徐少龙律师
律师观点分析
一、案件基本情况
本案为物业服务合同纠纷再审审查案件。申请人甲系莆田市某小区业主，被申请人系该小区物业服务企业。2020年7月31日，该小区业主委员会与乙公司签订《福建省物业服务合同》，约定由乙公司为该小区提供物业服务。合同签订后，乙公司依约进驻小区提供物业服务。
申请人甲认为，业主委员会在选聘乙公司时未召开业主大会、未达到“双过半”业主同意等法定要求，选聘程序存在重大瑕疵，据此主张案涉物业服务合同无效，对其不具有法律约束力，并拒绝支付物业服务费。一审、二审法院均未支持甲公司的诉讼主张，甲公司遂向福建省高级人民法院申请再审。
二、案件经过
再审审查期间，申请人甲提出四项再审理由：其一，认为原审法院适用法律错误，主张根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘物业服务企业必须经业主大会决定，业主委员会无权自行选聘；其二，主张业主委员会选聘乙公司的内部程序违法，参与表决的业委会成员不足法定人数；其三，认为原审法院混淆了公司内部治理与业主委员会的法律性质；其四，指控业主委员会个别成员与乙公司恶意串通，损害业主合法权益。
被申请人乙公司由徐少龙律师代理应诉。徐少龙律师从多角度构建抗辩体系：首先，依据《民法典》第二百八十条规定，明确指出业主委员会的决定对业主具有法律约束力，案涉合同系双方真实意思表示，合法有效；其次，强调业主委员会作为合法成立的自治组织，其与物业服务企业签订的合同属于外部法律行为，内部决策程序是否规范不影响合同对外效力；再次，指出甲公司如认为业主委员会的决定侵害其权益，应依法提起撤销权之诉，而非在物业服务合同纠纷中直接质疑合同效力；最后，指出甲公司主张合同无效已超出其作为单个业主的诉权范围，涉及全体业主共同利益的事项应由全体业主共同决定。
三、案件结果
福建省高级人民法院经审查认为：根据《民法典》第二百八十条规定，业主委员会的决定对业主具有法律约束力。案涉物业服务合同未经法定程序确认无效，对全体业主具有约束力。甲公司以选聘程序存在瑕疵为由主张合同无效，实质是对代表全体业主的业主委员会决议提出异议，涉及全体业主共同利益。根据《民法典》第二百八十条第二款规定，业主认为业主委员会决定侵害其合法权益的，应提起撤销权之诉，而不能在物业服务合同纠纷中直接主张合同无效。据此，裁定驳回甲公司的再审申请。
四、徐少龙律师的作用
在本案中，徐少龙律师的代理工作对维护被申请人乙公司的合法权益起到了决定性作用。面对申请人以选聘程序违法为由主张合同无效的诉讼策略，徐少龙律师精准把握法律关系性质，将争议焦点从“选聘程序是否合规”这一内部管理问题，引导至“合同是否对业主具有约束力”这一外部法律效力问题。其提出的“内部程序瑕疵不影响外部合同效力”“单个业主无权以程序瑕疵为由主张全体业主共同签订的合同无效”“应通过撤销权之诉而非确认合同无效之诉寻求救济”等代理意见，均被再审法院采纳。徐少龙律师的专业判断和精准论证，不仅成功维护了乙公司的合法经营权，也为物业服务合同纠纷中类似案件的裁判提供了清晰的法律适用指引，充分体现了其深厚的法律功底和精湛的诉讼技艺。