律师观点分析

广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院

民 事 判 决 书

原告：XXXxx投资置业有限公司，住所地:XXXxx镇,统一社会信用代码：xx

法定代表人：刘xx，该公司董事长。

委托诉讼代理人：韦XX，XXX律师。

委托诉讼代理人：姚XX，XXX实习律师。

被告：广西xx林业生物科技有限公司，所在地：xx县，统一社会信用代码：xx。

法定代表人：郭xx，该公司经理。

被告：吴xx，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住xx县。

委托诉讼代理人：罗xx，广西壮族自治区融安县法律服务所法律工作者。

原告XXXxx投资置业有限公司（下称“xx公司”）与被告XX公司（下称“XX公司”）、吴XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托诉讼代理人韦XX、姚XX，被告XX公司的法定代表人郭XX、被告吴XX的委托诉讼代理人罗xx到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

xx公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告支付2020年3月1日至2021年6月16日期间的租金183228元、违约金33000元、律师服务费10230元，合计226458元；2、判令二被告按照每月12032元向原告支付自2021年6月17日至返还房屋之日止的租金；3、判令二被告立即将出租房屋即XXX融水镇水东新XX业广场4幢101、102、201号房返还给原告；4、案件受理费、公告费等诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：XX公司于2016年8月1日起租用原告位于XXX房屋做公司办公用，2016年8月10日签订《房屋租赁合同》约定：租期五年，2016年8月1日起至2021年7月31日止，第一年免收租金、第二年租金6719元／月、第三年租金8631元／月、第四年租金10520元／月、第五年租金12032元／月；如逾期支付租金的，每逾期一个月须另支付违约金2000元。原告按约定将房屋交付给XX公司使用后，XX公司在2020年2月以前也按约定支付租金。2020年3月，XX公司未经原告同意将房屋转租给吴XX使用，但二被告均未按约定支付租金。经原告多次追索，吴XX于2021年5月17日确认其自2020年3月起是出租房屋的实

际使用人，吴xx以出具“借条”的形式确认尚欠原告2020年3月1日至2021年5月15日期间的租金171300元，承诺于2021年6月16日前付清。但是，吴XX在承诺的付款期限届满后仍然拒付租金。原告认为，吴XX2020年3月1日至今是租赁房屋的实际使用人，并书面承诺由其向原告支付租金，XX公司在租赁期内未经原告同意擅自将租赁房屋转租给吴XX，应与吴XX承担共同支付租金的连带责任。经协商未果，现提起诉讼，望依法裁判。

xx公司为其主张向本院提供以下证据：一、房屋租赁合同，证实：被告XX公司2016年8月1日起租用原告位于XXX房屋做公司办公用，2016年8月10日双方补签订《房屋租赁合同》约定：租期五年，2016年8月1日起至2021年7月31日止，第一年免收租金、第二年租金6717元／月、第三年租金8631元／月、第四年租金10520元／月、第五年租金12032元／月；合同还约定了如逾期支付租金的，每逾期一个月须另支付违约金2000元。二、借条，证实：2020年3月，被告XX公司未经原告同意将房屋转租给被告吴XX使用，被告吴XX因拖欠租金于2021年5月17日确认其自2020年3月起是出租房的实际使用人，被告吴XX以出具“借条”的形式确认尚欠原告2020年3月1日至2021年5月15日期间的租金171300元，被告吴XX承诺于2021年6月16日前付清，逾期未付自愿赔偿原告因此支出的诉讼费、律师费等费用。三、委托代理合同与律师代理费的发票，证实：原告向二被告主张权利，委托XXX代理，产生律师代理费10230元。

XX公司答辩称，我公司确实和原告存在租赁协议，但已经于2017年4月份将房屋转租给了被告吴XX，也一直是吴XX把房租交给原告的，房屋也是吴XX在使用，与我公司无关。

XX公司为其辩解提供了其与吴xx签订的办公门面租赁合同复印件作为证据，证实其已经将房屋转给吴XX使用的事实。

吴xx答辩称，一、我方要求履行合同，因为我方装修花费了600000-700000元，拖欠租金是因为疫情的影响，因为我方是从事旅游行业的。二、对于原告所起诉的租金183228元以及要求按照每个月12032元支付租金至返还房屋止没有异议，但是对于滞纳金、违约金我方不愿意承担，因为是疫情造成的，我方认为应该可以减免。三、本案的代理费，我方不愿意承担，因为合同里面没有说明需要我方承担代理费。四、拖欠租金与被告XX公司没有关系，实际是我方在使用。而且三方已经签订了转租合同。现在合同被锁在门面，无法要出来。

