上诉人以双方解除?天津市房产买卖协议?,表示双方权利义务已经终止,房屋买卖法律关系已经消灭。网签合同解除,中介签订的房屋买卖合同同时解除的主张，依据不足，法院不予支持

律师观点分析

案情简介：

上诉人（原审被告）：刘XX，女，汉族，无职业，住天津经济开XX。

委托诉讼代理人：卢XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：苏XX，天津XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：孙X，男，汉族，无职业，住天津市。

委托诉讼代理人：肖X，天津XX律师。

委托诉讼代理人：姚X，天津XX律师。

原审第三人：天津XX公司，住所地天津市南开区中XX。

法定代表人：左X，董事长。

委托诉讼代理人：李X，天津XX律师。

上诉人刘XX因与被上诉人孙X、原审第三人天津XX公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初12721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘XX的委托诉讼代理人卢XX、苏XX，被上诉人孙X及其委托诉讼代理人肖X、姚X，原审第三人天津XX公司的委托诉讼代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人刘XX上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判并驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要理由：因被上诉人个人征信问题导致无法办理贷款、无法支付首付款、更无力一次性补足全部房价款，在没有实际履行合同的能力前提下，双方于2016年8月15日协商一致解除房屋买卖关系。中介合同与网签合同是基于同一法律关系签订的，双方于2016年8月15日解除?天津市房产买卖协议?，表示双方权利义务已经终止，房屋买卖法律关系已经消灭。网签合同解除，中介签订的房屋买卖合同同时解除。至于在2016年8月15日之后的磋商，是双方重新确定合同关系之前的要约行为，一审法院据此认定上诉人的行为违反原合同约定，错误的认定了双方仍然存在法律关系，并且忽略房屋买卖法律关系解除的事实，导致一审法院在审理案件的方向出现明显偏差。被上诉人提起诉讼，原诉讼请求为继续履行?房产交易合同?，2017年5月25日开庭时，被上诉人临时口头变更诉讼请求为解除?房产交易合同?，返还定金并要求违约金，且无明确事实理由及说明，此时距离立案已有半年之久。被上诉人变更诉讼请求的提出形式及时间均不符合规定，依法应予驳回。但一审法院对该情况未作说明，严重违反法定程序。上诉人对被上诉人提交的短信、微信聊天记录复印件的真实性均未认可，一审法院未经与原始载体核实，直接对上述证据内容全部认可，并作为案件事实认定的主要证据，有失偏颇。另外，一审法院仅以原审第三人陈述认定案件事实，明显证据不足。对此事实，除原审第三人单方陈述以外，并未有其他证据予以证明，且原审第三人与双方当事人之间是存在明显利害关系的。被上诉人亦未提供证据证明上述事实。同时，一审法院在被上诉人及原审第三人未完成举证义务的前提下，将证明原审第三人所述与事实不符的举证责任分配给上诉人有失公允且违反法律规定。对于一审法院认定上诉人分别于2016年8月19日、8月23日向原审第三人及被上诉人寄送解除居间服务合同的主张，因上诉人并未就相关事项向被上诉人及原审第三人进行催告。一审法院对予这一事实认定，已经是超出正常人理解范围的，是不符合逻辑的。而事实是,双方房屋买卖法律关系在被上诉人没有实际履行合同的能力前提下,于2016年8月15日协商一致解除,上诉人发出通知其目的是将解除事实告知合同相对方并办理后续手续,被上诉人如果有异议应当依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定请求人民法院确认2016年8月15日解除合同的效力,而不应该提出判令解除?房产交易合同?的诉讼请求,一审法院对此事实并未查清。综上，一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,违反法定程序。

被上诉人孙X答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。主要理由：对于上诉人主张的举证责任问题,根据?最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定?,在合同纠纷案件中,主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。既然上诉人主张合同已经解除,当然要对此承担举证责任,一审法院的证明责任分配原则符合法律规定。上诉人主张因被上诉人明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务,已构成根本违约,不属于需要催告答辩人履行,可以直接解除合同的理由,是没有事实和法律依据的。依据合同约定,违约方逾期不履行合同相关义务,且经守约方催告仍不履行的,则守约方有权视为违约方根本性违约,守约方有权解除房屋买卖合同关系,但仍需要进行书面催告。一审法院对此事实已经查明,并不是被上诉人不履行合同义务,只是三方协商致更换贷款银行,此行为并不属于根本违约的情形,仅仅是协商一致变更合同内容。因此,失去了这一前提,被答辩人当时主张解除合同是不成立的。而且答辩人也从未收到过任何书面通知的材料,既没有收到催告函,也未收到过解除函,因此,被答辩人所主张的上诉理由不成立,无法得到支持。真实的情况是,上诉人见到疯涨的房价,一再要求增加房价,致使合同无法履行。对于这一事实,一审法院已经充分认定,有原审第三人的陈述、原审第三人和上诉人以及被上诉人与上诉人的短信及微信聊天记录为证,根据?民诉法?的相关规定,此证据可以作为法院认定事实的依据。对于一审程序问题，被上诉人认为一审程序合法，虽然2016年11月22日被上诉人已经立案，但是因为适用简易程序审理之前没有明确举证期限，当时的庭审仅仅是管辖权异议才耽误了时间，开庭当时是一审法官释XX案已经不具备继续履行的条件，才变更的诉请。针对新变更的诉请，一审的法官也给予15日以上的答辩期限，因此一审程序合法。

