宝鸡市XX公司与高X物业服务合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告宝鸡市XX公司与被告高X物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐XX、被告高X到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳2014年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业费共计2917.6元及违约金（违约金计算方式：按照同期银行贷款利率计算，自逾期之日起至欠缴物业费实际给付之日止）。2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是秦皇岛市经济技术开XX的业主，自2011年5月开始，原告在宝顺花园小区提供物业服务，收费标准为每月每平米0.6元。原告按约定提供了物业服务，但被告没有按约定缴纳物业费用，自2014年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业费共计2917.6元。经原告多次催要，被告拒不交纳，原告因此诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告辩称，起诉状所述“经原告多次催要，被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、原告在收费公告栏中写明物业服务和收费标准是秦皇岛的五星级物业标准。根据《秦皇岛市住宅小区五星级物业服务等级标准》，（一）基本要求。第3条：24小时受理业主或使用人报修。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。2012年夏天，部分业主家次卧外墙雨水管脱落报修，原告物业多次推诿，在2012年冬天，下雨造成外墙面结冰，造成次卧墙面被泡。原告物业在发现墙面被泡后才对外墙的雨水管道进行维修，但是对于部分业主家室内墙面损坏多次推诿，于第二年春天才进行维修，维修后颜色和房间原来的颜色色差明显。从业主刚入住小区开始，找原告物业维修一直是个难题，好多维修项目都推诿到中XX公司。第4条：按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。另外，业主每年交100元的公共水电费。公共水电费应该是物业公司代收，多退少补，原告从未公布使用情况。代收楼道公用电费，原告只是在楼道灯停电时，业主通知原告去充电，原告没有公布业主的电费是否有剩余。第5条：每年至少一次征求业主对物业服务的意见，基本满意率按实际入住户计算，达到70%以上。原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。（二）房屋管理。第4条：公共楼梯间的墙面、地面无破损、外墙及公共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设计，整齐有序。实际楼道里到处都是张贴小广告和喷涂的电话号码。（三）共用设施设备维修养护。第1条：操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。小区大门的门禁系统损坏，原告没有进行及时维修，导致新物业入驻需要动用维修基金重新购买门禁系统。小区的人和自行车同行的小门不但损坏，原告还将其拆除了。小区的摄像系统损坏，原告一直没有进行维修。摄像头无法使用，人和汽车车牌都无法看清，导致每年都有多户业主家被盗或者电动车被盗，由于摄像头不能正常使用，所以不能提供有利于业主的视频证据，这是由于原告设备维修方面的失职造成业主的财产损失。宝顺小区是一个封闭式小区，但小区各处都可以看到业主的车没有停车入位，尤其转弯处经常有车随意停放，物业没有做到应尽的职责。（四）协助维护公共秩序。第3条：住宅区内按规定线路巡逻，每3小时至少巡逻一次。小区2017年和2018年只有两名保安，每名保安上有时是上12小时休12小时，有时是上24小时休24小时，根本没有多余人员进行巡逻，也是小区发生多起盗窃案的间接原因。（五）保洁服务。第1条：楼道、电梯每日清扫1次；楼道扶手、栏杆、窗台、每周擦拭1次。2017年和2018年没有保洁人员进行每日清扫，即使有服务也是一个星期以上进行一次。第2条：楼宇门、楼道灯、窗及玻璃保持洁净,无明显污迹；2017年和2018年楼宇门、楼道灯、窗及玻璃没有进行过清洁。第3条：住宅内有垃圾收集点，每日清运1次。垃圾没有做到及时清运，马桶和床垫子等垃圾。2018年夏天有大约十天时间没有对垃圾进行清运，造成小区内垃圾桶处垃圾在桶外堆积，到处是污水和蚊蝇。在物业交接的两个多月内垃圾清运不及时。（六）绿化养护管理。第1条：对草坪、花卉、绿篱、树木进行修剪、养护。2018年没有对草坪和树木进行修剪和养护，是新物业交接时对草坪和树木进行了修剪，并且物业经理一直声称小区的草坪和树木的修剪和养护是XX公司的事。小区的多处草坪由于缺乏养护，造成草、花卉、树木的死亡。由于物业缺乏管理，造成小区绿地被种菜和其他作物。第2条：定期清除绿地杂草、杂物。没有进行定期清理，两三年小区业主装修拆下来的马桶至今仍在小区草坪上。3、预防花草、树木病虫害。2018年由于物业没有及时对树木进行打药，3号楼后面的柳树虫子密密麻麻，并且满地都是，甚至都没有人进行清理。物业公司的服务标准连一星级都没有达到，所以被告作为业主拒绝向原告物业公司交纳五星级服务标准的物业费。二、1.业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。2.原告在物业费催缴时，被告拒绝全额交纳五星级物业服务费，提出交纳五星级物业服务费的50%-60%以此来协商解决的方案，物业经理给出的条件是全价的九五折，原告连星级物业标准都没有达到，所以被告拒绝交纳。