律师观点分析

上诉人周X、王XX与被上诉人杨X因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周X、王XX之委托代理人杨X,被上诉人杨X之委托代理人巫XX到庭参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人返还被上诉人人民币10万元或发回重审。判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：1、一审法院认定事实错误，双方所签《房地产买卖居间协议》并未生效；2、原审认定有遗漏的事实，一是按照双方签署的《房地产买卖居间协议》中第二条买卖条件中的付款方式，买卖房屋手续无法操作，二是被上诉人单方变更合同买卖条件，系违约方，三是上诉人一直同意售房，是守约方。3、原审法院认定合同生效，是适用法律错误。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
杨X诉至一审法院，请求判令：1、解除杨X、周X、王XX之间的房屋买卖关系；2、周X、王XX双倍返还定金计人民币（以下币种同）20万元。
一审法院认定事实：周X、王XX为系争房屋产权人，目前长期居住国外。在系争房屋租客费X（中介从业人员）的微信沟通下，杨X、周X、王XX于2016年7月7日达成《房地产买卖居间协议》，协议第二条“买卖条件”中约定，购买总价款为155万元。甲（周X、王XX、出售方）乙（杨X、购买方）双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款10万元作为首付款（含定金）；双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，支付房款365,000元；在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式将乙方贷款108万元支付至甲方账户；乙方取得房地产权证时，支付房款5,000元。第四条“买卖合同的签订及违约处理”中约定，甲乙双方签订本协议后，买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起十个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后120日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有。第九条“其他约定”：甲方实得总价款155万，若乙方因贷款未能审批通过，则双方互不承担违约责任，该房屋无户口，无贷款。2016年7月8日及次日，杨X分二次转账支付周X、王XX定金10万元。
涉案《房地产买卖居间协议》签订不久，周X、王XX在与费X的微信沟通中，即提出协议约定内容不合理：一、首付加定金才10万不合理；二、签约后10日内必须签正式合同，卖方届时不到场算卖方违约，与原协商内容不一致；三、买家贷款不成导致无法交易，合同自动解除且不算买家违约，对卖家不公平。另，周X、王XX提出如果买家贷款问题导致交易不成，则买家应适当补偿卖家2万元的来回机票费用。费X回复买家已同意。2016年7月11日（周X、王XX手机显示日期，可能存在时差），费X将网签合同样张通过微信发送给了周X、王XX，样张合同主要内容为：周X、王XX以155万元的价款向杨X转让系争房屋，双方确认2016年11月30日之前向房地产交易中心办理转让过户手续。另在合同补充条款及附件中对付款期限、贷款办理、违约责任等进行了约定，其中附件三“付款协议”中约定，签订本合同时，乙方（杨X）已支付甲方（周X、王XX）定金10万元，乙方于2016年7月31日前支付首期房价款465,000元（含定金），乙方可向银行申请银行贷款108万元，并应于2016年11月29日前办理完成贷款审批手续，若银行未批准乙方之贷款申请或贷款不足，则任何不足部分均由乙方在过户当日支付给甲方，双方办理交房手续当日支付尾款5,000元；若乙方因贷款未能审批通过或因新政出台无法购买，则甲乙双方互不承担违约责任，但乙方需补偿甲方2万元。2016年7月12日，周X、王XX向费X发送微信，认为说好的跟写到合同里的不一样，合同所有条款都是针对卖家，卖家没有任何利益保障，而买家没有任何风险，要求取消交易，房子不再出售。当费X反复询问周X、王XX合同条款有何不公平之处，周X、王XX回复“我已经把你写的附加条款发给了我的律师朋友，明天我回国，咱们当面结清之前的定金……”，同时周X、王XX将其认为不公平的条款注明后微信发送给了费X，在费X作出解释后，周X、王XX表示双方已经没有基本信任，其不会再进行交易，要求尽快安排三方见面，解除协议。周X、王XX回国后，杨X、周X、王XX于2016年7月16日进行了协商沟通，但未签订协议。
另，根据周X、王XX提供的短信记录，2016年7月22日，杨X给周X、王XX发送短信，要求周X、王XX在本月24日至XX路XX号XX公司网签合同。次日，周X、王XX向杨X发短信，要求按照本月15日在浦东新区交易中心的重新约定于24日至交易中心直接签约。杨X回复周X、王XX，要求买卖合同内容依照居间合同，至XX公司签约。
审理中，杨X称，周X、王XX对于网签合同样张提出了诸多异议，杨X除了同意在自身贷款问题致买卖不成的情况下补偿周X、王XX2万元之外，对周X、王XX的其余主张均不予同意。2016年7月16日，双方约好自己去交易中心谈买卖条件，周X、王XX提出杨X在贷款不成致交易不成时要承担20%的违约责任，杨X不同意。2016年7月22日，周X、王XX通知杨X于同月24日至交易中心签约，但杨X要求去中介谈，最终周X、王XX没有去。买卖条件已在居间协议中明确了，但周X、王XX一再要求更改，已构成违约。2016年7月24日就是因为周X、王XX要求按照修改后的内容签约，杨X未同意，故双方未网签。
