由于建筑物使用时间长，各类材料在此过程中必然会有一定损耗，且受限于当前工程技术的影响，建筑物本身往往也存在一定的通病，在使用一段时间过后显现一定的问题。因此国家对于建设工程合同标的物质量有更为严格的要求，交付竣工验收的建筑物，不仅要符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，具备国家规定的其他竣工条件，施工单位还要在特定时期内承担保修义务，且建设单位可以留存一定比例的工程款作为建设工程施工合同标的物的质量保证金。

    一般理解，建设工程的保修期已届满，施工单位不需要再对工程质量缺陷承担责任，发包人主张质量缺陷的请求权不可实行；其次该工程经竣工验收合格，代表发包人认可工程质量，发包人主张质量缺陷的请求权已经消灭。但如果该质量缺陷系施工单位在施工过程中因偷工减料、缩减必要施工程序所致，质保期满后，施工单位还能免责吗？

    在江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案中，就发生了类似情况，施工单位要求建设单位支付工程余款，而建设单位反诉施工单位赔偿屋面渗漏重做损失。

    人民法院经审理认为：

    屋面广泛性渗漏属客观存在并已经法院确认的事实，竣工验收合格证明及其他任何书面证明均不能对该客观事实形成有效对抗，故南通二建根据验收合格抗辩屋面广泛性渗漏，其理由不能成立。本案屋面渗漏主要系南通二建施工过程中偷工减料而形成，其交付的屋面本身不符合合同约定，且已对恒森公司形成仅保修无法救济的损害，故本案裁判的基本依据为民法通则、合同法等基本法律而非《建设工程质量管理条例》，根据法律位阶关系，该条例在本案中只作参考。本案中屋面渗漏质量问题的赔偿责任应按谁造成、谁承担的原则处理，这是符合法律的公平原则的。

    可见竣工验收本身是一种行政监管措施，竣工验收合格以行政备案的方式呈现，竣工验收备案仅是一种形式审查后的备案性行政登记，并非对工程质量合格的“背书”，更无法成为承包人免责的理由。

    事实行为不以意思表示变动法律关系，发生的法效果均应由法律规定。而并没有现行法律规定“工程经验收后，若出现质量问题，发包人不得向承包人主张责任”。

    综上所述，当发现工程质量问题时，应严格区分该质量问题产生的原因，如果是工程移交之后产生的正常损耗问题，承包人可以保修期届满作为抗辩，发包人不得向承包人主张权利。若是工程移交之前就已经存在的、只是验收时点暂未发现的质量缺陷，“保修期届满”以及“竣工验收合格”均不能承包人抗辩的理由，发包人仍可以向承包人主张权利。因此，对于发包人来说，为避免诉累、减少诉讼中可能跟发生的不确定事件影响，建议发包人在签订合同前，细化发包人要求中的相关标准；在履行合同时，加强对工程的管理，对于重要的、建成后不易暴露问题的节点予以关注；在验收时，做好竣工验收及竣工后试验程序，检查工程是否符合法定强制性标准的同时，全面关注是否符合合同约定的标准；在使用过程中关注保修期限，必要时可提出延长缺陷责任期、保修期，以及时向承包人主张权利。