潘律师代理房屋租赁合同纠纷一案为被告减损20多万损失

律师观点分析

原告:上海xx实业有限公司，住上海市xx区。

法定代表人: 程xx，执行董事。

委托诉讼代理人:夏xx，上海市xx律师事务所律师。

委托诉讼代理人: 李xx，上海xx律师事务所律师。

被告:匡xx，男，19xx年xx月xx日生，汉族，住湖北省xx县

委托诉讼代理人: 潘婷，上海申同律师事务所律师。

原告上海xx实业有限公司与被告匡xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于 2023年 2 月13 日立案后，依法适用简易程序,于 2023年 3 月30 日公开开庭进行了审理。原告上海xx实业有限公司的委托诉讼代理人李xx、被告匡xx及其委托诉讼代理人潘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海xx实业有限公司向本院提出诉讼请求:

1、判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于 2022 年11 月 17 日解除;2、判令被告支付 2022年8 月17 日至2022 年 11 月 17 日间未付房屋租金5 万元及租赁期间欠付的物业费 2,100 元、免租期房屋占用费 5 万元、违约金 15 万元、水费 186 元、电费 6,080 元、保全费 1,936 元;3、判令被告支付原告支出的律师费 20,000 元;4.案件受理费由被告承担。事实和理由: 原、被告就原告享有转租权的位于上海市浦东新区(以下简称系争房屋) 签订《房屋租赁合同》，约定第一、二年年租金 60万元，租金每三个月一付，先付后用。租期 6年，自2021 年 11月18 日至2027年11 月 17 日。2022 年 4、5 月疫情，原告主动减免被告 1个月租金。但被告在 2022 年8 月17 日起陆续拖欠租金，11 月初被告明确要求退租，被告于2022 年 11 月 18 日将房屋交还原告。原告认为，被告不付租金、提前退租行为违反双方签订《房屋租赁合同》，构成根本违约。故起诉，望判如所请。被告匡xx辩称，被告已于 2022 年 11 月 17 日将系争房屋返还给原告，案涉租赁合同于 2022 年 11 月17 日经原、被告双方协商一致解除。租赁期间被告共向原告支付 642,577 元，包括租金及押金合计 60 万元 (其中押金 10 万元)，水电费及物业费 42,577元。自 2022年3月20 日到2022年6月1日之前，因受疫情影响被告租赁的店铺是完全属于闭店的状态。6 月 1 号以后勉强经营故原、被告经协商一致解除合同。原告因疫情仅免除了被告一个月的租金，减免的太少了。原告于被告腾退房屋后，已经找到了新的承租人，不同意承担违约责任，如果法庭认定被告违约，认为原告不存在损失，要求减少违约金。水电费，在原告提供票据的情况下，愿意从租赁押金中扣除。物业费，不认可原告主张的金额。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下: 2021 年 10 月 16日，原告作为出租方 (甲方) 与被告作为承租方 (Z方) 签订《房屋租赁合同》约定由被告承租系争房屋，租赁面积 120 平方米，租赁用途为餐饮。租期六年，自2021 年 11 月 18 日至2027 年 11 月 17 日止其中，装修免租期为 2021 年 10 月 17 日至2021 年 11 月17 日合同第 4.1条约定，年租金为 60 万元，每二年租金总价递增 7%,物业管理费每月每平方米 2.5 元。合同第 4.2 条约定，租金按每3 个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金应在本合同签署后立刻支付。之后乙方每期租金必须在上一个租金支付期到期前10 个工作日内支付，逾期未支付各项费用，每逾期一天按所欠总费用的 1%来缴纳滞纳金。合同第 4.3 条约定，物业管理费按 1.2所述承租面积计算由乙方承担并向出租方或物业缴纳 (物业费三个月支付一次和房租同步)。合同第 4.4条约定，乙方实际发生的水费、电费，根据其独立安装的水表、电表度数按月按实结算并缴纳。其他费用包括但不限于垃圾清运费等均由乙方按实际发生额自行承担(电费 1.3 元/度、水费 6.5 元/吨)。合同第 5.1条约定，乙方应于交纳本合同首期租金同时向甲方支付相当于首年 2个月的租金作为履约保证金，金额为 100,000 元; 甲方在收到方的履约保证金后，向乙方出具收据。合同第 6.3 条约定，如合同期内不管任何原因 (不可抗力除外) 乙方退租，甲方给予乙方租赁当时的免租期需要乙方支付对应的租金给甲方(按第一年的年租金折算天租金结算)。合同第 14.2 条约定，租赁期限(含装修免租使用期) 内，乙方非因法律、法规规定中途擅自退租的，甲方除有权没收乙方的履约保证金外，乙方还应当按违约当期三个月租金作为违约金支付给甲方，如还不足以填补甲方损失的，乙方还应足额赔偿。合同第 14.3.1 条约定，乙方逾期缴纳租金或其他费用任何中的一项超过 10 天，经由甲方书面或短信、微信催告后 5 日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或其他费用任何中的一项累计超过 20 天的····.. 甲方有权单方面解除本合同。

签订租赁合同当日，原、被告双方签订《房产交付确认书》.确认原告于 2021年 10 月 17 日按合同约定条件将系争房屋交付被告，交付日为租赁期起始之日。

合同签订后，被告向原告支付押金 10 万元，原告确认被告已足额了 2022年8月16 日前的租金。

2022 年 10 月 29 日，原告向被告老婆(微信名“xx”)发送微信: 欠房租 102,100 元-50,000 元=72,100 元，老板娘欠款数字没问题哦，这个 72,100 元最晚 11 月 10 号转过来，因为 11月 16 号要交下期租金了。被告老婆回复: 10 万交了 5万昨还有 7万呢。原告回复: 还有 52,100 元不好意思算错了。被告老婆未子回复。