原审第三人天津XX公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。

孙X向一审法院提出诉讼请求：１．判令解除原、被告及第三人签署的《房产交易合同》；２．判令被告返还原告定金100000元；3.判令被告支付原告违约金256000元；4.诉讼费由被告承担。

一审法院经审理认定事实如下：被告提交了原告及其妻子王X的个人征信报告主张系因为原告征信问题未通过银行贷款审批致使合同解除，但根据第三人陈述交易过程可以认定就原告征信问题首次申请银行贷款未通过审批事宜，三方确就此进行过协商，并达成了先行撤销原、被告所签订的网签协议再行更换贷款银行的一致意见，被告虽对此不予认可，但其并未提交证据证明第三人所述与事实不符，且第三人作为房屋买卖合同的居间服务方其与原、被告均未存有利害关系，同时具有促成本次交易的中间身份，故一审法院以第三人陈述的交易过程进行认定。另对于被告提交的XXX快递单证明其分别于2016年8月19日、2016年8月23日向第三人及被告寄送的解除居间服务合同的主张，因被告并未在寄送解除通知前就相关事项向被告及第三人进行催告，故一审法院对被告在未予催告的情形下解除三方签订的《房产交易合同》的主张不予认定。

一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》系当事人自愿签订的，且未违反法律法规的禁止性规定，系当事人真实意思的表示，故该《房产交易合同》合法有效，被告主张撤销网签协议，据此三方签订的《房产交易合同》相对解除的抗辩理由，没有法律依据一审法院不予采信。但现该合同确已无法继续履行，故原告要求主张解除的请求一审法院予以支持。

另本案的争议焦点为违约责任承担方的认定。根据一审法院认定的事实，在原、被告及第三人就涉案房屋进行的房产交易过程中，虽原告存在征信问题，致使贷款无法通过，但该情形并非造成合同无法继续履行的根本原因。结合第三人的陈述，在整个房产交易过程中，三方确对原告的征信贷款问题出现后进行了再次协商，并达成了先行撤销网签协议更换贷款银行的一致意见，且根据原告及第三人提交的短信及微信聊天记录可以显示，被告在原告出现征信问题后曾提出过加价的要求，被告虽对此不予认可，但亦未提交相应的证据证明其主张，故对于被告的抗辩一审法院不予采信。因此，一审法院认定致使涉案房产交易合同无法继续履行的原因系因被告加价导致的，故被告理应对此承担违约责任。

另原、被告及第三人签订的《房产交易合同》已明确了违约条款，且该条款的约定并不违反法律禁止性规定，一审法院予以确认。因此原告要求被告按照该合同约定的10%支付违约金符合法律规定，一审法院予以支持。

另现一审法院已确认原、被告及第三方签订的《房产交易合同》解除，因此被告理应退还原告支付的定金100000元。

判决：一、解除原告孙X与被告刘XX、第三人天津XX公司签订的关于坐落于天津市开XX××路××号房屋的《房产交易合同》；二、判决生效后七日内，被告刘XX返还原告孙X定金100000元；三、判决生效后七日内，被告刘XX给付原告孙X违约金256000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6640元，减半收取计3320元，由被告刘XX负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为，上诉人、被上诉人孙X及原审第三人天津XX公司三方签订的《房产交易合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，上诉人、被上诉人孙X依照相关规定，签订了?天津市房产买卖协议?。但因被上诉人孙X存在征信问题，致使贷款无法通过，上诉人、被上诉人孙X及原审第三人三方对被上诉人孙X的贷款问题进行了再次协商，并达成了先行撤销?天津市房产买卖协议?更换贷款银行的一致意见，该情形仍属于三方当事人履行《房产交易合同》的行为。

被上诉人孙X提供的短信及微信聊天记录以及原审第三人陈述证明上诉人违反合同约定不再履行合同，上诉人虽对被上诉人提交的短信、微信聊天记录的真实性均不予以认可，并主张原审第三人与双方当事人之间是存在明显利害关系，但未提交相应的证据证明其主张。

因上诉人在后期履行过程中提出过加价的要求违反合同约定，致使涉案《房产交易合同》无法继续履行，因此，一审法院认定无法继续履行的原因系因上诉人加价所导致，故上诉人理应承担违约责任是正确的，本院予以确认。被上诉人孙X要求解除《房产交易合同》并要求上诉人返还定金、依照合同的约定支付违约金的请求符合法律规定，依法应予支持。

上诉人以双方解除?天津市房产买卖协议?,表示双方权利义务已经终止,房屋买卖法律关系已经消灭。网签合同解除,中介签订的房屋买卖合同同时解除的主张，依据不足，本院不予支持。

综上所述，刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。