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吴逢香诉XX市政府行政撤销案

发布者:卞申高律师|时间:2017年02月04日|分类:行政复议 |540人看过

吴逢香诉XX市政府行政撤销案

来源:卞申高时间:2015-05-15 14:52:32


                     代理词

审判长、审判员:

    河南高成律师事务所接受本案原告委托,指派我作为其一审诉讼的代理人。接受委托后,我认真研读了被告提交法庭的证据以及第三人在公安机关的陈述材料,参加了本案的庭审活动,现依据本案事实和相关法律、法规的规定,提出以下代理意见,希望法庭能予以采纳:

    一、原告具备本案诉讼主体资格:

    1、原告依据与刘培增签订的“房屋买卖合同”,并且支付了购买款,以及刘培增亲自交付该诉争房屋给原告居住、使用至今的事实,依法取得了对该房屋的居住权和使用权。

    2、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条:“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼” 的规定中,所谓法律上的利害关系,是指因被诉行政行为有关的法律规范保护范围的权益可能受到被 诉行政行为的不利影响,而在行政主体与受影响人之间产生的法律关系。本案被告对第三人进行的产权转移登记以及颁发3361926号《房地产权证》的行政行为,对原告享有该房屋的居住权、使用权等权益,产生了或将可能产生实际影响本案原告具备行政诉讼主体资格。

 二、被告具有在产权转移登记申请人刘培增和陈洪献隐瞒事实的情况下,注销其颁发的3361926号《房地产权证》的法定职责。

  1、刘培增和陈洪献提出产权转移登记申请时,隐瞒了其申请产权转移登记的房屋已经以13万的价格卖给原告,并且已经把该房屋交付原告居住、使用的事实;隐瞒了该房屋的实际租赁人并非祁涛本人,而是河南大学于春生老师的事实(于春生老师出庭作证以及租房协议证明,是其本人亲自与原告签订的房屋租赁协议,而非祁涛);隐瞒了开封市土地房屋交易中心代理办证的委托人,系一人笔迹的事实;隐瞒了其签订房屋买卖契约上的价格155000元,而实际支付(过户时支付4.7万元,过户后支付5.4万元)10万余元的事实。

     2、根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款:“有下列情形之一的,登记机关有权注销房屋权属证书: (一)申报不实的; (四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的”;第二款 :“ 注销房屋权属证书,登记机关应当作出书面决定,送达当事人,并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废被告具有对房屋所有权转移登记的申请人刘培增和陈洪献隐瞒事实进行申报的情况下,注销其颁发的3361926号《房地产权证》的法定职责。

  三、被告对第三人作出的产权转移登记、颁发3361926号《房地产权证》行政行为违法,应当依法予以撤销; 1、被告具有对房屋登记申请人的申请进行审查的法定职责:根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定:“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查....”,被告在为第三人陈洪献办理过户登记时,疏于对房屋出售人刘培增是否已经对该房屋进行出售的审查;疏于对实际租房人不是祁涛,且祁涛身份证件已经过期失效的审查;疏于对开封市土地房屋交易中心的委托人陈洪献和刘培增(代理人王向昆)系一人签字,以及该业务委托及代理行为合法性的审查。

    2、根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定,房屋权属登记依以下程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋所有权证书。(1)、本案涉诉房屋争议较大,应当依法对其转让过户登记情况进行公告,应当公告而没有公告,当属错误一;(2)、刘培增委托王向昆代理与陈洪献签订《房地产买卖契约》日期是20101011日,而陈洪献与刘培增的委托人王向昆在开封市房地产交易办证服务大厅,委托开封市土地房屋交易中心办理开封市解放路北西后街龙瑞苑小区2号楼2单元5层土地、房屋权属转让、变更登记等事宜的日期是2010109日,证明该房屋还没有买卖的情况下就已经委托办理转让、变更登记,当属错误二;(3)、刘培增委托王向昆代理与陈洪献签订《房地产买卖契约》日期是20101011日,而开封市房地产交易勘验报告申报时间是2010109日,申报人原业主刘培增,新业主陈洪献,证明在该房屋还没有买卖的情况下,就已经申报勘验,当属错误三;(4)、开封市古城12号地块更新改造指挥部证明日期是2010109日,在《房地产买卖契约》日期20101011日之前,当属错误四;(5)、中华人民共和国契税完税证日期是2010109日,在《房地产买卖契约》签订日期是20101011日之前,证明该交易房屋还没有买卖就已经办理了完税证,况且,该完税证的编号是(2009)豫契税字,与2010109日相差甚远,当属错误五; 被告对第三人进行产权转移登记以及颁发3361926号《房地产权证》行政行为时,存在五项错误之处,或曰,被告对以上五项错误疏于审查,其颁发的3361926号《房地产权证》应当依法予以撤销,清楚可见。

   四、被告为第三人发证存在重大事实不清,程序违法之处。

   被告提交的办证依据中,有祁涛放弃优先购买权的声明,同时,在被告提交的开封市房地产交易勘验报告中,使用现状一栏有租赁户为祁涛。而事实上祁涛并不是租赁合同的当事人,租赁户是于春生,被告未审查祁涛是否是真正的租赁户,也未让祁涛出具相关租房合同,就轻信了第三人提交的祁涛的声明,即然被告知道此房屋有租赁户,被告又要求租赁户作出放弃优先购买权的声明,就说明被告有责任对此履行严格的审查责任,就应当审查租赁户的真实性,也应让租赁户提交租赁合同,由租赁合同的当事人提交放弃优先购买权的声明。如果被告依法履行了对租赁户及租赁合同的审查责任,就会发现祁涛并无权作出放弃优先购买权的声明,也会发现祁涛的同事于春生才是真正的租赁户,租房户即房主是吴逢香。如查被告要求于春生作出放弃优先购买权的声明,于春生当然会通知吴逢香,吴逢香就会知道刘培增与陈洪献恶意患通的事实,被告也就不可能再为第三人办理房屋登记过户,不会有被诉的房产证了。就是因被告未履行法定职责,对谁是房屋租赁户、租赁合同的房主、放弃优先购买权的声明审查事实不清,违反法定审查程序,才违法为第三人办理房产过户手续。

