邹秀丽律师2017年3月4日

【案情简介】

李某与王某原系夫妻关系，周某某与王某系母子关系。2000年，王某与李某登记结婚。2005年，王某与李某协议离婚并约定将婚后购买的北京市丰台区某房屋归李某所有。后二人于2006年复婚。2010年，王某与李某再次协议离婚，离婚协议书第2条对共同财产进行了分割“归男方：北京市丰台区某房。归女方：北京市通州区某房，银行存款50万元人民币。”同年，李某、王某二人共同前往北京市丰台区房屋管理局办理了涉案丰台房屋的所有权转移登记手续，将其过户到王某名下，当日王某取得了该房屋所有权证。2011年，赵某作为涉案通州房屋的共有权人将李某、王某诉至法院，要求确认李某、王某于2010年签订的离婚协议书第2条第2款无效，该法院认为李某与赵某于李某婚前共同出资购买的通州房屋系二人共同财产，李某享有的二分之一所有权份额为其婚前个人财产。王某、李某在明知上述事实的情况下，将该房屋以《离婚协议书》的形式约定归李某所有，显属恶意，且损害了赵某的利益，该部分约定应属无效，故判决“被告王某、李某于2010年所签订的《离婚协议书》第二条第二款关于北京市通州区某房屋归被告李某所有的约定无效。”王某不服上述判决上诉至北京市某法院，二审法院于同年作出判决“驳回上诉、维持原判。”而在上述案件一审审理过程中，王某与周某某签订了存量房屋买卖合同将涉案丰台房屋出售给周某某，并于当日办理了产权转移登记手续。

在上述案件审理过程中，李某认为王某将涉案丰台房屋出售给周某某属于恶意串通行为，损害了其利益，故起诉至法院要求确认上述买卖合同无效。

【法院审理后认为】

法院经审理认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。根据本案查明的事实，在赵某一案中，赵某要求确认李某与王某签订的离婚协议书第二条第二款无效。在上述案件审理过程中，王某将离婚协议书第二条第一款所涉丰台房屋低价出售给其母亲周某某，虽其陈述已经给付部分房款，但对其房屋交易情况并未提供相应的证据予以证明，可见双方之间非为正常交易，显然存在恶意。此外，从赵某一案的判决结果来看，离婚协议书第二条第二款被判决无效，二审亦维持了上述审理结果，进一步说明了王某与周某某之间的交易存在恶意，从而损害了李某的利益，故应当确认王某与周某某签订的合同无效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，法院作出判决：王某与周某某就位于北京市丰台区某房屋签订的存量房屋买卖合同无效。

【律师观点】

本案争议焦点归纳为：

一．  周某某与王某买卖丰台房屋是否构成恶意；

二．  周某某与王某签订的存量房屋买卖合同是否有效。

对于焦点一，周某某与王某系母子关系，故而周某某对与王某相关的李某案以及王某与李某之间的离婚情况理应知情；涉案丰台房屋的交易价格远低于市场正常交易价格；加之，周某某与王某交易涉案海淀房屋时间为赵某案审理期间，且签订合同与办理过户于同一天完成，不符合正常交易流程惯例；周某某已有住房，购入涉案丰台房屋后又公开出售。所以，认定周某某与王某之间就涉案丰台房屋的交易构成恶意串通，证据充分。

对于焦点二，王某与周某某恶意串通将涉案丰台房屋过户至周某某名下，如法院确认合同有效，因涉案丰台房屋的实际交易价格远低于市场正常交易价格，由此产生的后果则是李某的利益必然受到损害，王某的利益将来也有可能受到损害，故法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定确认王某与周某某就涉案丰台房屋签订的存量房屋买卖合同无效，将涉案丰台房屋恢复至夫妻所有状态，符合民法诚实信用和公平基本原则。