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56.战“疫”行动|“新冠”疫情对房屋买卖合同履行影响浅析

作者:杨登基律师时间:2020年02月15日分类:律师随笔浏览:707次举报

“疫”行动|“新冠”疫情对房屋买卖合同履行影响浅析

2020年的“新冠”疫情让我们学会敬畏大自然规律与尊重生命宝贵。在“新冠”疫情爆发给全国经济带来较大压力,各地政府出台各项积极措施予以应对,这类措施将对社会中各类房屋交易合同产生影响。“新冠”疫情防控进入攻坚阶段,确诊人数有所降低,有效治疗方法,对因疫情引起合同履行障碍是否构成不可抗力或情势变更,应当具体问题具体分析首先,此外,全国各地疫情防控严厉程度不同,防控严厉差异对合同履行亦有影响。武汉封城,但很多城市却没有封。其次,不同人对传染病疫情及其影响预期有差异,且疫情发展本身具有一个过程,其对不同合同及履行影响亦有区别最后,本疫情期间《房屋买卖合同》不能履行均适用不可抗力或情势变更原则,有悖于法律严谨性,亦不利于维护与促进交易。

根据广州市中级人民法院在2020年2月14日发布《关于充分发挥司法职能作用 服务打赢疫情防控阻击战的意见》中第五条规定“妥善审理民商事案件,正确适用不可抗力和情势变更规定。对履行合同方主张(或抗辩)因疫情防控导致的劳动、旅游、买卖、租赁、建筑工程施工等民商事案件,正确适用不可抗力和情势变更规定。疫情防控对当事人履行交付货物、提供劳务等合同义务而在生产、运输等环节造成不能克服障碍的,适用不可抗力规定处理;疫情防控虽不成为当事人履行义务的障碍,但义务的履行对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的,当事人请求变更或者解除合同的,适用情势变更规定处理。

因此,笼统地将疫情认定为不可抗力或情势变更有失偏颇引致不公。故在个案中判断新冠肺炎疫情是否构成不可抗力或情势变更,还应结合当事人预期、疫情过程加以考察。基于“新冠”疫情这一突发事件,针对商品房买卖合同项下义务的履行,本文拟围绕合同当事人可能关心的问题进行分析。

关于工程延期引起逾期交付房屋问题

广东省住房和城乡建设厅2020年1月27日发布《全省住房城乡建设系统新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指引(以下简称“指引”)。指引要求迅速对全省32000多个在建工地、各地市政环卫单位以及相关物业服务企业开展排查,并鼓励和支持建筑施工企业在条件许可的情况下延迟开工。对节日期间未停工的工程项目,所有在岗人员都要每日进行体温检测并作记录,特别要确保近期出入过疫区的人员自行居家健康监测不少于14天,未发现疑似症状方可上岗,误工费用按有关规定严格执行,不得进行变通。

“新冠”疫情,已引起春节假期延长、各地开工时间延后防控“新冠”疫情广东省各地区采取推迟建筑工地开、复工时间以及实施的交通管制、人员隔离等防控措施导致工人返工时间大幅延后且不可控,建筑工地人员短缺,工程所需设备、材料等因交通管制、卫生消毒用品管制等因素无法正常及时运输到施工现场,工地无法正常施工,该情形将大概率引起建筑工程工期延期,从而可能导致出卖人逾期向买受人交付房屋。

因上述情形导致建筑工程工期延期,从而可能导致出卖人逾期向买受人交付房屋。“新冠”疫情构成开发商延期交房的不可抗力或情势变需同时符合以下要素:首先,“新冠”疫情发生在商品房买卖合同签订之后,履行期限届满之前;其次,“新冠”疫情的发生必须影响到合同的正常履行。若不符合上述任一要素,则“新冠”疫情不能构成不可抗力事件。

关于延期办理权属登记问题

国务院办公厅2020年1月26日发布《关于延长2020年春节假期的通知》(国办发明电〔2020〕1号)延长春节假期,房管部门延迟办公,导致开发商无法在买卖合同承诺的期限内为买受人办理不动产权证书的,该等疫情发展、春节假期延长的事件是合同双方在签署买卖合同时无法预见,且国务院办公厅发布后无法避免和克服的,开发商在假期延长、房管部门延迟办公的范围内可以不可抗力为由主张免除相应违约责任;但如疫情爆发并未对申办权属登记造成影响,相关部门正常对外办公,则无法由此免除出卖人的违约责任。

广州市住房和城乡建设局2020年2月11日发布的存量房网签系统再升级交易更安全便捷规定为贯彻落实中央、省市新型冠状病毒肺炎疫情防控各项部署,应用网上办事运作机制,进一步优化营商环境,促进存量房交易便民利民,保障交易真实、透明、安全,自2020年2月1日起,存量房网上交易管理系统实现人脸识别在线确认交易当事人身份,让市民足不出户即可完成存量房网上交易手续,有效减少人员聚集,阻断疫情传播。

“广州名盛房地产实业有限公司与黄月明商品房预售合同纠纷”〔(2005)穗中法民四终字第738号〕一案中,法院认为:“非典疫情的爆发并不影响名盛公司向房管部门申办权属登记,而且房管部门也没有明文规定不对外办公故名盛公司辩解2004年2月10日已履行了合同约定的办证义务及受非典疫情原因导致迟延办理权属登记的意见,不予采纳。”

综上所述,关于延期办证问题,需结合《房屋买卖合同》约定来审慎适用不可抗力或情势变更原则。如开发商能证明即使存在延期办证,但该延期属于政府有关部门因疫情而采取的防控措施所致或政府已采取合理措施对延期办证予以补救等,则购房者一般无权要求开发商承担责任。

