徐X、卞X等房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告：徐X，女，1996年9月18日出生，汉族，住江苏省连云港市。

原告：卞X，男，1997年11月10日出生，汉族，住江苏省连云港市。

共同委托诉讼代理人：隋律师、孟XX，江苏**律师事务所律师。

被告：李X，男，1992年12月8日出生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区沙河镇李曹XX。

被告：张XX，女，1993年3月28日出生，汉族，住江苏省徐州市。

第三人：连云港XX公司，住所地连云港市海州区。

法定代表人：陈X，该公司执行董事。

原告徐X、卞X与被告李X、张XX，第三人连云港XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐X、卞X及其委托诉讼代理人隋律师、孟XX，被告李X到庭参加诉讼。被告张XX、第三人连云港XX公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告徐X、卞X向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告所签订的《房产买卖合同》已解除；2、请求判令二被告返还原告已支付的房屋定金20000元、首付款180000元、税费9600元、居间服务费3000元，合计人民币为212600元；3、请求判令二被告支付违约金128000元；4、请求判令二被告承担本案的律师费20000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2021年4月5日在居间方XXXX苍梧三期店签订了《房产买卖合同》，二被告自愿将坐落于连云港市开发区东方×道××××××号××号楼×单元××××室房屋出售给原告。双方议定该房屋转让价款总计人民币640000元(大写：陆拾肆万元整)，原告于2021年4月3日、4月4日，分别支付房屋意向金5000元、房屋定金15000元，二被告于2021年4月5日出具定金收条，同日，原告先行支付居间方XXXX部分居间服务费3000元。2021年4月14日，原告与二被告及居间方XXXX至连云港市房屋产权管理中心办理不动产交易资金监管事宜，并支付首付款180000元。按照双方签订的《房产买卖合同》约定，二被告应于收到首付款当日办理房屋抵押注销手续，并且双方最晚应在2021年5月1日前共同向不动产权登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。但二被告一直以各种理由拖延办理。在逾期至2021年5月26日时，经原告多次催促，在居间方指导下，原告缴纳了其承担部分的房屋产权过户费用9600元，然而，二被告仍然以资金不足为由拖延办理该房屋抵押注销手续，二被告的拖延行为导致原告办理的房屋贷款440000元迟迟未能得到银行放款。原告认为，二被告的行为已构成根本违约，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。

被告李X答辩称：原告的诉讼请求事实部分我是认可的，但是因为我没有资金归还案涉房屋的贷款，未能按约定履行合同，我现在同意解除双方签订的房屋买卖合同。我现在同意退定金2万元和首付款18万元、律师费2万元、违约金只同意给付3万元，一共赔付25万元，其他费用没有能力给付。

本院经审理查明认定事实如下：2021年4月5日，原告（乙方）与被告（甲方）在第三人（居间方）XXXX苍梧三期店签订了《存量房买卖合同》及《居间服务合同》。《存量房买卖合同》约定：甲方自愿将坐落于连云港市开发区东方×道××××××号××号楼×单元××××室房屋出售给乙方。甲乙双方协商该房屋的实际成交总价格为：640000元（小写）人民币陆拾肆万元整（大写）。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金：20000元（小写），人民币贰万元整（大写）。首付款（不含定金）：180000元（小写）人民币壹拾捌万元整（大写），支付时间及方式按一下第1种方式执行。1、乙方应于2021年4月15日前与甲方办理存量房交易资金监管，将首付款存入房屋行政主管部门开设的监管账户，甲方协助乙方办理完银行借款审批手续，待银行借款审批通过后，甲、乙双方共同到不动产局签署《房地产买卖契约》，同时乙方在监管部门《领款申请书》上签字，甲方于次日到资金监管部门领取首付款(支票)。待甲方领取首付款后1个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方须至抵押权人处全额还清甲方的贷款余额，并办理抵押注销手续，首期款若不足还清甲方的贷款余额，不足部分由甲方自行补足。尾款（不含定金）：甲乙双方同意采取商业贷款支付剩余购房款440000元（小写），人民币肆拾肆万元整（大写）。权属转移登记：(一)甲乙双方最晚应在2021年5月1日前，共同向不动产权登记部门申请办理该房屋(含车位/车库/储藏室)的权属转移登记手续，逾期10日的，视为根本违约，守约方有权单方面书面通知违约方解除合同，并要求违约方承担本合同价款的20%的违约责任：如合同履行期间，出现非因甲方或乙方过错造成的需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面补充协议，双方互不负违约责任。(二)因甲方原因致使双方未能在2021年5月1日前办理该房屋(含车位/车库/储藏室)权属转移登记手续，乙方有权单方书面通知甲方解除合同，甲方返还乙方累计已付房款，甲方应向乙方支付该房屋(含车位/车库/储藏室)成交总价20%的违约金：如乙方选择继续履行合同的，甲方应当尽快履行该房屋(含车位/车库/储藏室)权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。房屋的交付：（一）甲方于签约当日支付5000元整（小写），人民币伍仟元整（大写）作为物业交割保证金暂由丙方保管，待该房屋（含车位/车库/储藏室）所有权证办理于乙方名下，且甲、乙双方确认该房屋（含车位/车库/储藏室）费用交接清、迁户完毕、物业交割完毕、且物业交割确认单签署完毕后3个工作日内向甲方结清。（二）甲方应于收到全款3日内（条件或时间）将该房屋交付给乙方。违约责任：（一）甲方逾期交房违约责任：如甲方未按约定时间交房的，逾期10日内的，每逾期一天按该房屋（含车位/车库/储藏室）成交总价的万分之五/日向乙方赔偿损失。违约金自本合同应交房期限次日起算至实际交付之日。逾期超过10日的，视为根本违约，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方支付该房屋（含车位/车库/储藏室）成交总价20%的违约金，并退还全部购房款。如乙方同意继续履行合同的，甲方每逾期一天按该房屋（含车位/车库/储藏室）成交总价的万分之五/日向乙方赔偿损失。本合同订立后，由于甲乙双方任何一方的责任导致合同不能履行的，违约方除按本合同约定承担违约责任外，还应承担守约方为维权支出的诉讼费、律师代理费、评估鉴定费、交通食宿费、公告费等实际支出的合理费用。该合同还对其他有关事项进行了约定。《居间服务合同》约定：违约责任：1、本合同订立后，由于甲乙双方任何一方的责任导致合同不能履行的，均应向丙方支付居间服务费用，并支付丙方追讨居间服务费所支出的律师费、诉讼费、鉴定费、交通费、公告费等实际支出的费用；守约方因此所遭受的损失可向违约方追偿；且丙方有权要求违约方对于守约方的责任承担连带责任。2、本合同订立后，未经与丙方协商一致，甲乙双方私下成交或解除合同的，视为丙方已经全部履行了居间义务，甲乙双方均应按照各自签订的佣金确认书中的数额，向丙方支付居间服务费，并支付丙方追讨居间服务费所支出的律师费、诉讼费、公告费、鉴定费、交通费等实际支出的费用。3、丙方违反本合同约定，应向甲、乙双方承担违约责任，但因甲方或乙方违反本合同约定导致房屋买卖合同无法履行的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无需退还，如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。