周X、王XX称，其于2016年7月15日去公证处办理了委托周X姐姐出售系争房屋的公证手续。2016年7月16日上午，双方经沟通已达成一致意见，除了基本条款外，若系杨X原因致交易未成，杨X要承担20%的违约责任。当天，双方直接去交易中心签网签但因合同被锁了未签成，后双方约定2016年7月24日至浦东新区房地产交易中心签约，但杨X拒不到场，致双方交易终止。为证明自己的主张，周X、王XX申请证人张X出庭作证，证人陈述：杨X、周X、王XX于2016年7月16日上午见面，双方就首付款支付时间、交房时间等进行商谈并达成一致，因杨X就贷款事宜无法确定，故当场未签协议。当日下午，杨X、周X、王XX至交易中心网签，但发现合同被锁未签成，后经协商周X、王XX作出让步，让费X把条款打印出来，最晚在2016年7月24日签订。期间，证人打过好多次电话给杨X，并于同月20日将手写条款发给杨X要其确认、杨X均不予理睬。2016年7月24日上午，证人及周X、王XX至交易中心，但周X、王XX说杨X发短信通知其至“XX”签约。
一审法院认为：涉案《房地产买卖居间协议》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，合同当事人均不得随意变更和解除。周X、王XX作为具有完全民事行为能力的成年人，其签署合同的行为即代表认可了合同内容，事后周X、王XX以合同内容不能完全体现周X、王XX真实意思为由不认可上述协议，缺乏法律依据。庭审中，杨X、周X、王XX对合同解除均无异议，本院予以确认。针对违约责任争议，本院认为，根据涉案买卖居间协议的约定内容，杨X、周X、王XX已对系争房屋总价款及付款方式、网签及过户时间、贷款不成的违约责任等事宜约定明确，之后网签合同样张补充条款及附件中拟定的、关于“付款期限、贷款办理及贷款不成违约责任”的内容亦未超出涉案买卖居间协议约定的基本框架，在买卖双方没有达成一致变更意见的情形下，周X、王XX在收到网签合同样张后，以首付款及贷款违约责任约定不公平为由要求取消交易，显属违约。周X、王XX称回国后，买卖双方于2016年7月16日重新协商达成一致：即除基本条款外，若系杨X原因致交易未成，杨X要承担20%的违约责任。对此杨X不认可，证人张X的证词中亦未提及，本案中并无有效证据证明双方就买卖条款已达成新的合意。即便按周X、王XX所述，2016年7月16日杨X、周X、王XX自行协商后曾准备当天进行网签，但在杨X最终签字确认前，并不能以双方的协商沟通事实认定双方已变更了原合同内容。又根据周X、王XX提供的短信记录，周X、王XX通知杨X2016年7月24日至交易中心按照双方的重新约定签约时，杨X回复要求按照买卖居间协议签约，证明杨X未认可杨X的签约意见，周X、王XX认为当日签约未成的责任在杨X，没有事实依据。根据买卖居间协议的约定，如因周X、王XX原因导致买卖合同最终未签署的，则周X、王XX应双倍返还定金给杨X。基于以上认定，买卖居间协议成立后，系周X、王XX悔约不同意继续履行网签义务，杨X依约要求周X、王XX双倍返还定金的诉讼请求，具有事实以及合同依据，本院予以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条之规定,于二〇一七年二月二十三日作出判决，判决如下：一、解除杨X与周X、王XX关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋建立的房屋买卖合同关系；二、周X、王XX于判决生效之日起十日内双倍返还杨X定金共计20万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，保全费1,520元，合计5,820元，由周X、王XX负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案《房地产买卖居间协议》由双方签字确认，是当事人真实意思表示，且内容并不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应按约履行。上诉人提出该居间协议第九条为手写条款，自己未对此进行签字确认从而主张合同未成立，本院认为，该居间协议中手写内容非此一处，上诉人在协议上签字，应认定为是对居间协议整体内容的确认，是其真实意思表示。根据查明事实，协议第九条内容并未对上诉人权利做出专门限制，且在随后协商中，被上诉人也做出让步，承诺如贷款不成则赔偿上诉人2万元。可见，关于贷款不成的违约责任承担在居间协议中已经有明确约定，该条内容并没有对上诉人一方显失公平，且并不影响合同的实际履行。现上诉人在合同已经双方签字确认的情况下再度提出更改合同条款，须得到被上诉人方的认可，最终协商不成则应按原约定履行。现上诉人以此拒绝按约进行网签，自身显然存在过错，应当承担违约责任。
对于上诉人认为按照居间协议中第二条买卖条件中的付款方式，房屋买卖手续无法操作的主张，本院认为，该部分内容系属具体操作约定上的粗疏，并不妨碍合同效力。亦可在实际履行过程中调整达成合同目的。现上诉人系明确表示不同意继续履行合同，从根本上否定双方原本一致的合同目的，显已构成违约。
综上所述，本案系争合同解除的过错应归责于上诉人一方。根据居间协议约定，因上诉人一方原因导致买卖合同最终未签署的，应由上诉人一方承担定金罚则。原审认为应由上诉人承担责任，双倍返还定金的判定，具有事实和法律依据，本院应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人周X、王XX共同负担。
本判决为终审判决。