疫情专题：救急不救穷，减租是情份，不是本份！

前言：

问：哪些人要减租？

答：救急不救穷，减租是情份，不是本份！

自2020年1月下旬开始出现新冠疫情，已两月有余。各类商业地产项目无法正常经营导致的损失，却已成为了出租人与租户之间的矛盾焦点。尤其是小型的商业地产项目以及个人房东，面对众多租户的聚众、抗议等问题不知所措。

目前来看，此类矛盾仍有着扩大的趋势。今天在此向各小业主、出租方、房东提供一些解决思路，供大家以参考。

一、商业地产中商铺无法开业的成因

对于目前商业地产中的商铺，应当区分原因分别对待，如确系无法开业的，才能够考虑给予减免。

（一）因地域原因造成无法开业而要求减免的

此类因地域原因而无法开业的占主要多数，主要是以武汉市以及湖北的其他区域为主。由于处于疫区核心地带，出于公共安全考虑而无法开业的，确系不能克服的情形。所以零售业商铺无论是出租方还是租户，均是做出了极大的牺牲来保障更多人的安全。此类要求减免的，应当本着公平的原则而相互免责，同时双方应积极协商后考虑减免情形。

（二）因城市行政命令而要求减免的

目前国内部分城市，以行政公告的方式明文要求部分处于疫情易爆发的场所停业、封闭，此类项目的无法开业经营，属于出租方无法克服的情形，出租方与租户均有损失。此类情形下的减免，应当充分考虑双方的具体情况。

1、政府文件明确要求不能商业项目开业经营的，属于不可克服的不可抗力情形。此类情形下应当对于出租方予以免责，也应当给予租户免责。对于双方的损失，双方均应协商后解决。

2、政府文件明文要求部分商铺业态不能开业经营的，如浴池、网吧、理发店、餐饮业等场所不准开业的，此属于政府强制性要求，不属于商户责任。商户无法经营的情形属于不可克服的不可抗力，出租方应当向租户免责，并免除租金。

3、政府文件明确要求部分业态有限度的开业经营的，如餐营业不得以堂食方式经营，或只有租户的防控措施经行业主管部门检查验收通过后才可经营的，不属于出租方责任。此类情形下给予减免由出租方自行决定，但非必须给予，因为租户仍可通过外卖、送餐、网络销售等方式进行销售，不存在无法开业经营的情形。

（三）因出租方原因要求减免的

如非在核心疫情区域或疫情较严重的区域，且政府无明文要求不可开业的，但由于商业项目因无法达到开业标准（如无法做到消杀防控、或因无法开动制暖通风而造成的项目场地温度过低而无法开业的、又或没有储备足够最低标准的口罩等防护措施的），此类项目属于出租方的责任，出租方应当给予租户减免。因为该无法经营并非租户原因，而是由于出租方多数是出于成本、人员、设计缺陷等问题造成的无法通过主管部门验收，进而致使商户无法开业。

（四）因租户原因要求减免

因租户原因而要求减免的，通常有三类情形：

1、租户主要负责人、技能供应者（如主厨、表演者、主要服务者等）身在疫区受控或已身故的，此类情形下可以认定为无法克服。但需要注意的是，该认定需要有相关文件或证据予以证明后才能认定。如符合该情形，出租方应当给予此类业态租户一定的帮助或扶持。

2、租户因客流减少而导致销售下滑要求减免的，不属于必须给予帮助或扶持的情形。任何生产、销售等市场行为均具有一定的风险性，随时均具有生意兴隆或失败的可能性。疫情期间如出租方非有国企的话，也并未获得相关政策扶持的优惠，同样也是在承受着一系列的损失，人员工资、贷款利息也得按时交付且未获得减免。如因疫情期间客流减少就被租户要求出租方进行减免，明显有失公平（租户的损失并非由于出租方造成，租户不应把自己的损失让出租方来承担）。租户如能妥善协商，双方共克时艰，则出租方可考虑相互帮助扶持。

3、租户本身就长期经营困难、拖欠租金而趁机要求减免的，不属于必须给予帮助或扶持的情形。此类租户自身基本没有存活能力，属于长期亏损状态，可不予考虑任何要求，不如乘早止损，尽快结束拖欠状态终止双方合同。

二、如何同租户谈减免

（一）减免是情份，不是本份

需要明确的是，除了因疫情核心区域或政府明文要求又或出租方原因导致无法经营的情形之外，出租方与租户不存在法定减免义务。所以我用通俗的话来表述就是“减免是情份，不是本份”。这是因为给予商户减免，应当属于一种本着人道主义情怀的因素给予长期互帮互助的伙伴的好意施惠，但并非强制性要求，这属于基本原则。且实践之中的减免情形，往往存在着巨大的灰色空间，作为房东、产权人尤其需要注意。

（二）减免具体方案

出租人与租户可以协商在一定的期限内按一定的比例或金额进行减免，变更租金交付条款，比如在2020年1月20日至2020年3月30日期间，租户每月按照原定合同当月的（30-70）%向出租方交付租金，即以一定比例甚至完全免除的方式来计算租金，单方面向租户给予租金减少或部分免除。

三、减免应当附条件

需要注意的是，无论上述哪种方案，其适用均应当具备相应的条件。

（一）条件的设定

1、该条件不得有失公允。

2、该条件不得违背法律。

（二）减免条件的前提

设定减免的条件，应当本着公平公正的原则进行。减免条件的前提：

只能适用于长期合作且无违约、无恶意拖欠费用的租户。对于违约商户或长期恶意拖欠费用的商户，不应当给予减免。

（三）减免条件的特殊处置

所以的出租方，在设置减免条件时均应当要求租户在获取减免时应遵循以下要求：

1、租户必须承诺服从并无条件配合政府及相关部门的相关防疫要求，随时配合检查与管控措施。

2、租户在今后的合同期内因非出租方原因而导致的合同终止、解除，租户应当将出租方已给予的减免部分予以全额返还。

3、租户不予遵守的相关约定的，应当向出租方支付违约金。

4、出租方应注意税率问题，不建议直接表述为“免租”，最好签订补充协议，变更合同，否则无法避免税务认定问题。

5、如确需减免，原则上只给予一次，应当遵守“救急不救穷”的理念。