买的房屋的“实际面积”与“合同约定”有误差怎么办？在法律上是如何规定的？

　　（一）《商品房销售管理办法》的相关规定。

　　开发商交付给业主的“房屋实际面积”与“合同约定”有误差的，按照《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理。

　　（二）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

　　当面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，应当按照合同约定的价格据实结算。倘若买受人请求解除合同的，不予支持。在这种情况下，实际面积与约定面积的误差不影响双方合同的履行，购房者不可以主张解除合同，要按照实际面积结算。

　　（三）面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以自由选择解除合同或是同意继续履行合同。

　　发生这种情况时，业主有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

　　1、买房人可以请求解除合同、要求出卖方返还已付购房款及利息，法院应予支持。

　　在这种情况下，房屋实际面积与约定面积的误差比绝对值较大，已经超出了买房人可以接受的范围，买房人可以请求解除合同，同时要求房屋出售方承担返还责任。

　　2、买受人同意继续履行合同，又根据房屋实际面积是大于或小于约定面积，分为不同情况。

　　（1）房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋面积的误差主要基于出卖方的责任所致，所以误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担。

　　（2）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%及3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋实际面积小于合同约定的面积时由于出卖人的原因造成的，因此超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还，这样对于卖方具有惩罚性质。