邹秀丽律师

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北京邹秀丽律师|房屋租赁合同纠纷案中双方均存在违约行为,解除合同如何处理?【原创】

发布者:邹秀丽律师|时间:2018年04月23日|分类:合同纠纷 |638人看过

律师2017年5月8日

案情简介】

2014年12月22日,原告就位于北京市XX区XX镇XX村XX号宅基地上所建的房屋,与被告王某签订《厂房租赁合同》,约定向某将该涉案房屋租赁给王某;租赁期限为2年,自2015年1月1日起至2016年12月30日止;年租金为40,000元,先付后用,第一年半年一付,以后一年一付。按期提前一个月支付租金,逾期一周后支付的,每逾期一日则需按应付租金的千分之二支付滞纳金;预付定金3,000元(抵扣首期房租),押金2,000元。合同签订之日支付首期租金。合同另约定:a. 向某为王某提供三厢电及生产生活用水;b. 合同生效后,双方必须共同遵守,任何一方不得擅自变更或终止,否则违约方需支付守约方相应的违约金,违约金为年租金的百分之二;c.王某拖欠房租或水电费等达一个月以上的,向某有权停水停电,由此造成的一切损失均由王某承担,并有权终止合同,追究王某的违约责任。

合同签订当日,王某按照合同约定支付定金,向某按照合同约定交付房屋。同时,王某支付向某半年租金(包含押金及预防定金,租金支付至2015年6月30日止)。2015年2月25日,向某为房屋提供三厢电。

租赁期间,涉案房屋发生渗水现象,经王某通知后,向某对渗水进行了整修。

按照合同约定,王某应于2015年6月1日支付2015年7月1日起的半年租金,但王某至今尚未支付,已超过双方合同约定的逾期一个月的期限,其行为已构成违约,向某有权单方解除该房屋租赁合同。向某要求王某搬离涉案房屋,王某拒不配合,并拒绝交付钥匙。为维护其合法权益, 原告向某向法院提起诉讼,请求法院判令1、王某支付从2015年7月1日起至搬离日止的租金;2、王某支付违约金5,000元; 3、解除双方的租赁合同;4、王某支付逾期支付租金的滞纳金(从2015年6月10日起按照日千分之二计算)。

王某向一审法院提起反诉请求:1、判令双方签订的《厂房租赁合同》无效;2、判令向某赔偿王某各项经济损失80,000元; 3、要求向某返还押金2,000元。

【法院认为】

法院审理后认为,向某与王某签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示,租赁标的物系农村宅基地房屋,为合法建筑,不违反法律、法规的强制性规定,故《厂房租赁合同》合法有效,双方当事人均应恪守。根据合同约定,2015年7月1日起的半年租金,王某应于2015年6月1日支付,但至今未付。王某则以向某未按约及时提供三厢电、房屋漏水的质量问题,向某违约在先为由提出抗辩。法院认为,对于向某未按约及时提供三厢电的行为,构成迟延履行,确属违约,但其嗣后已实际履行,王某可主张向某逾期履行的违约责任,不能据此拒付租金;对于王某提出的租赁房屋漏水的质量问题,向某确认仅为渗水现象,经整修后未完全修复,故法院确认该房屋质量问题对房屋的使用存在一定的影响,但王某不能据此拒付全部租金,该抗辩理由亦不能成立。故王某拒付租金的行为显已构成违约,并超过合同约定的逾期一个月的期限,根据合同约定,向某已享有单方解除权。

对于王某提出确认合同无效的反诉请求,鉴于上述理由,法院确认合同有效,对该反诉请求不予支持。对王某提出要求向某赔偿损失的反诉请求,其中装修损失、搬迁费损失部分,鉴于合同解除的责任在王某,故法院对此依法不予支持;其中逾期提供三厢电的损失部分,王某未能提供相应有效证据证明其损失,法院难以支持。对于反诉部分返还押金请求,向某予以确认,法院予以支持。

法院最终判决,

一、确认向某与王某之间签订的《厂房租赁合同》解除;

二、王某于判决生效之日起十日内支付向某租金人民币6000余元;

三、王某于判决生效之日起十日内支付向某解约违约金人民币4千余元、逾期支付租金滞纳金人民币一万余元;

四、向某于判决生效之日起十日内返还王某押金人民币2,000元;

五、驳回王某的其余反诉请求。

【律师观点】

师认为双方之间的争议焦点为:

1、厂房租赁合同的效力如何认定的问题;

2、被告王某是否应承担合同责任的问题;

关于合同效力之争议。律师认为,原告向某在审理中已经提交证据,证明其出租的农村宅基地房屋得到相关规划部门的批复;虽然双方在合同中约定该房屋作为生产经营之用,存在改变房屋使用性质的情形,但不属于违反法律强制性规定之范畴,故双方之间签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示,应为有效。

关于被告王某是否应承担合同责任的问题。律师认为,虽然双方在合同中约定由原告向某提供三厢电等,但被告王某也没有否认原告向某之后提供过三厢电,即便存在向某迟延履行情形,但王某并没有提出解除合同,且王某支付租金至2015年6月30日,故仅属于向某承担违约责任的范畴;另外,双方在合同中也没有约定在此情形下王某享有顺延支付租金的权利。据此,王某以此作为未付租金的免责事由,不应予以采纳。被告王某应支付2015年7月1日开始起的租金,但其并未在合同约定的期限内支付租金,构成根本违约,应就合同的解除承担违约责任。

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