贾XX、朱XX等与杭州XX*公司等房屋买卖合同纠纷（胜利争取回中介拖欠的返佣）

律师观点分析

律师点评：

杭州市萧山区人民法院

民事判决书

（2019）浙0109民初6398号

原告：贾XX，男，1971年2月28日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。

原告：朱XX，女，1971年6月11日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。

二原告共同委托诉讼代理人：姚X，律师。

二原告共同委托诉讼代理人：陈XX，律师。

被告：杭州XX公司，统一社会信用代码913XXXX0109MA2AXRRC3D，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道太古XX。

法定代表人：来*华，执行董事兼总经理。

被告：谢XX，女，1989年10月27日出生，汉族，住重庆市忠县。

原告贾XX、朱XX与被告杭州XX公司（以下简称“XX公司”）、谢XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告谢XX下落不明，本案于同年6月17日转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年9月27日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人姚X、陈XX到庭参加诉讼，被告XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告谢XX经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求：1.二被告立即向二原告返还佣金19000元并赔偿该款自2018年8月30日起至实际履行之日止按照中国人民XX行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息损失（该款暂计至2019年3月20日止为631元）；2.二被告承担本案诉讼等费用。事实和理由：2018年3月2日，二原告委托案外人孙*荣代为办理购买位于杭州市建德市XX（以下简称“观澜府”）的商品房的相关事宜。XX公司系观澜府的总销售代理，谢*琼系观澜府的分销售代理。经洽谈，二被告为促成房屋销售，承诺在二原告购买的房屋按揭贷款手续通过XX行审批后，即向二原告返还佣金19000元。后二原告购买的位于观澜府1幢1单元1903室的房屋于2018年8月30日通过XX行贷款审批，但二被告一直拒绝返现，有违诚信。二原告认为，首先，二被告应共同承担向二原告返还佣金19000元的付款义务。其一，二被告系观澜府的销售代理，现二原告购买的房屋按揭贷款手续已通过XX行审批，二被告向二原告承诺返现的时间条件已成就，其应立即向二原告返还佣金19000元。其二，谢*琼是XX公司的分销人员，其系在XX公司的指示和授权范围内从事案涉房屋的分销代理工作，且根据孙*荣与谢*琼、陈*鑫（系观澜府销售人员，XX公司工作人员）的微信聊天记录，足以证明XX公司知晓并同意向二原告返还佣金19000元之事，故二被告理应共同承担返还佣金19000元的付款义务。其次，关于二原告主张的逾期付款利息损失。其一，谢XX曾于2018年4月向二原告作出在贷款发放后给予返现的承诺，二原告对此表示认可。虽然二原告向法院提交的《欠条》载明谢XX承诺向孙*荣返还佣金19000元的时间为开发商将佣金支付给谢XX后七个工作日，孙*荣在收到该《欠条》照片后亦未对付款时间明确提出异议，但其也未做出同意变更付款时间的意思表示。故谢*琼在出具《欠条》时单方就原有承诺进行变更，未经过二原告同意，二原告对其擅自变更佣金返还时间不予认可。退一万步讲，即便按照谢*琼单方变更的返现时间，其至迟已于2019年1月收到了XX公司支付的佣金，理应立即向二原告返还佣金19000元。谢*琼作为杭州XX公司（系一人有限公司，以下简称“XX公司”）的法定代表人及实际控制人，即便未拿到佣金，也系其自身故意不行使或怠于行使权利，其后果是直接侵害了二原告的权益，故该不利后果应由谢*琼自行承担，而不应由二原告承担。若谢*琼一直故意不领取佣金，二原告的合法权益便一直无法实现。这对二原告来说是极不公平的，也大大超出了二原告的合理预见范围。再次，谢*琼承诺在其收到开发商支付的佣金后七个工作日内向孙*荣支付19000元。因孙*荣系二原告的委托代理人，从购买观澜府房屋到返现的全部事宜均系二原告委托孙X办理，故孙*荣在案涉商品房买卖合同项下包括返还佣金等在内的权利义务应由委托人即二原告享有及负担，二原告在本案中诉请的佣金及相应的逾期付款利息应由二被告直接向二原告支付。综上所述，二原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持二原告的诉讼请求。

