在日常生活中，经常有债务人与第三人以自己所有的不动产作为抵押物，为主债权债务提供担保，但在实务中往往存在抵押人虽有抵押合同，但没有办理抵押登记的情况出现，那么这时作为债权人如何才能更好的实现自身债权，现笔者通过《民法典》及相关司法解释作如下分析：

1、抵押权释义

   为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该抵押财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。法律依据《民法典》第394条

2、不动产抵押权的设立条件：

   抵押合同+抵押登记。法律依据《民法典》第402条

   最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释第46条第1款：抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。

   最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释第46条第3款：因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

   最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释第48条：当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

3、法律效果

（1）抵押合同生效+不动产抵押登记，法律效果为：抵押权人取得该不动产的优先受偿权利。

（2）抵押合同生效+没有办理不动产抵押登记，法律效果为：债权人可以请求抵押人办理抵押登记手续，如抵押人依约办理了登记手续，则债权人取得该不动产的优先受偿权。但因抵押物灭失或转让等原因不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，一般以抵押物的价值为限赔偿债权人的损失。如果担保债权高于抵押物价值，则以抵押物价值承担责任，如果担保债权低于抵押物价值，则以担保债权为限承担责任。

（3）抵押合同生效+因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记时，法律效果为：债权人可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任（该责任实质为抵押人未依约办理抵押登记手续的违约责任，该责任类型为补充责任，即如果担保债权高于抵押物价值，则以抵押物价值承担责任，如果担保债权低于抵押物价值，则以担保债权为限承担责任。）

（4）抵押合同生效+登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，法律效果为：登记机构承担赔偿责任的。