三、引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。四、根据《中华人民共和国合同法》第67条，对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。原告提供的服务在2016年以后一直未达到标准符合相关规定。被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用：1.原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业公司入驻至2018年的物业费用的收支情况。2.原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业公司入驻至2018年的公共水电费的收入及流向。对水费进行多退少补。对单元公共电费进行公摊，并进行多退少补。3.对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4.给业主已交的物业费开具物业收费发票。5.按照秦皇岛市住宅小区物业服务等级标准规定，物业服务达不到一星级服务标准的为星外级服务等级。所以原告应取消违规收取滞纳金，承担此次讼诉相关费用。
原告为支持其主张提供证据如下：
证据一《物业管理合同》、XX公司电费收据12张、公用水费发票、垃圾处理费发票。证明原告已与宝顺花园的开发单位中油XX公司签订了物业管理合同，由原告负责宝顺花园的物业管理，每月每平米0.6元为标准，2012年10月1日起，该管理合同对全体业主具有法律约束力。原告依据《物业管理合同》实际履行了2018年宝顺花园小区的物业服务。
证据二秦皇岛经济技术开发区物价局颁发的《收费许可证》。证明原告有权收取物业费。
证据三秦皇岛经济技术开发区物价局秦开价字【2014】6号文件一份。证明宝顺花园物业费收费标准每月每平米0.6元经物价局批复。
证据四物业管理的照片。证明原告对宝顺花园小区日常维修及工作状况。
被告对原告提供的证据提出如下质证意见：
对证据一是原告和中XX公司签订的合同，应该和业主委员会签字。服务中承诺的条款没有达到服务标准，听说有的公用电费卡在用户手里，五百多户只缴纳了这么一点，开发票是2018年7月10日，户量是230户的，实际是500多户。
证据二无异议。
证据三2018年的收费是否也用2014年批复不太明白。
证据四只报了典型的6、7号楼厕所下水堵了，不办不行的。照片看不清楚，小区摄像头不清晰，巡查记录只有封面，交接班记录表是2018年5月照片，请提供原始记录。
被告为支持其抗辩提供证据照片一组，证明下房、楼道、墙面均渗水，原告物业服务不达标，绿化不合格。
原告对被告的证据提出如下质证意见：绿化不属于物业服务范围，物业公司只是负责公共区域服务，有些属于住户自家问题，比如房屋漏水和墙皮掉落属于房屋质量问题，应该开发商负责。被告提供的照片体现垃圾存放，不能证明是在原告物业服务期间的场景，也可能是现在物业公司服务情况。
经审查，本院认证意见为：原告提供的证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以认定。被告提供的证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
根据如上证据情况和当事人在庭审过程中的陈述，本院认定事实如下：
被告是秦皇岛市经济技术开XX的业主，自2011年5月开始，原告在宝顺花园小区提供物业服务，收费标准为每月每平米0.6元。原告提供了物业服务，但被告没有按约定缴纳物业费用，自2014年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业费共计2917.6元。原告在提供物业服务过程中，对受理业主报修、公共设施维护管理、保洁服务、绿化养护管理等方面确实存在不足，许多业主反映的问题至今仍未解决，现有部分业主未缴纳物业费。
另查明，在原告于2018年起诉宝顺花园小区25户业主物业合同纠纷中，本院判决业主按照80%的比例缴纳物业服务费、生活垃圾费等，经一审、二审及执行程序，现判决书均已生效并履行完毕。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该协议对包括被告在内的全体业主均有法律约束力。被告应该按约定支付物业服务费。关于物业服务费的标准，原告已与宝顺花园的开发方中XX公司签订了《物业管理合同》，由原告负责宝顺花园的物业管理，每月每平米0.6元为标准。为此原告主张按0.6元/㎡/月收取物业服务费，本院予以支持。物业服务合同是双务合同，根据合同约定，对业主房屋由外墙向内渗水等问题，属于房屋建筑的共同部位的维修养护，应该由原告协助找开发商解决，或由原告提出维修方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付，原告有义务提供约定的服务，原告在物业服务过程中，没有完全尽到义务，滞纳金不应予以支持，物业费应该减少收费，具体比例本院综合相关因素酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定判决如下：
一、被告高X于本判决生效之日起五日内给付原告宝鸡市XX公司2014年10月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业费共计2334.08元（2917.6元×80%）；
二、驳回原告宝鸡市XX公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元，被告负担20元。于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。