不动产预告登记失效时间是否应以“主观明知”为起点计算

某开发公司建设某楼盘销售，该楼盘于2014年9月17日办理所有权首次登记。2018年7月23日，甲银行与王某、某开发公司签订《个人购房担保借款合同》，约定王某向甲银行借款25.8万元用于购房，权属证书尚未办妥。2018年9月11日，甲银行向王某发放购房贷款，王某据此向某开发公司付清购房款。2019年6月12日，王某办理所有权预告登记，同日甲银行办理抵押预告登记。    

2021年6月28日，第三人乙银行在另一案中，诉讼保全了案涉房产。2018年10 月至2022年12月，王某按月向甲银行偿付借款，2023年1月出现逾期。甲银行提起诉讼，请求王某偿还借款本金并按照合同约定支付利息、罚息直至款项还清之日止。同时主张对王某案涉抵押房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。乙银行认为，甲银行仅为预告抵押登记，不具有优先受偿的法律效力，且甲银行主张抵押权时明显超过期限，其未及时办理正式抵押登记，预告登记已经失效，因此主张抵押权不能成立。    

法院审理认为，当事人签订买卖房屋的协议或签订其他不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。若债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。当事人办理抵押预告登记后，若预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，法院需进行审查。若存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；若经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并认定抵押权自预告登记之日起设立。    

本案中，甲银行与被告王某在借款合同中明确约定了抵押条款，详细载明了抵押物、担保的债权、债务履行期间等事项，并随后办理了抵押预告登记，双方抵押合同关系因此成立并生效。诉争抵押房产已于2014 年办理所有权首次登记，满足了司法解释规定的预抵押登记房产上抵押权设立的积极要件。接下来需分析是否存在预告抵押登记失效的情形。    

在甲银行与被告王某签订的借款合同中，抵押条款明确注明了购房合同编号及权属证书未办妥的情况，且甲银行在办理预告抵押登记时取得的预告抵押登记证书中并未显示整幢建筑物的首次登记证号。这表明甲银行已尽到审慎的注意义务，且本案中无证据表明甲银行在本案诉讼之前知道或应当知道整幢建筑物的首次登记时间。此外，本案起诉后甲银行通过自行查询得知抵押物已办理首次登记，但因案涉房产被第三人某银行另案申请查封而实际无法办理本登记。后续未办理本登记并非因甲银行原因所致，因此本案不存在甲银行预告抵押失效的情形。    

综上所述，甲银行主张的抵押权实质上于预告登记之日起设立。抵押权作为物权，其效力优先于此后第三人某银行申请法院查封抵押物所保护的债权。因此，第三人某银行的抗辩意见不应得到支持。    

不动产预告登记制度是法律保护不动产买受人权利的重要制度。在实践中，有的商品房为正在建造的期房，无法办理正式的抵押登记，因此购房人会将预购的商品房期房作为抵押物，向金融机构申请购房贷款。预告登记是为了保证物权实现而进行的提前登记，它并非正式的物权登记，抵押权并未因登记而设立，而只是在一定程度上限制了抵押人再次处分抵押物的权利，其有效期限并非无限延长。