合同无效 房产返还

律师观点分析

1. 一、   基本案情

原告系上海市浦东新区上浦路*弄*号*室的原产权人，经熟人撮合认识被告。为了套取银行贷款购置新房的，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》；后又签订了一份《协议书》。该协议书约定：由原告将其名下座落于上浦路*弄*号*室虚假出售给被告，由被告向银行申请贷款，贷款到帐后，被告的贷款由原告支配，并由原告通过被告按时向银行还贷。2012年底，原、被告办理了房屋产权过户手续。银行放贷后，因本次房屋买卖的行为系虚假买卖，故银行的每月还贷义务均由原告一直履行。2016年底，原告从他处获悉，因被告未向银行履行还贷义务，导致系争房屋被法院查封，面临被拍卖的危险，原告遂到律所咨询如何能取回属于自己的房产。

二、法律分析

原、被告签订了《房地产买卖合同》并办理了过户手续，但买卖过程中，被告分文未出，过户后该房实际仍由原告占有使用。银行每月还贷义务由原告通过被告账户履行。本案中，从原、被告签订的《协议书》及买卖过程，可以看出，原、被告之间没有买卖房屋的合意，双方只是虚假买卖行为，目的只为向银行骗取贷款。原、被告骗取银行贷款的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，即：以合法形式掩盖非法目的，从而导致原、被告签订的《商品房买卖合同》是无效的。无效的合同自始不发生效力，按照《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此本案原告可以向法院主张合同无效，并将产权恢复至原产权人名下。

三、实践困难

   第一、本案的原告已是年近古稀，对虚假买卖过程及金钱来往的记忆比较混乱，律师需要花费大量精力从中抽丝剥茧，核实案情，还原真相；第二，因时间跨度较大，导致很多证据无法获得，原告举证不能导致实际受损无法得到支持。第三，系争房屋附有银行抵押权，原告需一次性支付50万元用以涤除银行抵押权；第五、被告可能采取不断上诉的方法，拖延执行法院判决，给后续执行问题制造人为障碍。

四、律师建议

本案，为了最大限度的保护原告的利益，律师建议原、被告以调解的方式结案，因调解协议后，被告即不可上诉，能为原告节省后续可能的诉讼成本，也为被告争取最快的时间取回房屋。故，律师建议在进行房产等大宗交易前，需谨慎，不可因小失大，要严格按照法律规定进行交易。