     五、本案存在其它可以依法撤销的情况;

    陈洪献不是善意购买的第三人;2010109日在开封市土地房屋交易中心办理土地、房屋权属转让、变更登记时,委托人是刘培增和陈洪献二人,但是,在委托人签字栏内,二人的签名系一人一次性书写(已经提交司法技术鉴定申请),对此,申请人是明知、故意的,导致其委托及代理行为无效,系属恶意一;201163日,公安机关对陈洪献询问笔录:问,刘培增是干啥的?答;1985年我和她在开封电大认识的,她今年有40多岁,她2006年离婚了...问;将你买房的经过仔细讲一下?答;...她欠商行连本带利5.4万元了,最后,她开始准备将自己的那套住房卖掉,和人家讲好10万元,谁知看房时房子有人住....结果,因为得不到现房人家没敢沾她的事,这事说黄了....彭光辉说啥也不要房...后来经和刘培增协商,我和她一起先把欠工商银行的...大概四万七千多块交了...我又帮她办了房权证,然后又到公证处公证,他将这房子过户给我....过罢户,我又将她欠工商银行五万四千多元给还了,还罢钱,这套房子才算归我所有....她说到2013831日,她负责将租房人撵走....以上笔录证明:第三人陈洪献与刘培增是电大同学关系,以明显低于市场价(10余万元)办理过户,过户时陈洪献只支付了四万七千多元;其与刘培增签订买卖契约以及开具统一发票上均按照15.5万元,第三人非善意购买显而易见。根据《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》([2008]行他字第15号)规定:“人民法院在审理有关房屋登记行政案件中,发现涉嫌刑事犯罪问题的,不应将该案全案移送公安机关处理,而应区别不同情况分别处理:一、第三人购买的房屋不属于善意取得,参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定,房屋买卖行为属于无效的行为,人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。因陈洪献非善意购买时,人民法院有权依法撤销被告颁发3361926号《房地产权证》的行政行为。

       六:对被告及第三人观点析辩;

    1、对被告答辩状质辩:(1)、被告引用《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,该法条更进一步证明,原告与刘培增签订的房屋买卖合同是有效合同,而非效力待定合同。

  被告引用 最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条:“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼”。但是,该条款是以行政主体作出的行政行为,对其有法律上的利害关系为要件。利害关系是指,行政主体作出的行政行为对公民、法人和其他组织的权利义务已经或将会产生实际影响。本案中的被告对第三人颁发3361926号《房地产权证》的行政行为,对原告依法取得该诉争房屋的居住权、使用权等权益产生了或将可能产生实际影响,原告当然具备诉讼主体资格。

 2)、房屋登记机关具有对于隐瞒事实虚假申报而取得的房屋权属证书予以注销的法定职权。建设部《城市房屋权属登记管理办法》的立法宗旨是加强城市房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人的合法权益。根据上述规章第二十五条的规定,房屋登记机关具有对于隐瞒事实而取得的房屋权属证书予以注销的法定职权。

  3)、《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定:“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查......。”据此,房屋登记部门应当对房屋登记申请人的申请及相关材料负有核准、审查的职责。被告对第三人产权转移登记存在诸多错误(内容不再赘述),疏于审查 2、被告提出,其登记、颁证程序依据《城市房屋权属登记管理办法》第三十三条,该条没有规定对登记材料时间先后审查,只要求提供材料错误。被告应当按照《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定,对申请人的申请以及相关材料进行查(内容不再赘述),被告没有尽到“合理审查审慎义务”显而易见。

   3、第三人代理人主张(1)、原告与刘培增签订的买卖合同无效错误。根据《物权法》第十五条规定,原告与刘培增签订的“房屋买卖合同”有效。刘培增是否构成诈骗罪,需要公安、检察、法院做最后定论;(2)、第三人是善意购买人错误。根据第三人在公安机关的陈述以及其他材料佐证,证明第三人非善意购买人;(3)、原告与刘培增签订的买卖合同,因违反房地产管理法规的禁止性规定而无效错误。该买卖合同即便是违反了房地产管理法规的禁止性规定(未取得房屋产权不得转让),并非当然无效合同。该禁止性规定属于“管理性强制性规定”,只有该合同违反了“效力性强制性规定”才是当然无效合同。

    综合质辩意见为:被告对第三人作出的颁发3361926号《房地产权证》的行政行为违法,应当依法予以撤销;或者,被告改变原行政行为,依照职权对3361926号《房地产权证》予以注销。

  根据以上事实情况;1、建议被告,依据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条;对申报不实的,登记机关有权注销房屋权属证书的规定,对3361926号《房地产权证》依法予以注销;2、请求法庭依法撤销被告对第三人颁发的3361926号《房地产权证》。

                       我的代理意见发表完了 谢谢

                              卞申高      律师

                               2015424


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