房屋买卖合同纠纷之无权处分的法律后果——薛晓波律师以专业致胜
北京汇都律师事务所薛晓波律师接受被告董某某的委托，担任其委托代理人。
案件基本事实：
本案系房屋买卖合同纠纷。
原告：马某一，马某二，系买受人。
被告：董某某，系出卖人；王某某，系中介。
第三人：北京某某房地产开发有限公司，系涉案房屋的开发商。
原告的诉讼请求：
1、请求法院判令被告董某某履行双方签订的房屋买卖协议的合同义务；
2、请求法院判令被告董某某限期向开发商提交涉案房屋的资料办理不动产所有权证书；
3、请求法院判令被告董某某在取得房屋所有权后再限期内配合原告完成涉案房屋的权属转移登记手续；
4、本案诉讼费由被告承担。
本案争议焦点：
被告董某某与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，将涉案房屋出卖给原告。但是涉案房屋属于拆迁安置后的尚未取得房产证的共同共有房屋，被告董某某在未取得其他共有人同意的情况下，出卖未取得房产证的涉案房屋属于无权处分。在此情况下原被告双方签订的合同是否有效？即便合同有效，原告能否要求被告董某某实际履行权属转移登记的合同义务？
案情分析：
2002年，董某某与其兄弟姐妹共六人签订《房屋分配协议》，约定北京市某某区的自家老屋如果拆迁，办理拆迁过程中以董某某一人的名义订立拆迁协议，但是拆迁补偿需按照该协议进行分配。2012年，董某某签订《北京市集体土地房屋拆迁置换补偿协议书》，老屋拆迁后置换了第三人开发的某楼盘的四套房屋。2015年，被告董某某与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，将拆迁置换的一套尚未办理房产证的房屋出卖给原告，约定能够办理房产证后，被告将房屋所有权人转移登记为原告。2022年开庭审理时，第三人称当前涉案房屋已经可以办理房产证。
薛晓波律师认为，第一，涉案房屋买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年版）第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；”涉案房屋买卖合同签订时，尚未依法登记领取权属证书，根据法律规定，属于不得转让的房产。双方的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效。
第二，涉案房屋属于共同共有，其他共有人不同意出售该房屋，被告董某某与原告签订房屋买卖合同的行为属于无权处分，即便涉案房屋买卖合同有效，被告董某某也不能实际履行权属转移登记手续。且原告明知涉案房屋是以家庭为单位共同共有，存在权属争议，原告仍然购买，自身也有重大过错。
综上所述，原告的诉讼请求不能得到支持。
案件结果：
法院作出判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
薛晓波律师是北京汇都律师事务所的首席律师，本科毕业于北京大学，执业领域涉及民商事诉讼、刑事诉讼、知识产权诉讼等多方面，具备十二年的律师执业经验。本案案情时间跨度大、涉及人数多，薛晓波律师条分缕析、仔细梳理案情，为本案纷争的解决做出巨大贡献。