吴xx在举证期限内未提供证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对原告提供的证据一，被告XX公司没有异议，被告吴xx对证据三性没有异议，但是认为认为合同约定的违约金过高。本院认为，当事人对证据的三性均没有异议，本院对该证据予以确认，但是违约金是否过高，待说理部分予以阐明。对于原告提供的证据二，被告XX公司认为其不清楚，被告吴XX对真实性有异议，认为没有收到借款，借条不成立，所以其不应该承担利息和律师费。该借条约定的时间也还未到期。本院

认为，原告自认其与吴xx之间不存在借贷关系，该借条也仅用于证实双方以借条形式协商尚欠租金情况、给付时间及逾期责任等事项，故本院对该证据予以确认。对于被告XX公司提供的证据，原告对证据真实性没有异议，但认为不具有合法性，根据合同的约定和法律规定，转租房屋应当经过出租人的同意，该转租合同没有经过原告同意，被告XX公司应当就其转租后的租金与被告吴XX承担连带的清偿责任，被告吴XX对该证据没有异议。本院认为，该合同并未违反法律强制性规定，且原告于2020年5月知晓两被告存在转租行为后，并未在六个月内提出异议，也未要求解除租赁合同，应视为原告同意转租，故本院对该证据予以确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，原告xx公司作为出租方与被告XX公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条房屋位置、房号及面积，该房屋位于XXX旁“xx·商业广场”小区4号楼4-101、4-102、4-201Ｂ号（共3间）商铺；建筑面积共计527.16平方米。第二条租赁期限，租赁期共5年，出租方从2016年8月1日将出租房屋交付承租方使用，至2021年7月31日收回。……第三条租金及其他事项，1、租金每季度一交，第一年年租金0元，第二年月租金6719元、年租金80627元，第三年月租金8631元、年租金103573元，第四年月租金10502元、年租金126024元，第五年月租金12032元、年租金144381元。……第四条违约责任，……2、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金2000元／每月出租方；……第七条其他约定事项，承租方承诺：1、不能

擅自将承租房屋转租、转借或转让；……”合同签订后，原告已按约定将案涉商铺交付给被告XX公司使用。

2017年4月20日，被告XX公司作为甲方与被告吴XX作为乙方签订《办公门面租赁合同》，约定：“一、甲方将所租用的位于XXX旁“xx·商业广场”小区4号楼4-101、4-102、4-201Ｂ号（共3间）商铺共计527.16平方米租赁给吴XX使用，时间自2017年4月20日起至2021年7月31日止。二、商铺的租金、水电等全部费用由乙方支付，遇有未按时缴纳房金及水电等费用，所产生的违约金均由乙方全部负责。……”双方在合同上备注此合同与《XX公司与租赁房原先签订的合同》一致。被告XX公司按合同约定将案涉商铺交付被告吴XX使用。

2020年5月，原告因自2020年3月1日起未能按时收到租金，催讨租金时，知晓被告XX公司已将案涉商铺转租给被告吴XX，并于2021年5月17日找到吴XX，要求其通过签署借条的形式确认其欠付租金的事实。

另查明，案涉商铺至今由被告吴xx实际占有使用。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，首先，原告xx公司与被告XX公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性

规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其次，被告XX公司在明知其转租需事先征得xx公司同意的情况下，擅自将涉案门面转租，该转租行为违反了双方不得擅自转租的约定。对于未经出租人同意的转租由于破坏了出租人与承租人的现有信任关系，原则上应当将此种行为认定为无效。然而原告xx公司在2020年5月份知晓被告XX公司将房屋转租给被告吴XX的事实，在六个月内未提出异议，也未要求解除房屋租赁合同，且原告在知道转租事实后，直接找到次承租人吴XX协商支付租金事宜，应视为原告同意转租，故本院确认被告XX公司与被告吴XX的《办公门面租赁合同》有效。

