在上周的文章中，我给各位读者介绍了小区电梯收费的问题，另一个困扰广大业主的问题则是停车位的问题，许多小区住户在买房时对上万的停车位望而却步，平时又抢不到公共车位，不得以只能将自己爱车停在小区外。我此前的文章中提到电梯作为附属设施属于业主共有，停车位也在小区内部，算不算附属设施，是否也属于业主共有，开发商是否有权售卖、出租停车位？

小区内的车位有三种情况，其归属不能一概而论。

一种情况是经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。据此，在建筑区划内，用于停放车辆的车位，凡是经过规划的，无论是地下还是地上，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《民法典》没有明确规划车位的归属，但从《民法典》第二百七十五条关于“由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。既然如此，规划车位的所有权就不属于业主共有。

另一种情况是没有经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第2款规定“占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这类车位一般有两种情况，一是占用小区公共绿地、道路改建的车位；二是在建设规划外的车位；这两种车位都应属于业主共有车位，由全体业主决定如何使用，产生的收益也归全体业主所有。

最后一种是地下车库。

《民法典》第三百五十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外

第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

根据以上条款，开发商起初拥有土地的使用权，但将地上建筑出售给业主后，土地的使用权一并转移。也就是说业主购买房屋后即取得房屋所占用土地的使用权。那么在业主土地下的地下车库是否也随建设用地使用权一起转移给业主呢？

并不是, 《民法典》第三百四十五条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，也就是说业主通过购房只能取得地上部分的建设用地使用权。地下车库此时仍属于开发商，要想共有地下车库则需要根据购房合同中地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积来判断。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

综上，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，属于开发商，规划之外新增的车位或者占用小区公共绿地、道路改建的车位，属于业主共有。对于地下车库，算作公摊面积的属于业主共有，不算公摊面积的属于开放商所有。读者可以据此查阅自己小区的停车位规划和购房合同，看一看开发商或者物业是否将本应该由业主共有的车位出租出售给他人，如果确有这种情况，可以要求开发商将车位返还给业主或者赔偿损失，必要时通过诉讼的方式维护自己的合法权益。