宋时仙律师宋时仙律师
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2018年A从F房地产有限公司购买了一套预售商品房并在住建局房管部门办理了商品房买卖合同登记备案。2020年6月A办理了接房手续，因工程项目消防验收问题迟迟未能办理不动产权属登记（房产证），A遂于2021年1月将房屋转卖给B并移交房屋钥匙，B到物业管理中心办理入驻变更手续并交纳物业费。2022年4月B了解到房屋可以办理房产证，遂要求房地产公司为其办理相关手续，但房地产公司告知该房屋已备案在C名下，B不是所有权人为由拒绝为其办理房产证。在B的追问下才知，A在2021年5月将房屋又卖给了C并配合C办理了变更商品房买卖合同备案登记。后因B、C均要求办理房产证发生纠纷并起诉至法院。
一、 A与B及A与C签订的房屋买卖合同是否有效？ B、C均不知道A将房屋一房多卖，C也不存在恶意串通签订合同并取得备案登记，A与B、A与C签订的房屋买卖合同均属于双方真实意思表示且没有违法法律强制性规定，因此两份合同均有效，则B、C均享有对A主张合同继续履行的债权。 二、 谁能取得取得房屋所有权？ B最终可取的房屋所有权并办理不动产权属登记，原因是B先于C取得房屋交付并合法占有，房屋属于不动产，不动产权没有依法经登记，不发生物权效力。C虽然办理了商品房买卖合同备案登记，但因房屋备案登记属于房地产公司与房屋主管部门之间的行政登记行为，不属于预告登记或不动产权属登记，不具有物权公示效力。 三、 不能取得房屋的一方权利如何救济？ C未能取得房屋所有权导致合同目的不能实现，可以主张解除合同并要求A承担相应的违约责任赔偿损失，根据实务判例，确定C的损失具体金额可以根据C购买房屋时的合同价款与合同解除时房屋现值之间的差额，如果合同约定违约标准过低，可以请求法院依法进行调整。 《中华人民共和国民法典》： 第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效: (一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。 第二百三十二条：处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。 第五百六十三条：有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人在合理期限之前通知对方后可以解除。 第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》： 第六条：出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。 第十九条：出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据民法典第五百六十三条第一款第四项的规定，予以支持。 第二十二条：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定。 特别声明：本文仅代表作者本人观点，仅供读者参考，不代表出具任何形式的法律意见及建议。