关于两被告责任承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。本案中，首先，原告xx公司与被告XX公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，原告将案涉商铺交付给被告XX公司使用后，被告XX公司应当按照合同约定支付房屋租金，现被告XX公司未按约定支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。故自2020年3月1日起至合同到期日2021年7月31日止的租金196891元，应当由承租人即被告XX公司向出租人即原告xx公司支付。此外，因被告XX公司违约，应当按照双方租赁合同的约定，自违约时（2020年3月1日）起向原告xx公司支付每月2000元的违约金，原告诉

请的违约金33000元，依法应当得到支持。其次，被告XX公司将案涉房屋转租给被告吴XX，因双方在转租合同中约定转租合同与原房屋租赁合同约定一致，吴XX也应当按照双方转租合同的约定向被告XX公司支付租金及自违约时（2020年3月1日）起的违约金。

又根据《中华人民共和国民法典》第五百三十五条规定，因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。第五百三十七条规定，人民法院认定代位权成立的，由债务人的相对人向债权人履行义务，债权人接受履行后，债权人与债务人、债务人与相对人之间相应的权利义务终止。本案中，根据合同相对性原则，被告XX公司作为承租人应当依据房屋租赁合同向出租人原告xx公司支付租金及相应违约金，被告吴XX作为次承租人也应当依据转租合同向承租人被告XX公司支付租金及相应违约金。现次承租人被告吴XX未能按时支付租金，承租人被告XX公司却未能举证举证其已及时履行其向被告吴XX主张租金的权利，因此，原告xx公司就成为了上述法律规定中的债权人，被告XX公司则为债务人，被告吴XX即为债务相对人，故原告xx公司找到被告吴XX要求其直接支付租金及相应违约金，应当构成其行使代位权，即代被告XX公司向吴XX主张权利，且被告吴XX也以签订借条的形式承诺愿意向原告xx公司支付租金及违约金。

如此以来，由被告吴xx向原告xx公司支付尚欠的租金及违约金，原、被告及两被告之间相应的权利义务即可终止，符合法律规定，故本院认为，原告要求被告吴XX支付自2020年3月1日起至2021年7月31日止的房屋租金196891元，及违约金33000元，系其依法行使代位权，本院予以支持。对于原告认为两被告应当承担连带清偿责任的主张，于法无据，本院依法不予支持。

关于是否应当返还房屋及至返还房屋之日止的租金由谁承担的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，自转租行为发生后，案涉房屋实际上由次承租人吴xx占有使用，原租赁合同及转租合同均于2021年7月31日到期，故对于原告要求次承租人吴XX按照原合同以每月12032元标准支付自2021年8月1日起至返还房屋时止的逾期腾房占有使用费，于法有据，本院依法予以支持。又因原告作为出租人，其与次承租人本身虽不存在合同关系，但是其作为案涉房屋的权利人，可以要求被告吴XX搬离案涉房屋，返还原物，故对于原告要求被告吴XX搬离房屋的诉请，于法有据，本院依法予以支持。因为案涉房屋实际占有使用人为被告吴XX，故对于原告要求被告XX公司搬离的诉请，与事实不符，本院依法不予支持。

关于律师服务费问题。本案中，原房屋租赁合同以及转租合

同中均未对律师服务费作出约定，且原告与被告吴xx之间并不存在租赁合同关系，原告xx公司与被告吴XX签订的借条，也仅是原告行使代位权追索租金的一种方式，该约定超出承租人应当承担责任的范围的，依法不应当得到支持。故对于原告诉请要求被告支付律师服务费10230元的诉请，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百六十五条、第五百三十五条、第五百三十七条、第七百一十六条、第七百一十八条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：

一、被告吴xx在本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付自2020年3月1日起至2021年7月31日止的租金196891元及违约金33000元；

二、被告吴xx在本判决生效之日起十日内腾空、搬离XXX旁“xx·商业广场”小区4号楼4-101、4-102、4-201Ｂ号（共3间）商铺，并交还给原告XX公司；

三、被告吴xx在本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付上述商铺占有使用费（从2021年8月1日起至实际交还商铺之日止,按每月12032元的标准计算);

四、驳回原告XXXxx投资置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4697元，减半收取计2348元（原告已预交），由原告XX公司负担106元，被告吴XX负担2242元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。