【法 官  提  醒】

一、全面核查交易房屋户籍登记情况

买受人在签订房屋买卖合同之前，应充分了解核实交易房屋的户籍登记情况。买受人可以在产权人同意和协助的情况下，在房屋所在地派出所查询涉案房屋内户口登记情况。此外，户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买受人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。如果购买的房屋为学区房，还可以向教育部门核实学籍使用情况确保购买房屋后子女可以顺利入学。

二、明确户口迁出期限及违约责任

建议在合同中明确约定户口迁移时间及违约责任，促使出卖人严格按照合同履行，一旦出现出卖人延期履行或者不履行的情况，买受人起诉索赔也有明确依据。如果购买房屋为学区房，应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用。如果因出卖人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买受人有权要求解除合同，并要求赔偿损失。另外，买房人也可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。

三、注意固定因对方违约造成损失的证据

在交易的各个环节，买卖双方都应当注意保留相关文件及证据，比如房屋买卖合同、房款转账记录、短信微信聊天记录等。在一方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时诉至法院。此外，特别需要提醒的是，尤其要注意搜集因对方违约给己方造成损失的证据，以此作为主张权利的基础。

四、探索“学区房”案件中行为保全的适用

根据法律规定，法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，法院在必要时也可以裁定采取保全措施。因此，对于双方明确约定系购买“学区房”，以购房落户入学为主要目的的案件，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，在出卖人违约的情况下，有可能导致买受人购房目的无法实现。此类案件中，对于买受人要求继续履行合同的，为了防止出卖人恶意使用学籍，可以探索在诉讼过程中适用行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学籍。

五、完善房屋买卖迁户问题的政策法规

建议户籍管理部门尽快建立各类落户渠道和政策统筹机制，分类完善落户标准和政策，严格规范户口审批管理，研究“户随人走”的户口迁出政策，避免在房屋买卖过程中出现因政策原因所致无法处理的持续违约情形。此外，房地产中介协会及管理机构应尽快制定有关房屋买卖迁户问题的行业操作规范，明确房地产交易居间方在审核交易房屋户口情况方面的义务，出台列有户口迁移保证金的规范性合同范本等，规范房地产交易市场。

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