武汉某建设集团有限公司十堰分公司与十堰某居房地产开发有限公司、刘某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

律师观点分析

原告武汉XX公司（以下简称武汉XX公司）与被告十XXXX公司（以下简称雅安XX公司）、刘X申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉XX公司的委托诉讼代理人吴X、索丙宸，被告雅安XX公司的委托诉讼代理人庹X，被告刘X的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

武汉XX公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行雅安XX公司位于十XX市××经济技术开发区××浪中路××左岸风情××号房屋（以下简称涉案房屋）。2、本案诉讼费用由雅安XX公司、刘X负担。事实和理由：武汉XX公司与雅安XX公司建设工程施工合同纠纷一案中，2015年1月5日十XX市中级人民法院作出的(2015)鄂十XX中诉保字第00036号民事裁定，查封了雅安XX公司位于十XX经济技术开XX××浪中路××套房屋（十房预售字XXX号）及占用的土地（包括涉案房屋）。2016年12月19日湖北省高级人民法院作出(2015)鄂民一终字第00322号民事裁定，续查封了前述房屋。本案执行过程中，十XX市中级人民法院于2018年12月29日作出(2017)鄂03执35号之二执行裁定，继续查封了雅安XX公司的上述房产及土地，刘X所购涉案房屋在查封之列。虽然刘X提交了其于2014年9月8日签订的《商品房预售合同》和《湖北省企业单位往来结算收据》，但仅凭《湖北省企业单位往来结算收据》不足以证明其履行了支付购房款的义务，同时刘X也不能证明其名下无其他用于居住的房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形。为此，恳请依法支持武汉XX公司的诉讼请求。

雅安XX公司口头答辩称，2014年9月8日，雅安XX公司与刘X签订了商品房预售合同，刘X当日支付了全部购房款457400元，刘X是涉案房屋的合法拥有人，其享有依法排除涉案房屋执行的民事权益，请求驳回武汉XX公司的诉讼请求。

刘X口头答辩称，同意雅安XX公司的答辩意见。另，涉案房屋是刘X的唯一住房，刘X在2016年装修完毕并居住至今，请求中止对涉案房屋的执行。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2014年9月8日，雅安XX公司与刘X签订一份《商品房预售合同》，约定：刘X购买雅安XX公司开发建设的涉案房屋，房屋建筑面积为114.35平方米，房屋总价款为457400元，双方在签订合同时，刘X一次性付清购房款457400元；雅安XX公司应当在2013年12月30日前，将涉案房屋交付刘X使用。当日，雅安XX公司向刘X出具了二份《湖北省企业单位往来结算收据》，该结算收据分别载明：今收到刘X支付雅苑1703号房定金132400元和325000元。《湖北省企业单位往来结算收据》下方说明栏载明“本收据用于企业内部的往来款项，如：房租、水电、差旅费、食堂管理费、系统内部往来账款结算，不能用于对外经营性活动，超范围使用无效”。

本案诉讼中，刘X提交了《十XX市不动产登记和网签备案信息查询结果》载明：刘X在十XX市城区范围内无住房登记信息。刘X提交的其占有涉案房屋的证据中的收据载明其交纳物业费在2016年11月1日。

另查明，2015年1月4日，武汉XX公司向本院提出财产保全申请，本院于2015年1月5日作出(2015)鄂十XX中诉保字第00036号民事裁定；于2015年1月6日查封了雅安XX公司的位于十XX经济技术开XX××浪中路××套房屋（十房预售字XXX号）及占用的土地，包括涉案房屋；于2015年1月7日向十XX市国土资源局及十XX市房地产管理局送达了上述民事裁定书及协助执行通知书。

武汉XX公司与雅安XX公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月27日作出（2015）鄂十XX中民开初字第00015号民事判决，武汉XX公司与雅安XX公司均不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉，湖北省高级人民法院经审理后于2016年12月18日作出（2015）鄂民一终字第00322号民事判决，判决结果为：雅安XX公司于判决生效后十日内支付武汉XX公司工程款1696.0867万元及利息（其中，150万元自2014年1月26日起，1546.0867万元自2014年12月4日起，至判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；驳回雅安XX公司的反诉请求。该民事判决生效后，武汉XX公司向本院申请执行，在执行过程中，本院作出（2017）鄂03执35号之二执行裁定及协助执行通知书，继续查封了雅安XX公司的位于十XX经济技术开XX××浪中路××号左岸风情雅苑部分房地产，其中包括涉案房屋。刘X提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行，本院于2020年5月28日作出（2020）鄂03执异47号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。武汉XX公司不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据该规定，案外人要求停止对涉案房屋的执行，必须同时满足上述法律规定的情形。本案中，刘X提交的其与雅安XX签订的《商品房预售合同》落款时间虽为2014年9月8日，但该《商品房预售合同》第九条交房期限及条件约定：“出卖人（雅安XX公司）应当在2013年12月30日前，将商品房交付买受人（刘X）使用。”可见合同约定交房时间早于签订的合同落款时间，故《商品房预售合同》的真实性存疑，且不能合理排除上述矛盾，故现有的证据无法认定在本院查封涉案房屋之前，刘X与雅安XX公司签订了合法有效的房屋买卖合同。此外，刘X提交的其占有使用涉案房屋的票据反映其在2016年11月1日开始装修、使用涉案房屋，该时间晚于本院查封涉案房屋时间。

关于刘X是否支付购房款的问题，刘X向本院提交了雅安XX公司向其出具的《湖北省企业单位往来结算收据》，但未提交刘X是如何支付的购房款的相关证据；从《湖北省企业单位往来结算收据》内容上看，载明收到的款项是定金；《湖北省企业单位往来结算收据》下方说明栏的内容已经限定了该收据的使用范围，明确该收据不能用于对外经营性活动，雅安XX公司作为收据的出具方，理应知道收据的用途及使用范围，而将此收据用于对外售房，刘X接受此收据，双方的行为不能排除一般人对收据真实性的合理怀疑。

综上所述，刘X的购房行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。武汉XX公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：

准许执行十XXXX公司位于湖北省十XX市十XX经济技术开XX白浪中路6号左岸风情雅苑1幢1-17-3号的房屋。

本院（2020）鄂03执异47号执行裁定于本判决生效时自动失效。

案件受理费100元，由被告XX雅安XX房地产开发有限公司、刘X各负担50元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省高级人民法院。