租赁房屋装饰装修恢复原状请求权如何行使

为满足生活生产需要或其他个性化需求，承租人在租赁房屋后常会对房屋进行一番装饰装修。但承租人所作的装饰装修可能与出租人对房屋的规划产生冲突，且因各人审美存在差异，承租人的装饰装修可能与出租人的偏好截然不同。那么，在租赁关系终止时，出租人可否请求承租人将房屋恢复原状？

民法典第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

如承租人未经出租人同意进行装饰装修，则根据民法典第715条第2款，出租人有权请求承租人恢复原状或赔偿损失。但有疑问的是，该款规定的恢复原状请求权内涵为何？出租人又应如何行使？

如经出租人同意进行装饰装修，于租赁关系终止时，出租人可否请求承租人恢复原状亦存疑问。

因出租人并不必然为所有权人，为保护出租人对租赁房屋的占有权益，民法典第714条将基于所有权的保护义务上升为租赁合同的保管义务，并约束承租人。未经出租人同意的装饰装修行为将导致房屋状态发生变化，属于对租赁房屋的毁损，其行为违反了民法典第714条之保管义务，应承担民法典第715条第2款所规定的责任后果，即恢复原状及赔偿损失。

一般认为，“恢复原状”是损害赔偿的基本方式，即由赔偿义务人将受损权益恢复到损害发生之前的状态。此外，债权人请求赔偿义务人支付恢复原状之费用以代恢复，在比较法上同为“恢复原状”的表现形式。但民法典第715条第2款之恢复原状，其内涵却有所不同。

首先，恢复原状并不包含修理、重作、更换等方式。同规定有恢复原状的民法典第237条所用词为“或者”，表明恢复原状与修理、重作、更换间为择一关系，若恢复原状包括修理、重作、更换，则修理、重作、更换将成为冗余表述。此外，民法典第179条第1款第5项及第6项的分别列举，亦可说明两者为相互独立的责任承担方式。

其次，民法典第237条之恢复原状也不包括赔偿恢复原状的费用。赔偿恢复原状的费用属于以支付金钱替代恢复原状，虽与恢复原状具有同等功能，但其本质仍为金钱赔偿，仅在损害计算方式上以恢复原状的费用计。民法典并未规定所获恢复原状费用的赔偿仅可用于恢复原状，应允许债权人自由支配，更使得其偏离了恢复原状的原本功效，理应将其纳入金钱赔偿之范畴。

因此，民法典第715条第2款规定的恢复原状表现形式有限，拆除未经同意的装饰装修，将租赁房屋恢复至应有状态可为其一。而民法典第715条第2款规定的赔偿损失则指所有支付金钱赔偿的方式，包括赔偿拆除装饰装修等的费用。

民法典715条第2款所规定的请求权，应为违约损害赔偿请求权，出租人欲主张恢复原状或赔偿损失，应符合违约责任之要件。民法典在列举各种责任承担方式时虽有先后顺序，并未言明权利人是否应依次主张。那么，民法典第715条第2款之恢复原状与赔偿损失间是否适用顺序？

承租人承担违约损害赔偿责任的要件之一即为出租人处存在损害。未经出租人同意的装饰装修，可能将有违出租人的经济计划或使用规划，其无疑是对租赁房屋的毁损，租赁房屋的状态亦由此恶化，出租人处存在损害。相反，如装饰装修符合出租人之规划或偏好，且出租人同意对此装饰装修进行利用，将无损害可言，自不可主张恢复原状或赔偿损失。

此即损害认定的主观化，是否存在损害取决于出租人的意愿，不同意利用则存在损害，进而可主张损害赔偿请求权；同意利用则不存在损害，无损害自不可主张损害赔偿请求权。因此，民法典第715条第2款请求权的前提应为出租人不同意利用装饰装修，如此出租人处才存在损害，其方可主张恢复原状或赔偿损失。

但实际上，出租人可能并不会明确表示其是否同意利用装饰装修，且即使言辞表示不同意利用，亦无法拘束出租人嗣后行为。当出租人尚未拆除却言辞表示不同意利用时，由于赔偿权利人可自由支配所获赔偿，且可不用于恢复原状，出租人获赔偿后仍可继续利用装饰装修，最终将导致其无损害而获赔偿。

为防止出租人从中得利及避免诉累，于出租人尚未自行拆除之情形，仅言辞表示不同意利用，应不允许其径直请求赔偿恢复原状之费用，仅可先请求恢复原状以确定不同意利用，即恢复原状优先于赔偿损失。当出租人已自行拆除时，其方可直接主张所支出之费用。

如果出租人同意承租人可以进行装饰装修，那么在租赁期限内出租人自然不可向承租人主张恢复原状。但有疑问的是，当租赁合同终止时，出租人可否请求承租人将租赁房屋恢复原状？如上文所述，恢复原状实际为违约损害赔偿责任的承担方式，出租人可否请求，应以违约损害赔偿的要件加以考虑。

对于租赁期届满的情形，如无明确约定返还租赁房屋时需恢复原状，经出租人同意的装饰装修属于民法典第733条规定的按约定使用后的状态，承租人无需恢复原状，以现有状态返还即可。此时，虽出租人或为恢复租赁房屋装饰装修而支出费用，但因承租人并未违反合同义务，出租人所支出费用不可请求承租人赔偿。

对于租赁合同非因租期届满而终止的情形，如租赁合同因出租人违约而提前解除，出租人对承租人装饰装修的同意并不受合同解除影响，承租人仍未违反保管义务。因承租人并无其他违约行为，其不应承担违约损害赔偿责任，出租人无权请求恢复原状。且因出租人违约造成租赁合同提前解除，由其自行承担拆除装饰装修费用亦无不当。

但如租赁合同因承租人违约而提前解除，无论承租人的违约行为内容为何，如能确定出租人的损害及因果关系，其即可请求恢复原状。关于损害，即使出租人同意装饰装修，但只要其不同意利用则存在损害。至于因果关系，因承租人的违约行为致合同提前解除，出租人对租赁房屋原有计划被扰乱，出租人不得不决定另寻承租人或自用。因承租人的违约行为使得损害必须提前确定，承租人的违约行为与损害提前确定具有因果关系。

通过将恢复原状作为违约损害赔偿的承担方式加以考虑，可确定当承租人违约致合同提前解除时，出租人可请求恢复原状。而其他非因承租人违约导致租赁合同解除，出租人均不可请求恢复原状。此外，损害确定仍以主观为准，与未经出租人同意装饰装修情形一致，针对房屋装饰装修的赔偿责任，恢复原状仍应优先于赔偿损失。

民法典第733条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

对于租赁合同订立时出租人即同意装饰装修的情形，常于租赁合同中约定，承租人返还租赁房屋时需将其恢复原状。如明确约定租期届满返还时需恢复原状，则实为合意排除民法典第733条之适用，并对承租人施加额外恢复原状后返还的义务。

更为常见的是租赁合同中的概括性约定，即返还时应将租赁房屋恢复原状，除租赁合同届满返还的情形，还应考虑租赁合同解除后的返还。无论是租期届满，还是因故提前解除，承租人无疑均需向出租人返还租赁房屋。但对于应返还租赁房屋的状态，仅于民法典第733条对届满之情形作出了规定。

而租赁合同提前解除的情形，承租人应返还出租人何种状态的租赁房屋，民法典并无明确规定，当事人对此可自行作出约定。如存此约定，只要承租人需返还租赁房屋，其均应恢复原状。即使出租人违约或不可归责双方致合同提前解除，出租人仍有权向承租人主张恢复原状。该约定对承租人颇为不利，应注意格式条款的认定。

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