二被告未作答辩，亦未提交证据。

本院经审理认定事实如下：2018年3月2日，二原告签署《授权书》一份，授权案外人孙*荣、朱*捷全权代为办理与购买观澜府房屋相关的事宜。同年5月9日，二原告与案外人建德*房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定由二原告购买XX公司开发的位于杭州市建德市房屋一套。自同年4月15日起，孙*荣一直通过微信应用软件与微信号为“xxxxxx”、备注名称为“运*房产-谢*琼”的联系人沟通观澜府房屋交易相关事宜。同年4月15日19时23分许，谢*琼向孙*荣发送微信称：“还有个问题我跟你说下，刚才总代公司的人到我们公司了，说是贴的这笔钱是要等总代公司拿到钱以后直接给你们钱的，不是直接房价里面减的，所以你去跟别的人谈的时候也要问下的。”同年4月16日12时30分许，谢*琼向孙*荣发送微信称：“刚才你说找别的中介的时候我也跟你说了我们贴的钱不能在合同价里面减的，这笔钱等我们和总代公司拿到钱直接返你现金的，你这边有问题吗？我们可以写个欠条之类的东西。”同年4月16日17时57分许，谢*琼通过微信向孙X发送“金额是18900，这笔钱是要你们审批通过以后7天”“凑一个整数吧。返19000”“对。XX行审批通过”“所有审批。公积金和商贷。这个审批会同时进行的”等内容。同年8月4日16时50分，谢*琼通过微信向孙X发送《欠条》照片一张，载明：“本人承诺，孙*荣购买观澜府，返佣一万九千元整，于开发商支付给我后七个工作日内支付给孙X。”2019年1月20日14时35分许，微信号为“xxxxxx”、备注名称为“Ｃ.观澜府陈*鑫”的联系人通过微信向孙*荣发送《万固·观澜府渠道佣金结算明细表》及《声明书》照片各一张。同年1月21日12时54分许，陈X通过微信向孙X发送《招商XX行对账单》照片一张。前述《万固·观澜府渠道佣金结算明细表》载明“房号1-1-1903，认购日期2018.4.16，签约日期2018.8.4，客户姓名朱XX，佣金金额60000，收款单位杭州XX公司，付款单位杭州XX公司”等内容，并由XX公司在收款单位处盖章确认。前述《声明书》显示，2018年8月25日XX公司出具《声明书》一份，载明“我司在万固观澜府成交的滨江万固*府房源的佣金，总计60000元整，委托杭州XX公司打入我司账户中，开户行信息：开户行：浙江萧山农村商业XX行股份有限公司，账号：20×××61”等内容，并由XX公司在声明人处盖章确认。前述《招商XX行对账单》显示，XX公司于2019年1月20日前向XX公司在浙江萧山农村商业XX行股份有限公司开设的账号为20×××61的账户转账60000元，交易摘要为“观澜府一期佣金结算”。另查明，截至2019年11月29日，XX公司的法定代表人仍为谢*琼，该公司系自然人独资公司，谢XX系该公司唯一股东。

上述事实有二原告提交的《授权书》一份、微信聊天记录截图十二页及《欠条》照片一张、《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份、微信聊天记录截图二页及《万固·观澜府渠道佣金结算明细表》《声明书》《招商XX行对账单》照片各一张、《企业信用信息公示报告》一份，以及二原告庭审中的陈述等予以证实。XX公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，谢XX经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，均应视为自行放弃抗辩的权利。上述证据虽未经二被告当庭质证，但经审查，本院认为，上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。二原告提交的手机短信截图一页，系打印件，无法与原始存储介质核对其真实性，不符合民事诉讼证据要求，故本院不予认定。

