李伟伟律师
律师观点分析
案件背景
沈1为宁波市海曙区A村村民，其原有自建房因政府推进美丽乡村建设被产权置换为海曙区XXA房屋以及洞宣雅苑B房屋两处房产。沈1本想出售这两套房屋获得资金安享晚年，但在房屋出售过程中，与被告沈2、沈3产生纠纷，最终诉至法院。
案件经过
2018 年 5 月 30 日，沈1与宁波市海曙区A村建设办公室签订产权置换协议，置换得两处房屋。2018 年 6 月 14 日，沈1将B房屋房屋以 7500 元/平方米的价格出卖给沈3，沈3先转账给沈1 450 000 元。后沈3以 8300 元/平方米的价格将该房屋出卖给案外人彭A，沈1于 2019 年 4 月 19 日转账给沈3 530 000 元，双方结清。2019 年 3 月 5 日，沈1将A房屋房屋以 7500 元/平方米的价格转让给案外人张A、应A。后沈2认为该房屋转让价过低，与沈1协商合伙买回，沈1答应给张A 828 000 元，沈1按 130 000 元投资四分之一股，沈2、沈3投资四分之三股。经协商，沈1于 2020 年 9 月 21 日与沈2签订购房协议，沈2支付给张A 813 000 元。后经沈2、沈3居间，A房屋以 1 140 000 元的总价转让给案外人李A，沈2按照与沈1原约定投资比例于 2020 年 10 月 25 日转账给沈1房款及超面积费用共计 291 000 元。2021 年 3 月 9 日，李A与沈3协商，将该房屋以 1 360 000 元的总价转让给沈3。2021 年 3 月 29 日，沈3、沈2与傅A协商，将该房屋以 1 420 000 元的总价转让给傅A。沈1认为通过两被告转让房屋亏了，遂诉至法院，要求两被告返还出售房屋所赚取的差价。
争议焦点
原告沈1主张其与两被告之间是委托出卖房屋关系，要求两被告返还售房款及利息；两被告则辩称与原告是房屋买卖关系，不是委托买卖关系，双方款项均已结清，不存在欠款情况，且认为原告存在虚假诉讼嫌疑。
诉讼过程
2024 年 4 月 2 日，宁波市海曙区人民法院立案受理此案，依法适用普通程序由审判员袁XX独任审判，于 2024 年 4 月 18 日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告沈2、沈3及共同委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证和辩论。法院经审理查明了案件事实，对双方的证据进行了审核认定。
判决结果
宁波市海曙区人民法院经审理认为，原告主张其与两被告之间是委托出卖房屋关系缺乏事实和法律依据，认定原告与两被告之间在房屋转让过程中的行为及关系不具有委托合同的本质特征，原告应承担举证不能的不利后果。依据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回原告沈1的诉讼请求。案件受理费 17 867 元，财产保全费 5000 元，均由原告沈1负担。
案件意义
本案的判决明确了委托合同关系的认定标准，强调了当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则，对自己的主张提供充分证据加以证明。同时，本案也提醒当事人在进行房屋买卖等重大交易时，应当谨慎签订合同，明确双方的权利义务关系，避免因合同性质不明而引发纠纷。此外，本案的审理程序规范，证据审核严格，为类似案件的审理提供了参考，有助于维护房地产交易市场的正常秩序，保护当事人的合法权益。