一、商品房买卖合同更名的本质

商品房买卖合同更名，一般是指尚未取得房屋不动产权证的商品房，前一手买受人将房屋转让给后一手买受人，通过开发商把前一手买受人签订的商品房买卖合同注销，然后由后一手买受人跟开发商重新签订一份商品房买卖合同。换言之，是将原商品房买卖合同中买受人更换成另外的人，不改变房地产座落、质量、价款等原合同的具体条款，它实质上是合同权利义务的转让。

合同权利义务的转让是指合同关系的一方当事人在不改变合同关系内容的前提下，将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的现象。合同权利义务转让后将由新的债权人代替原债权人，由新债务人代替原债务人。我国《合同法》第 79 条规定： 第七十九条　债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。

。”第84 条规定： “债务人将合同的义务全部或部分转让给第三人的，应当经债权人同意。”按照所转让的内容不同可以分为：合同权利的转让即债权让与、合同义务的移转即债务承担和合同权利义务的概括移转三种类型。债权让与，是指不改变合同关系的内容，债权人通过与第三人签订契约( 债权让与合同) 方式将其债权转移于第三人享有的现象。债务承担，是指在不改变合同关系的内容，债权人或债务人通过与第三人签订转让债务的协议( 债务承担合同) 将债务全部或部分移转给第三人承担的现象。合同权利义务的概括移转，是指原合同当事人一方将其合同权利义务一并移转给第三人，由第三人概括地继受这些权利义务的现象。合同权利义务的转让本质上是一种交易行为，不是实物交易而是权利交易，它转让的不是所有权而是债权债务。它一般发生在合同标的物所有权转移之前，即标的物承受方还未取得所有权，若标的物承受方取得了所有权再行转让，就不是合同权利义务的转让而是另一个实物交易了。商品房合同更名也发生在原买受人未取得房屋所有权之前，原买受人将其权利

义务转让给了第三人。因此，商品房买卖合同更名实质上就是合同权利义务的转让。

二、商品房买卖合同更名的效力

合同权利义务一旦转让，就会在转让人以及债务人之间发生一定的法律效力。一方面就转让方与受让方的关系而言，合同的权利全部转让后，受让人将成为合同新的权利主体，而转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。另一方面就转让方与原合同的另一方的关系而言，在合同权利义务转让后，原合同的另一方不得再向转让人主张权利、履行义务，而应

当向新的当事人作出履行。如果原合同另一方仍然向原债权人履行债务，则不构成合同的履行，更不应使合同终止。据此，如果商品房购买人将合同的权利义务转让给第三人，则原购买人脱离原合同关系，而由第三人与开发商继续履行原合同。

购买人对商品房合同的转让具体分为两种情况。

一是在购买人支付了全部房款之后转让。这种情况属于债权的转让，转让的是请求开发商办理房屋所有权转移登记并交付相关产权证明的权利。对于债权人，也就是购买人来说，根据《合同法》第 80 条规定，只需将转让这一行为告知开发商即可，无需取得开发商的

同意。二是在商品房购买人支付全部价款之前，将该商品房再转让给其他人。这种情况下，由于该商品房的价款尚未付清, 因此，商品房购买人的付款义务尚未履行完毕，其转让商品房的行为，实际上属于债权债务的概括转让。在这种情况下，根据《合同法》第 84条, 转让行为必须取得开发商的同意，否则不能转让。

三、商品房更名与相似法律关系的区别

商品房买卖合同更名，虽然和为第三人利益而订立的合同或由第三人履行的合同( 例如在商品房买卖合同中约定开发商将房屋交付给第三人或由第三人履行付款义务) 都使合同履行的结果由第三人承受或由第三人履行义务，但其性质和效力差别很大。合同转让使购买人脱离原合同关系，由第三人代替其位置加入原合同关系；而为第三人利益而订立的合同或由

第三人履行的合同中，第三人并未取代合同当事人的地位。

商品房买卖合同更名和代理他人购买商品房也有区别。两者虽然都发生商品房买卖合同的签约人不需要履行合同而由他人履行合同，但是商品房买卖合同转让人是原合同的当事人，而代理他人购买商品房中的代理人不是合同的当事人，被代理人才是合同的当事人。

商品房买卖合同更名不是“一房二卖”。“一房二卖”针对同一标的存在两个买卖合同，而且在两个买卖合同中卖方都是同一人即开发商，但是最终只会有一个购买人享有房屋的所有权。若两个买卖合同中有一个购买人办理了预告登记，那么该房屋的所有权最终归已办理预告登记的购买人；若两个合同购买人都办了预告登记，则该房屋的所有权最终归先办理预告

登记的购买人；若两个合同购买人都没有办理预告登记且都主张权利，司法实践中一般按自由竞价的原则处理，由出价高的购买人取得房屋所有权。商品房买卖合同转让存在三个合同，一是转让人与开发商之间的买卖合同，二是转让人与受让人之间的债的移转合同，三是更名后受让人与开发商之间的买卖合同。这当中实质上第一个和第三个合同是同一的，因为转让

人脱离了原合同关系而由受让人代替其位置。这几个合同的标的是不同的，第二个合同的标的是债权，其他两个合同的标的是房屋。房屋所有权最终也由受让人享有。

商品房买卖合同更名也不是“二手房买卖”。“二手房买卖”转让的是房屋的所有权。商品房买卖合同更名中转让的不是房屋所有权，转让人还未取得房屋所有权，其转让的是请求开发商办理房屋所有权转移登记并交付相关产权证明的权利。

商品房买卖合同更名转让人的行为也不是无处分权行为。无处分权人与相对人签订了处分他人财产权的合同，经权利人追认或无处分权人于缔约后取得处分权时，合同自始有效。商品房买卖合同债权让与的标的是债权，而作为债权人的转让人是有权处分自己债权的，只是若还有债务的转让还需相对人同意。

四、商品房更名的条件

首先，商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同为合同转让提供标的权利义务。有效的商品房买卖合同是合同转让的根本前提。商品房买卖合同无效，则商品房买卖合同更名将因标的不存在而不可能发生。

其次，须发生在购买人取得房屋所有权之前。购买人取得房屋所有权之后，商品房买卖合同已经履行完毕，合同即已终止，合同权利义务已不存在，根本不可能再发生转让权利义务的效果。再次，须签订转让合同。购买人与第三人或第三人与开发商应以合同形式明确合同主体的变更，如果仅存在债权让与，应由购买人与第三人签订债权让与合同。既有债权让与又有债务承担的，可由购买人与第三人签订债权让与合同，再由第三人与开发商签订债务承担合同。其中的债务承担合同也可以在第三人与购买人之间签订，但须经开发商同意方生效。

最后，依照《合同法》第 80 条及第84 条规定，若仅存在债权让与应通知开发商，若有债务承担则还应取得开发商同意。