本院认为，首先，根据二原告起诉的事实、理由及诉讼请求，二被告系二原告与案外人XX公司之间进行案涉商品房买卖的居间人，本案系房屋买受人要求居间人返还房屋销售佣金而引发的纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，故本院依法变更本案案由为居间合同纠纷。其次，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二原告委托案外人孙*荣、朱*捷处理购买观澜府商品房相关事宜，孙*荣实施的民事法律行为对二原告发生法律效力。再次，针对二原告提出的诉讼请求。其一，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。二原告委托代理人孙*荣通过微信应用软件对话方式向谢XX提出“那你们是否可以写个承诺书或者欠条给我”，谢*琼亦通过微信应用软件对话方式向孙X出具《欠条》一份，承诺向孙*荣返还购买观澜府房屋的佣金19000元，并于开发商支付给谢*琼后七个工作日内支付给孙*荣。可见双方已就返还佣金19000元及其付款时间达成合意，该合意系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。谢XX应遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”故谢XX承诺返还给孙X的佣金19000元实际应由二原告享有相关权利。结合前述查明事实可知，XX*合公司已将包括案涉房屋在内的房屋销售佣金60000元支付给XX公司，而谢*琼作为XX公司的法定代表人及唯一股东，系该自然人独资公司的实际控制人，应已收到相应款项。故二原告要求谢XX按照《欠条》载明的内容向其返还佣金19000元的付款条件已经成就，对二原告要求谢*琼立即向其返还佣金19000元的诉讼请求，本院予以支持。其二，根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”谢*琼未按约向二原告返还佣金19000元的行为，已构成违约，应承担继续履行及赔偿损失等违约责任。现二原告要求谢XX赔偿19000元佣金按照中国人民XX行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息损失，于法有据，本院予以支持。关于该19000元佣金的应付款时间，孙*荣与谢*琼曾经达成合意，即在案涉房屋按揭贷款手续通过XX行审批后七日内支付。但其后谢XX针对付款时间发出了新的要约，孙X对此未作出明示的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”本案中，孙X与谢XX一直通过微信应用软件对话方式沟通相关事宜，从双方聊天内容来看，孙X对于谢*琼提出的事项不予认可时，通常会明确表示相关意见。而在谢XX向其发送《欠条》照片后，其并未明确提出异议。根据双方交易沟通习惯，本院认为孙X的沉默已构成默示的意思表示。且综合全案事实来看，谢*琼承诺返还给二原告的佣金来源于XX公司，而案涉房屋按揭贷款手续通过XX行审批之时，XX公司是否已将佣金支付给谢*琼，无法确认。故在谢*琼未实际取得佣金之前，要求其先行将佣金返还给二原告，显然不甚合理。综上，本院认为谢*琼应于收到XX公司支付的款项后七个工作日内向二原告返还佣金19000元。鉴于*合公司向XX公司支付佣金60000元的时间在本案中无法查明，但可确认XX公司至迟已于2019年1月20日收到该佣金，故对二原告要求谢*琼支付19000元佣金自2019年1月20日后七个工作日的次日即同年1月30日起至实际履行日止按照中国人民XX行发布的同期同类贷款基准利率（2019年8月20日前）或者全国XX行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）计算的逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持；对自2018年8月30日起至2019年1月29日止按照中国人民XX行发布的同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息损失，本院不予支持。其三，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，二原告并无证据证明其与XX公司之间存在居间合同关系，亦无证据证明谢*琼系在*合公司的指示和授权范围内从事房屋销售工作，且*合公司直接向其承诺与谢XX共同承担返还佣金19000元的付款义务。况且结合前述查明事实可知，*合公司已将包括案涉房屋在内应支付给XX公司的佣金支付完毕。故对二原告要求*合公司向其返还佣金19000元并赔偿逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，对二原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；对其不合理的诉讼请求，本院不予支持。*合公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，谢XX经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，均应视为自行放弃抗辩的权利，本院依据查明的事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第四百零四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、谢XX于本判决生效之日起十日内返还贾XX、朱XX佣金19000元，并赔偿该款自2019年1月30日起至实际履行之日止按照中国人民XX行发布的同期同类贷款基准利率（2019年8月20日前）或者全国XX行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）计算的逾期付款利息损失；

二、驳回贾XX、朱XX的其余诉讼请求。

如果谢XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费290元，减半收取计145元，由谢XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审　判　长　　宋晓敏

人民陪审员　　徐玲仙

人民陪审员　　瞿　萍

二〇一九年十二月十八日

代理书记员　　孙涵青