庭审过程中，被告提交通话录音一份，内容主要为: 被告向原告表示店铺做不下去了，想要转让，问原告有没有办法，原告表示问问看。2022 年 11 月 9 日，原告向被告发送微信: 老匡我让你来看店，没问题吧。被告回复: 可以的啊。原告表示: 好，明天开始陆续有人来看。你也和店里说好，别回答任何问题，中介会搞定的，有问题会问我的。被告回复: 好的。2022 年 11 月 16 日，原告向被告发送微信: 老你今天清好场之后把密码锁密码告诉我，我明天过去收房，然后把 10 月和11 月的水电先付给我。至于欠的房租 52,100 元，减掉商铺内 2台 5 匹空调折价 10,000 元，剩余 42,100 元，你看到 2022 年 11月 30 号之前转给我。原告回复: 明天我还过去了，东西还没搞完下雨不好弄。

2022 年 11 月 17 日，原告向被告发送微信: 你欠的租金要支付过来啊? 被告回复: 还有两个月十万的押金就这样了啊。原告: 你看看合同老匡，合同签了不是开玩笑的。被告: 合同写的房租不开发票你是二房东合理但你觉得合法马? 然后今年疫情影响直接停工停产三个月属于不可抗力国有房产免六个月房租我要求减免两个月过分吗?

原、被告一致确认，被告于 2022 年 11 月 17 日将系争房屋返还原告。原告另提交《房屋交接确认书》一份，内容为: 兹确认乙方(匡xx)于 2022 年 11 月 15 日将系争房屋交付给原告。2022年 8 月 17 日至2022 年 11 月 16 日三个月租金及物业费还欠缴52,100 元。2022 年 10 月份水电费 4,181 元还未缴。2022 年 11月水费 186 元，电费 1,899 元。被告确认于 11 月 17 日交接当天

收到了该确认书，但是因为对金额不认可，所以没有签字。原告另表示，因疫情影响原告同意减免被告一个月的租金，已经从诉请金额中扣除。原、被告另一致确认，被告留在系争房屋内的空调，折抵 1 万元，从未付租金中扣除。原告还提交律师代理协议及律师费发票一张(金额为 2 万元).证明其因本案产生律师费损失 2 万元。

再查明，原告为本案申请诉前财产保全[案号为(2022) 沪0115 财保 923 号] 支付保全费 1,936 元。上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录被告提交的微信聊天记录、被告提供的银行及微信支付明细等证据及当事人的陈述在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。诉讼过程中，原、被告一致同意案涉租赁合同于 2022 年 11 月 17 日解除，本院予以确认。被告作为承租方，其实际使用房屋，理应向原告支付租金。2022 年 8 月17日至 2022 年 11 月 17 日合同解除日期间的租金，被告仅支付了 5万元，构成违约。原告同意就疫情减免被告一个月的租金，本院考虑到被告承租系争房屋用于经营，疫情确实会对其经营造成较大影响，根据公平原则，酌情确定减免 1.5 个月的租金。物业费根据被告提交的转账记录，无证据证明其足额支付了物业费，从原告提交的原、被告的微信聊天记录来看，被告对于原告发送的物业费金额并未提出异议，仅要求押金抵扣欠付的费用，故对原告相应诉请，本院予以支持。原、被告一致同意，被告留在系争房屋内的空调折抵 1 万元，从未付租金中扣除，本院予以照准。综上，本院判令被告还需支付原告租金及物业费合计 17,100 元。免租期占用费，本院根据案涉租赁合同实际履行时间占合同总期限的比例，酌情判令被告向原告支付 4 万元。根据前文认定，被告逾期支付租金且在租赁期间单方提出解除合同，构成违约，被告提出合同约定的违约金标准过高，考虑到案涉租赁合同的签订及履行均发生在新冠疫情期间，确实会对被告经营造成较大影响，故本院根据被告过错程度、原告实际损失等，酌情判令被告支付原告 7万元。律师费损失，在酌情确定违约金时已经一并考虑，不再支持。诉讼过程中，被告表示，租赁期间的水电费由原告向被告发送金额，原告提交的《房屋交接确认书》上虽无双方签字但从之后原、被告之间的微信聊天来看，被告对于欠付水电费的事实认可且对金额并未提出异议，仅表示要从押金中扣除，原告相应诉请，本院予以支持。被告向原告缴纳了押金 10 万元，被告要求抵扣其欠付费用，本院予以照准。

综上所述，依照《中xx人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下:

一、确认原告上海xx实业有限公司与被告匡xx于 2021 年10 月17 日签订的《房屋租赁合同》于 2022 年 11 月 17 日解除;

二、被告匡xx于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx实业有限公司欠付租金及物业费合计 17,100 元;

三、被告匡xx于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx实业有限公司免租期租金 40,000 元;

四、被告匡xx于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx实业有限公司违约金 70,000 元;

五、被告匡xx于本判决生效之日起十日内支付原告上海xx实业有限公司水电费合计 6,266 元;

六、原告上海xx实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告匡xx租金押金 10 万元(执行时直接与本判决第二项至第五项中被告匡xx应付款项相抵扣);

七、驳回原告上海xx实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中xx人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 5.550 元，减半收取计 2.775 元，由原告上海xx实业有限公司负担 1,481 元，被告匡xx负担 1,294 元: 诉前财产保全费 1,936 元，由被告匡xx负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。