闫某与秦皇岛xx置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决

律师观点分析

案情简述：

2015年8月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的xx御园（现为秦皇岛市海港区xxxx）房屋及下房一间，房屋总价款为908474元。合同第七条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：（1）最终产权登记面积以测绘部门实测面积为准，总房款在该商品房单价保持不变的前提下，根据产权登记面积调整，差价款互不计息；2、略。合同第十七条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1‰赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价的X%向买受人支付违约金。3、X。”该合同附件四：《合同补充协议》第二条约定：“关于交付期限和交付条件的补充约定：如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期：施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决而引起的延误，为配合政府行为而引起的延误或者出卖人无法预见原因及其他非出卖人所能控制的情况而引起延误。”合同签订后，原告付清房款。2015年9月21日被告向原告交付了房屋。

另查明，在xx御园的宣传图册户型图上，在实景户型图中用红虚线勾画了赠送面积，并在户型图的下方标注了赠送面积数额。但在户型图的落款处标注“本资料为对不特定人的要约邀请。所有图片、文字、数据仅供参考。本公司保留对此资料的修改权。实际标准均已政府批准文件的规定以及买卖双方最终签订的商品房买卖合同为准。”原告认为该宣传图册与合同约定相矛盾，请求确认合同中第五条的约定无效。根据已经办理的产权登记情况，被告对购房人赠送了一部分面积，但是赠送的面积与宣传图册上的赠送面积不一致。

对于被告的抗辩理由查明如下，案涉房屋位于秦皇岛市海港区燕山大街北侧，编号为秦籍国用字（2017）第xxx号地块，该地块面积270666.94平方米。被告开发该项目，其中第一、二、三期已履行规划手续，总建筑面积370639平方米，应收城市基础设施配套费11051833元。其中第四期项目建筑面积346516平方米，应收城市基础设施配套费9365522元；四期总计20417355元。在第四期项目开发建设过程中，被告提供部分自有土地用于建设市政道路，并负责省军区干休所住宅的道路拆迁安置工作。2013年1月，秦皇岛市城乡规划局向秦皇岛市人民政府请示被告免缴第四期城市基础设施配套费9365522元。秦皇岛市政府责成海港区政府核算被告用地损失、道路垫资等情况。2017年11月23日被告将办证资料提交到办证机关，2017年12月16日，登记机关办理了四期的产权证书，经秦皇岛市人民政府同意，xxxxxx四期业主可以办理不动产产权证书。

上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在卷佐证。

法院认为

本院认为，现被告开发的xxxxxx第四期项目已经具备办理产权登记条件。原告诉请被告协助办理诉争房屋产权登记手续，并按照实测面积提供相关材料符合法律规定及合同的约定，本院予以支持。

依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，被告应自房屋交付之日起730日内办理产权登记，直到2017年11月23日才将办证资料提交办证机关，被告的行为构成违约。对于被告的时效抗辩，符合民法的诉讼时效制度。涉案房屋所在小区属于部分拆迁改造项目，涉及省军区干休所住宅的道路拆迁安置工作以及被告建设道路用地垫资等一系列问题，根据被告提供的证据，能够证明造成该建设项目未能及时办理产权登记的原因是多方面的，不完全是被告的原因，故被告应对自身的原因承担相应的责任。结合本案的实际情况，本院酌定被告按年利率2%的标准支付违约金。即以购房款总额为基数，从房屋交付后顺延730日起算，计算到2017年11月22日止，按年利率2%标准支付违约金。

关于原告要求确认双方的面积误差补偿条款无效。因宣传图册明确注明为要约邀请，所有图片、文字、数据仅供参考，不具有要约的效力。而《商品房买卖合同》第五条对面积差问题进行了明确约定，双方应按合同约定履行。对原告的此项诉讼请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告秦皇岛xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告闫某办理秦皇岛市海港区xxxx房屋（下房一间）不动产登记手续；

二、被告秦皇岛xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫某支付延期办证违约金，违约金以原告缴纳的房款（908474元）按年利率2%的标准自2017年9月21日起算至2017年11月22日。