邹秀丽律师2017.10.10

【案情简介】

2014年11月2日，原告汪某与被告杨某签订房屋买卖合同一份，协议约定被告杨某将其所有的坐落在XX市XX镇XX村的平房七座以50万元的价格出售给原告汪某，签订合同当日原告汪某向被告杨某交纳首付款15万元，余款35万元约定于2014年11月23日前付清。杨某出售给汪某的七处房屋中，有一处登记在杨某名下，有一处登记在杨某妻子韩某名下，有三处分别登记在金某、李某、郑某名下，剩余二处没有房屋产权证书，上述房屋均系被告杨某从其他村民处购买。签订房屋买卖合同后，汪某在未付清剩余款项时雇佣铲车推倒部分房屋。

另查，原告汪某户籍所在地为XX市XX镇AA委A组，被告杨某为XX市XX镇BB村村民。

汪某向本院提出诉讼请求：一、依法确认汪某与杨某签订的房屋买卖协议无效，并判令杨某返还购房款10万元，并承担从2014年11月2日起至返还之日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、要求杨某承担本案诉讼费用。

【法院审理后认为】

本案涉及的房屋买卖合同标的不仅包括房屋，还包含相应的宅基地使用权。，而经庭审查明，汪某并非XX市XX镇BB村集体经济组织成员，故杨某将宅基使用权转让给本村集体经济组织以外的成员违反法律规定。综上，杨某与汪某于2014年11月2日签订的房屋买卖合同违反我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。杨某与汪某签订的房屋买卖合同无效，杨某应当返还汪某交付的购房款10万元。汪某要求杨某支付购房款10万元的利息于法无据，不予支持。对汪某自愿赔偿杨某2000元，该主张不损害杨某的利益，本院予以支持。

【判决结果】

一、原告汪某与被告杨某于2014年11月2日签订的房屋买卖合同无效；

二、被告杨某于本判决生效后五日日内立即返还原告汪某购房款10万元；

三、原告汪某于本判决生效后五日内立即给付被告杨某2000元；

四、以上两项折抵后，被告杨某返还原告汪某98000元；

五、驳回原告汪某的其他诉讼请求；

【律师观点】

根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条关于“宅基地使用权的取得、行使和转让使用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第八条关于“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准”的规定，宅基地使用权不允许转让给本村集体经济组织以外的人。农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，杨某与汪某签订的房屋买卖合同无效，杨某应当返还汪某交付的购房款10万元。

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