乐伽暴雷，受害者如何维权？

2019年8月7日，随着南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“乐伽公司”）对外发表的公告，乐伽公司暴雷的消息已经坐实，该公司暴雷的背后，反映的是我国长租市场“高收低租”经营模式的弊端以及租赁公司资金池缺乏有效监管的问题，关于长租市场的问题在此就不再赘述，本文主要探讨作为乐伽暴雷的受害者如何维权的途径，以及诉讼策略的分析。

其实在此之前，就有过乐伽的承租人咨询过笔者关于如何维权的相关问题，根据咨询者提供的材料来看，乐伽与房屋所有人签订的合同有两大类：

1、房屋出租委托代理合同类型。

该种合同的性质是一种委托代理合同，即房屋出租人（所有权人）委托乐伽公司出租涉案房屋，授权范围包括：出租房屋、与承租人签订租赁合同、向承租人手续租金、押金、定金等相关费用。乐伽公司再以管理人的身份与承租人签订租赁合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，在该种情况下，乐伽收受承租人的租金，系在房屋所有权人的委托下，乐伽收到租金即代表房屋所有权人收到租金，所以一般来说，出租人（房屋所有权人）无权要求解除租赁合同，收回房租。站在承租人的角度来说，承租人可以继续要求出租人履行房屋租赁合同。

但据笔者检索的案例：南京市建邺区人民法院民事裁定书（2019）苏0105民初6858号裁定书的认定来看，南京市建邺区人民法院认为出租人（房屋所有权人）与乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》系名为委托代理合同实为房屋租赁合同，并据此认为南京市建邺区人民法院不具有管辖权，对原告的诉请不予受理；南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初14254号民事判决书中也认为乐伽公司与出租人（房屋所有权人）签订的协议也是名为委托代理实际为租赁合同。虽然笔者对于法院的该认定存在一定的说理不足，但根据上述法院的该裁定（判决）来看，若将出租人（所有权人）与乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》认定为《租赁合同》的话，那么出租人与乐伽之间就是租赁合同关系，乐伽再与租客签订的《租赁合同》，租客就变成了次承租人，从这个逻辑来看，乐伽倒闭无法向出租人给付租金的，作为出租人（房屋所有权人）有权与乐伽解除合同，收回涉案房屋，次承租人只能向乐伽要求返还已付租金及赔偿相关损失。

笔者认为直接将《房屋委托租赁合同》直接认定为《房屋租赁合同》是不妥的。

首先，考察合同的性质应从合同实质内容与合同相对方签订合同时的真实意思表示这两个方面出发，从合同性质来看，《房屋委托租赁合同》与《房屋出租合同》的一些具体内容上本来就有竞合部分，如（委托）房屋租赁期限，租金的约定等，这些内容符合租赁合同的构成要件，也属于委托代理合同所应当约定的内容，法院若直接以合同内容实质符合《房屋租赁合同》构成要件，将《房屋出租委托合同》认定为《房屋租赁合同》似有不妥之处；再者，根据乐伽与出租人（房屋所有权人）签订的《房屋出租委托合同》及授权委托书来看，应当可以认定在签订上述材料时，出租人（房屋所有权人）对于委托乐伽代为出租管理涉案房屋是知情的，即双方的合意应该是成立委托代理关系。从租客的角度来看，其所签订的租赁合同中，乐伽都是以管理人的身份出现，同时乐伽还有房屋所有权人的授权委托书等材料，从租客的角度来看其应当认为乐伽为房屋所有权人的代理人，与其发生直接租赁关系的应该是房屋所有权人而非乐伽公司。

从法益保护的角度来看，直接将房屋所有权人与乐伽的《房屋出租委托合同》认定为《房屋租赁合同》的话，租客就成为了次承租人，在这个关系中由于承租人乐伽公司违约，所有权人有权解除租赁合同收回房屋要求乐伽支付欠付的租金，而次承租人此时已经失去对于房屋的占有使用权，只拥有对于乐伽的债权，先不论乐伽是否还具有偿债的能力，作为次承租人来说眼下还需要另行租赁房屋，然后再通过诉讼或者其他方式要求乐伽返还租金赔偿损失。在这种情况下，优先保护所有权人的租赁收益权而折损租客的居住权，笔者认为是需要再仔细斟酌的。

2、房屋租赁合同。

该种合同的合同性质如字面所述就是《租赁合同》，房屋所有权人为出租人，乐伽为承租人，出租人同意乐伽将涉案房屋转租，租客为次承租人，由于承租人乐伽违约，出租人可以提出解除合同，要求收回房屋，此时除非次承租人同意行使代偿请求权，否则次承租人无法阻止出租人收回房屋，此种合同的情况下，对于次承租人来说风险较大。

综上，根据上述分析，乐伽和所有权人签署合同的性质的定性是案件的关键点，随着定性的不同，案件的走向也大不相同，笔者在此建议所有权人与租客及时关注乐伽公司的情况，选对方向维护自己的合法权益。

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