案情简介

2024年6月，华女士（化名）通过中介将其名下位于苏州市相城区的一套房产，以210万元的价格出售给时女士（化名），双方当天签订了《房屋买卖合同》，时女士也依约支付了5万元定金。华女士随即配合将房产证等关键材料交付给中介，交易稳步推进。

然而，就在签约后的第二天，时女士突然联系华女士，称其“家里厂出了问题”，无力继续购买，要求退还定金。华女士明确表示拒绝，并提醒对方按合同办事。令华女士意想不到的是，对方的反应随后升级——通过微信语音、电话进行言语恐吓，甚至在几天后上门砸坏了她家的房门。尽管多次协商并报警处理，但时女士仍拒绝履行合同，也不肯通过合法途径解决问题。无奈之下，华女士委托律新团队，决定通过法律途径维护自身权益，追究买方的违约责任。

办案策略与焦点分析

接受华女士委托后，我们迅速梳理了案件材料，第一时间固定关键证据，并确立了“以合同为依据，追究根本违约责任，实现守约方损失赔偿”的核心诉讼策略。

1. 合同效力清晰，违约事实明确。

本案中的《房屋买卖（置换）合同》系双方及中介方真实意思表示，内容合法有效。合同中明确约定：任何一方解除合同或拒绝履行，需按房屋成交价 5% 承担违约金。时女士在签约次日便明确表示不再履行合同，其行为已构成根本违约，触发合同约定的违约金条款。这是本案最坚实的请求权基础。

2. 损失已远超违约金，主张10.5万于法有据。

本案的关键不仅在于确认违约，更在于说服法庭支持我方的违约金诉求。被告时女士支付的定金仅为5万元，而其违约行为给华女士造成的损失是巨大的：因被告违约，原告华女士错失了最佳出售时机。直至诉讼过程中，她不得不将房屋以更低的价格另行出售，直接产生了房价差价损失。另外，还有时间成本，以及因被告恐吓、砸门行为给华女士造成的精神困扰与生活不便。

根据《民法典》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，合同约定的违约金为10.5万元（210万元×5%），而华女士的实际损失不低于该金额，因此我方坚持按合同约定主张10.5万元违约金，是完全合理且保守的诉求，理应得到法庭支持。

3. 证据链条完整，闭环证明被告违约。

我们协助华女士系统整理了四类关键证据，形成了完整的证据闭环：

1、双方签字的《房屋买卖（置换）合同》、5万元定金收条、中介出具的房产证收件单，证明合同成立并已部分履行。

2、华女士与被告、中介的完整微信聊天记录，清晰记录了被告从反悔、要求退定到进行言语恐吓的全过程，直接证明了其拒绝履行的违约事实。

3、我们向被告及中介方邮寄的律师函及邮寄凭证，证明我方已依法履行了催告义务并正式通知解除合同。

4、庭审中，我们申请调查了华女士与案外人签订的《苏州市存量房买卖合同》及不动产登记簿查询记录，精准证明了房屋另行出售的差价损失。

庭审过程与法院裁判

本案审理过程中，被告时女士经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法进行缺席审理。庭审中，我们围绕核心诉请全面阐述了代理意见：从程序层面讲，被告经合法传唤不到庭，视为其放弃答辩及质证的权利，应承担相应不利后果；从实体层面讲：被告在签约次日即单方毁约，行为明确构成根本违约，合同应于我方律师函送达之日解除。我方主张的违约金数额，不仅符合合同约定，且有实际损失的事实作为支撑，于法有据，应予支持。

法院经审理后，完全采纳了我方的代理意见，做出全部支持我方诉请的判决。

案件启示与法律建议

本案是一起典型的二手房买卖纠纷，买方签约后因个人原因随意毁约，最终为自己的不诚信行为付出了高昂代价。本案的成功办理，在帮助华女士挽回了经济损失的同时，律新也给广大读者提出以下建议：

1. 对卖方（守约方）而言：

合同是最大的保障：签约时务必使用规范合同，明确约定违约责任条款，这是事后维权的核心依据。

证据是维权的根本：从签约、履约到产生纠纷，务必保留好合同、收据、聊天记录、通话录音等一切书面、电子证据。

及时止损是关键：当对方明确违约时，应尽快启动维权程序（如发函催告），并可以尽早将房屋另行出售，以固定损失金额，防止损失扩大。

2. 对买方（潜在违约方）而言：

签约需谨慎，履约要诚信：购房是重大决策，签约前应充分评估自身资金状况和履约能力。一旦签字，合同即具有法律约束力，任何单方毁约行为（即便就隔了一天）都将面临违约赔偿的风险。

本案的判决结果再次印证了司法在维护市场交易秩序、保护诚实信用原则中的重要作用。对于陷入类似纠纷的当事人而言，遇到这种事别自己硬扛，该找律师找律师。专业的人帮你把证据理清楚、把账算明白，比自己跟对方吵来吵去管用多了。