居住权属于民法典新规定的用益物权，民法典施行前的法律未有规定，涉居住权合同、居住权的设立、消灭等应适用民法典相关规定。居住权需通过书面形式订立，并采取登记生效主义即到登记机关办理登记时居住权才设立，才能对抗第三人。同时根据物权债权相区分原则，签订居住权合同并未设立居住权，居住权合同成立生效也不以居住权设立为必要条件。

　　一、居住权何时设立？

　　居住权自登记时设立，未经登记机关登记则居住权未设立。居住权登记时应当按照《不动产登记暂行条例》第8条的规定，就不动产的自然状况、权属状况，以及涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项予以明确。

　　二、只有通过签订居住权合同才能约定居住权吗？

　　居住权可以通过合同方式、遗嘱方式及人民法院、仲裁机构的生效法律文书确认。

　　1.以合同方式约定居住权的，应当由居住权人和不动产所有权人共同申请，提交居住权合同。此时居住权合同可以是涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同，也可以是平等民事主体之间签订的民事合同。

　　2.以遗嘱方式设立居住权的，可以由居住权人单方申请，提交生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

　　3.人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请，并提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书。

　　三、设立居住权可以享有哪些权益？

　　居住权是用益物权，居住权人享有占有和使用标的物住宅的权能。但对于居住权人的占有权、使用权的理解应当结合“以满足生活居住的需要”作限缩性解释，即居住权人对标的物住宅的占有、使用不能超出居住的范畴。如，不得使用住宅仅用于堆放物资或改造住宅用于经营等。

　　四、所有的房屋类型都可以设立居住权吗？

　　民法典规定居住权的客体为住宅，有别于“商品房”“房屋”等表述，住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等等。但对于建造用途非用于居住的商铺、厂房、办公楼等原则上不能设立居住权。

　　五、设立居住权和房屋租赁的区别是什么？

　　居住权与房屋租赁尽管都是对他人房屋的使用，但属于两种不同类型的权利，房屋租赁不能代替居住权的功能。一是房屋租赁合同期限最长不能超过20年，而居住权期限并无法律规定限制，可以直至居住权人死亡。二是租赁合同属于有偿合同，承租人需按照市场价格支付租金。而居住权除另有约定外应为无偿设立，并且可以通过遗嘱等单方法律行为作出，形式更为灵活。三是租赁权属于债权，不能对抗第三人。而居住权是物权，具有优先效力，经登记设立后可以对抗第三人。

　　六、居住权什么时候消灭？

　　1.居住权因居住权期限届满或居住权人死亡而消灭；

　　2.房屋居住权人对房屋所有权人明示放弃居住权时消灭；

　　3.设定居住权的合同、遗嘱或遗赠中设定的解除条件成就时，居住权亦消灭；

　　4.房屋被征收、征用、灭失时居住权消灭。在此情形下如房屋所有权人取得了房屋的补偿费、赔偿金，居住权人可向房屋所有权人请求分得适当的补偿费、赔偿金；

　　5.居住权人故意侵害房屋所有权人及其亲属的人身权或对其财产造成重大损害的，或居住权人的行为危及住房安全影响房屋所有权人或他人合法利益的，所有权人可请求人民法院裁决撤销居住权。

　　居住权消灭后，房屋所有权人应当自行及时向登记机关申请办理居住权注销登记。