居住房屋尚无规划条件和控制线详细规划。被告做出房屋征收以及征收补偿决定为时尚早。
1、开封市城乡规划局信息答复书告知；（1）、目前正在按照建设部新颁发的总体规划成果要求修改成果，准备报国务院审批。说明：开封市城市总体规划尚未批准生效，是否符合城市总体规划的结论由来无据。（2）、地块详细规划、规划条件，片区详细规划正在编制，规划条件尚未审核。说明，被征收地块无控制线详细规划，无规划条件。根据国务院“条例”第九条规定，做出房屋征收决定应当符合城乡规划、专项规划。开封市规划局《关于鼓楼区自由路南侧项目规划意见函》所证明内容，因为没有依据而无效。
2、根据《城乡规划法》第2条规定，本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。旧城区改造必须先有规划，即有城市总体规划，被改造的地块控制线详细规划，旧城改造项目的专项规划，三者缺一不可。国务院“条例”第九条就是强制性规定。
城市总体规划正在报批，控制线详细规划没有，规划条件未审核，规划局的函不攻自破。
七、参照最高人民法院公布的指导性判例：
泗水县人民政府做出[2011]15号《泗水县人民政府关于泗城泗河路西古城路北片实施房屋征收的决定》。济宁市中级人民法院经审理认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收的补偿，应当参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后的居住条件，生活质量不降低为宜....。案典型意义在于: 《国有土地上房屋征收补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。无论有关征收决定还是补偿决定的诉讼，人民法院都要坚持程序审查与实体审查相结合，一旦发现补偿方案确定的补偿标准明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销，以有力地维护人民群众的根本权益。
最高人民法院行政庭副庭长王振宇表示；征收拆迁是一个持续的过程，其中还包含了征收决定的前置程序问题、征收补偿协议的履行、补偿标准的合理性等问题。针对这些问题，最高人民法院也将继续出台相关司法解释......对于被征收房屋的补偿，案例判决坚持对被征收人给予公平补偿的原则。对于征收补偿标准明显低于房地产市场价的，将撤销征收决定。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。第十九条规定：”对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格........” 。本案被告对原告做出的“房屋征收补偿决定”价格，明显低于法定的“类似房地产的市场价格”，被告对原告房屋拆迁价格偏低，应当参照就近区位新建商品房的价格。开发商在同一地段开发出售的商品房价格在每平方两万多元，就是一个很好的参照价。对该征收补偿决定，应参照该判例依法予以撤销。
原告认为，1、房屋征收的前提是为公共利益需要，该项目并非公共利益需要，属于商业开发，以公共利益的名义卖地赚钱。2、没有经过河南省发改委的备案、审批程序，该项目没有依法成立。被告“房屋征收补偿决定”因没有审批依据而无效；3、“估价报告”没有对调换房屋进行估价，估价结果与市场价值相差甚远，其对原告做出的“房屋征收补偿决定”因没有事实依据而无效。4、应当参照最高人民法院判例，对该征收补偿决定依法予以撤销。
被告做出“房屋征收补偿决定”没有审批依据、没有事实依据，当属事实不清，证据不足，不公平不公正，违反法律、法规的规定，应当依法予以撤销。
我的代理意见发表完了谢谢
河南高成律师事务所
卞申高律师
2016年4月19日
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