律师观点分析

案情：

2015年5月18日，被告（甲方）与原告（乙方）在上海某房地产经纪有限公司（丙方）的居间下，签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，为表示购买房屋的诚意，乙方向丙方支付意向金5万元，购买的房屋坐落于宝山区宝钢一村XXX号XXX室，权利人为甲方，面积为42.88平方米，总房价款136万元。同日，甲乙双方签订了《房地产买卖合同》，其中约定，为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意本合同生效后5日内前往上海某房地产经纪有限公司签订示范文本的上海市房地产买卖合同。同日，原告向被告支付了定金5万元，被告出具了收款收据。同年6月14日，被告出具了一份承诺书，载明，本人代替系争房屋的所有相关共有人、承租人、同住人及权利人与买受人原告、簿某签订出售居间协议及买卖合同，并承担所有相关人员关于该房屋买卖的法律效应，如因本人和相关人员的任何原因造成此次交易无法正常进行的，本人愿意承担一切法律后果，并双倍赔偿买受方定金及居间方2%佣金，赔偿金除以上费用外无其他费用。

关于该案的系争房屋于2000年9月2日经核准登记确认为案外人殷某父亲殷某某所有之产权，所有权来源系房改售房。2009年6月15日，该房屋被登记行政限制，限制方式正式查封，限制人为上海市宝山区物业行政执法快速反应队。

殷某母亲于2006年9月4日立下的一份公证遗嘱载明，决定在其去世后，上述房产中属于其产权份额和其应继承的殷某某的遗产份额由儿子殷某一人继承，他人不得干涉；殷某父母共四个子女，分别是老大殷某A，老二殷某B，老三殷某，老四殷某C；关于房屋权属，因家庭内部发生了争议。

上述事宜，原告并不知情。签订合同时，中介公司和被告都没有向原告出示过产权证，遗嘱公证也是当庭才看到。因房屋继承人内部异议无法出售，原告诉至法院要求返还双倍定金。

双方主张：

原告主张：合同约定在5日内就系争房屋签订正式买卖合同，之后原告在约定时间内找被告要求签订正式买卖合同，但因被告原因导致无法签订正式买卖合同，经多次催促未果，被告行为构成违约，故原告起诉请求解除买卖合同，要求被告双倍返还定金10万元并赔偿中介费3万元。

被告辩称：

房屋还登记在父亲名下，该房屋由被告居住，其他兄弟姐妹问被告要钱，被告称没有钱，故家庭协商一致将系争房屋出售。因有违章建筑，系争房屋也被行政限制。6月14日签订过一份承诺书，该份承诺书即表示原告不认为被告违约，故原告现在以被告违约为由要求解除合同并承担赔偿责任，被告均不予认可，要求法院驳回。

法院判决结果：

解除原告与被告就上海市宝山区宝钢一村XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同；被告向原告双倍返还定金10万元。

律师分析：

作为本案中原告的代理人，律师认为被告作为出售方与原告所签订的房屋买卖居间协议及房屋买卖合同中，就转让房产的坐落、出售价款、付款方式、过户条件、违约责任等均进行了详尽的约定，故双方就系争房屋形成的买卖合同法律关系成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应恪守。被告对如果因其原因导致买卖无法继续履行的后果及应承担的责任明确知晓，承诺书合法有效。后由于被告的原因直接导致与原告的交易中断，原告订立买卖合同的目的根本落空，被告构成违约。原告现于双方的合同条款以及被告出具承诺书之内容主张解除买卖合同关系并要求被告承担双倍返还定金的诉请，具有法律依据。至于居间费损失，因原告至今未实际支付，难以获得支持。