2021年4月3日、4月4日，原告分别支付房屋意向金5000元、房屋定金15000元。2020年4月5日二被告向原告出具《定金收条》一份，载明：今有卖方李X身份证号码320XXXX9212××××收到买方购买的开发区东方大道109绿地观湖一号17号楼2单元1805室购房定金大写贰万元整，（小写20000）。丘地号：XXX142面积：99.38㎡。同日，原告向第三人中介方支付了3000元的居间服务费。2021年4月14日，原被告签订了《连云港市存量房转让资金监管协议》，原告按照合同与协议约定向连云港市房屋产权管理中心缴纳了180000元的房屋首付款,后二被告提取了180000元购房款。2021年5月26日，原告向税务局缴纳了9600元的房屋产权交易税费。后被告因自身原因未能按照约定办理房屋抵押注销登记。2021年7月26日，二原告向二被告发出《解除合同通知书》，通知二被告解除双方签订的《房产买卖合同》。

本院认为，原、被告及第三人签订的《存量房买卖合同》及《居间服务合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按约履行了支付购房首付款的合同义务后，被告作为合同相对方应按约协助原告办理房屋抵押注销登记及房屋权属转移登记。合同约定：甲乙双方最晚应在2021年5月1日前，共同向不动产权登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续，逾期10日的，视为根本违约，守约方有权单方面书面通知违约方解除合同，并要求违约方承担本合同价款的20%的违约责任。被告因自身原因未能按照合同约定偿还贷款办理房屋抵押注销登记，导致双方合同无法继续履行。原告向被告发送的《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《存量房买卖合同》的行为，合法有效，双方签订的《存量房买卖合同》于2021年7月26日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原告要求被告返还定金20000元、房款180000元的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。合同约定违约方应承担本合同价款20%的违约责任，原告要求被告给付128000元违约金的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。另根据合同约定，为追究违约责任而产生的费用包括律师费、交通食宿费等费用由违约方承担。原告要求被告承担律师费20000元的诉讼请求，本院予以支持。违约金兼具惩罚性和补偿性，原告税费损失9600元、中介费损失3000元系原告的实际损失，未超出本院支持的违约金数额，违约金已实际弥补了二原告的损失，对该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告徐X、卞X与被告李X、张XX2021年4月5日签订的《存量房买卖合同》已解除。

二、被告李X、张XX于本判决生效之日起十日内返还原告徐X、卞X定金20000元、购房款180000元；

三、被告李X、张XX于本判决生效之日起十日内给付原告徐X、卞X律师费20000元；

四、被告李X、张XX于本判决生效之日起十日内给付原告徐X、卞X违约金128000元。

五、驳回原告徐X、卞X的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取5840元、保全费2323元(原告已预交)，由原告徐X、卞X负担285.2元（原告已预交），被告李X、张XX负担7877.8元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

法律条文及上诉须知附录

一、法律条文

[一]、《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

[二《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

[三]、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、上诉须知

根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：

当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。

上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。