在2024年这波改造的浪潮中，广东省深圳市以其独特的地位与视角，率先发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，为深圳市未来五年的城中村改造工作指明了方向，提供了战略性的指导。

那么，深圳市的城中村改造究竟会遵循怎样的法定程序和方式进行呢？需要拆迁户们关注的焦点有哪些呢？创为拆迁律师带大家一起深入探讨。

焦点一：推进三类项目

“拆除新建”为核心

自上一轮城镇棚户区改造画下圆满句点以来，“避免过度拆迁与大规模建设”这一提法，如同烙印般，一直深深刻印在住建部的政策文件中。然而，随着经济形势的不断演变，房地产市场调控政策呈现出前所未有的宽松态势，这一曾备受强调的理念，在2024年却悄然退出了公众视野。广东省多个城市近期陆续公布的城中村改造新规，无疑为这一变化提供了最直观的注解。

在这些新规中，“拆除新建”成为改造工作的不二之选，被明确地推至前台。特别值得一提的是，深圳市近期出炉的《实施意见》，更是将这一趋势进行了细化与深化。这份文件明确指出，城中村改造工作需根据具体情况，分门别类地进行实施。对于具备拆除重建条件的城中村，应当果断采取行动，彻底进行拆除与重建；而对于那些条件尚不成熟的区域，则不应急于求成，不可强行推进。

此举，无异于在战略层面为“拆除新建”改造模式奠定了统治地位，预示着深圳市或将迎来一场波澜壮阔的“拆旧建新”运动。对于那些多年来一直翘首以盼的老旧房屋住户而言，这无疑是一剂强心针，是难得的政策利好。

冼村是位于广州市天河区一个拥有800多年历史的老村，世代以耕田为生。因位置够好，新千年后

焦点二：物业权利人三分之二

且原村集体同意

依据《实施意见》中明确的规定，对于拆除新建类的城中村改造项目，需要获得物业权利人超过三分之二的同意，并经过原农村集体经济组织继受单位的决策同意之后，方可进入实施阶段。在此过程中，并未涉及房屋“建筑面积”的权重计算，而仅以产权人的人数占比以及继受单位组织的决策意见为考量依据。这样看来，初步设立的门槛在实际操作中相对容易通过。

在这个过程中，关于补偿金额是否公道、合理，是否真正能够保障每个村民的切身利益，这完全可以在征收工作正式铺开时，依法依规地进行争取和谈判。

焦点三：适用法定程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

关于城中村的改造策略及其法律依据，在《实施意见》的详尽阐述中，我们得知：“区政府完全有权根据国家和市级对国有土地上房屋征收及补偿的相关法条，发出房屋征收的决定，并确定相应的补偿方案。”这一表述清晰地勾勒出本轮城中村改造的法律框架，其核心便是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

与那些超级大都市或特大都市不同，深圳市内的土地绝大部分都已完成城市国有化的转变。深圳的房屋征收工作所遵循的地方性规章，即《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，这一法规在命名上并未对“国有土地上”与“集体土地上”的房屋征收进行区分，这恰恰揭示了深圳土地利用的特殊性与复杂性。

该法规几乎涵盖了征收工作的方方面面，无论是征收的程序、补偿的标准，还是征收后的安置，都进行了详尽的规定。无疑对广大被征收人提出了更高的要求，在这样的背景下，被征收人如果想要在征收过程中揪出征收方的违法点，进而通过法律途径提升补偿，确实需要付出更多的努力。

创为拆迁律师建议，被征收人可以重点关注无证房屋的认定以及评估环节，这是征收过程中最容易出现问题的两个环节，也是他们进行权利救济的重要突破口。只有通过深入研究和精心准备，被征收人才能在这一严格的法规体系下，有效地维护自己的合法权益。

被征收人尤为需要注意，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施十余载之后，我们不仅要与征收方持续展开策略性的“较量”，还需对此提出更高的要求，以应对日益复杂的局面。

仅仅依靠起诉房屋征收决定和征收补偿决定是远远不够的。需要更加深入地理解并掌握法律工具，比如如何组织和呈现有利于自己的证据，如何对涉及评估报告等高度专业性的材料进行细致入微的审查。每一个步骤，每一个细节，都可能成为争取协商调解机会的关键。