律师观点分析

基本案情：

陆某为购买华美花园x幢x室房屋，该房屋的产权由彭某和周某甲占据40%份额，由周某乙占据60%份额，存在房贷抵押抵押贷款（63万元）和二次抵押贷款（80万元）。在2018年3月20日、3月28日分别与房屋的共有人彭某和周某甲签订房屋买卖（中介）合同，并支付定金人民币2万元。合同约定，一方违约的，违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，双方中介费及其它费用由违约方承担。

合同订立后，卖方并未及时还清两笔贷款，故一直无法办理过户登记。陆某多次联系卖方敦促其尽快涤除抵押权，继续履行房屋买卖合同，但卖方缺乏涤除抵押权和继续履行的行为和意愿，陆某遂向人民法院起诉，要求彭某和周某甲承担违约责任。

争议焦点：陆某是否存在过错，从而可减轻彭某和周某甲的赔偿责任？

法院认为彭某在与陆某签订协议时未出示房产证，但《房屋买卖（居间）合同》中已注明所有权人为彭某、周某甲、周某乙，陆某在签订合同时未审查彭仁珍与周利学是否取得周超杰的授权，导致合同无法继续履行，具有一定过错。因此，彭某和周某甲承担60%责任，陆某承担40%责任。

裁判结果：

一、陆某与周某甲、彭某签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖(居间)合同》解除；

二、周某甲、彭某于判决生效之日起十日内返还陆某定金2万元；

三、周某甲、彭某于判决生效之日起十日内向陆某赔偿损失522723.6元。

律师速评：

传统民法理论认为，基于合同严守原则，一方当事人并不会因自己过错而减轻对方的赔偿责任，过失相抵规则仅可在侵权法上存在。合同法领域过失相抵规则在我国司法实践中的确立是《买卖合同司法解释（2012年）》第30条。《民法典》吸收了这一司法解释成果，现规定在《民法典 合同编》第592条第2款，与《民法典 侵权责任编》第1173条和第1174条共同构成了完整的过错相抵规则。当事人在进行不动产交易时，应该查阅不动产权属证书，确认不动产的产权信息，明确出卖人是否具有处分权。否则，作为债权人的买受人，在不能取得不动产所有权的同时，向出卖人主张违约责任时，也容易被法院认定自身存在过错，需要承担部分责任，以致不能获得足额赔偿。