关于及时通知与损问题

根据《合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失。”法律赋予遭受不可抗力一方及时通知合同对方的义务,其目的在于使得合同对方及时了解和知晓不可抗力情形,以采取相应补救措施,实现减损、止损的目的。基于公平原则和诚实信用原则,当事人未及时通知,从而导致对方未能减轻损失的,针对该部分损失不能适用不可抗力避免承担责任。除《合同法》规定的通知义务外,通常商品房买卖合同及其补充协议中亦会约定发生不可抗力时的通知条款,通知的期限、条件、方式等,我们提示合同当事人关注商品房买卖合同中约定的相应通知义务。

“ 林瞻平与湛江市燕宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书”【(2015)湛霞法民二初字第224号】中,法院认为“关于被告提出因不可抗力导致逾期交房,依法不应承担违约责任的问题。按照《商品房买卖合同》第八条的约定,被告应当在2014年10月30日前,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用,如遭遇不可抗力,且在发生之日起15日内告知原告的,被告可据实予以延期。依该约定,如遇不可抗力,影响交房期限的,被告应在不可抗力发生之日起15日内告知原告,使原告及时知道不可抗力事件,由原告与被告双方协商解除或变更合同。若不解除或变更合同的,被告可根据不可抗力的实际影响期限延期交房。本案中,被告辩称未能如期交房,是由于涉案楼盘所在工地遭受台风袭击,施工设施受损,无法正常施工,属于不可抗力,且在遭受台风袭击后,已张贴出公告告知原告实际情况,履行合同约定的告知义务,不应承担逾期交房违约责任。但在被告提交的(2014)粤湛粤西第009441号《公证书》中,仅能证明涉案的银苑花园1号楼及楼前场地被台风毁坏的情形,与原告所购买的银苑花园2号商住楼并非同一楼盘,原告对被告在遭受台风袭击后已履行告知义务的说法也不予认可,且被告又未能提供其他证据予以证明,故对被告因遭受不可抗力导致逾期交楼,依法不应承担违约责任的抗辩意见,因不符合合同约定而不予采纳。”

为此,如发生因“新冠”疫情导致工期延误、交付延迟、无法及时办理权属登记等情况时,合同一方应及时向对方发出书面通知留存证据,通知内容应包含因“新冠”疫情导致开发商无法履行合同按时交楼义务原因及自身为减损已采取积极措施。

关于买受人要求变更合同或解除合同问题

疫情发生后,买受人可能因自身支付能力(完全失去收入来源无法负担房屋价款)、标的房屋位于疫区、楼价市场价格波动等因素会向出卖人提出变更买卖合同或解除买卖合同,例如要求调整价款、延期支付购房款或退房。如买受人确因疫情隔离无法履行付款义务,我们认为亦属于不可抗力情形,可免除相应的违约责任,但买受人需就“因隔离无法履行付款义务”这一事实承担举证责任;而如买受人提出其收入下降、标的房屋位于疫区等理由,我们倾向于认为该理由不会导致合同双方“不能履行合同”的后果,即买受人仍可按照合同约定向出卖人支付房屋价款,不属于适用不可抗力条款的范围。

“苏耿贤商品房预售合同纠纷二审民事判决书”【(2019)粤13民终4302号】案中,二审法院认为“涉案《商品房买卖合同》签订后,惠阳区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月28日起新增两次权籍调查的手续,而原约定的办证期限在此后方才届满。因不动产权籍调查测绘增加的时间(56日)属于惠百川公司签订合同时无法预见也不能避免、不能克服的客观情况,属于不可抗力因素导致的时间延长,应当从办证历时中扣除相应天数。在本案的一审中,各方当事人均未明确提出适用“情势变更”原则,一审法院直接适用该原则,违反了相关的法律规定,本院予以纠正。”

此外,在该等情形下,买受人认为继续履行合同无法实现其合同目的,法律赋予其依情势变更之理由诉请法院请求变更或者解除合同的权利。房屋买受人主张变更合同或解除合同除依据不可抗力原则外,还可能引用情势变更原则。因情势变更规则的适用中法院将享有较大自由裁量权,是人民法院对民法公平原则的司法掌控故裁判机构对情势变更原则的适用是较为谨慎。

最后,无论适用不可抗力或情势变更原则均应当注意合同签订日期。如买受人在官方首次通报病情前订立合同,一般应认定当事人无力预见蔓延升级疫情及其对合同履行影响。如在启动应急响应乃至“封城”之后,当事人应当理性地考虑疫情可能对其履行合同的影响,故如其仍选择订立合同,则一方不能以不可抗力或情势变更原则予以免责

结语与建议

综上,从本文引述诸多案例反映实践情况看,“新冠”疫情导致《房屋买卖合同》无法履行成因复杂,并非能以统一适用“不可抗力”或“情势变更”原则一言蔽之,因而在构建论述体系时亦须综合考虑,不能为逻辑自洽忽略客观事实复杂性。“新冠”疫情冲击下,社会各类经济活动受到不同程度影响,如开发商交付房屋、办理房屋权属登记确可能延误、购房者因支付能力降低等无法继续履行合同等。为此,我们建议双方本着互利共赢思维,共度时艰难,降低双方损失无论协商或拟定起诉维护自身权益,建议各位可采取如下措施:

(一)如《购房合同》中有关于疫情属不可抗力约定,则优先适用该约定。如无约定,则应及时向购房者发出《延期交楼通知书》或签订《补充协议》重新约定交楼时间。如购房者欲解除《房屋买卖合同》,则应及时向开发商发出《解除合同通知书》。

(二)收集与保留“新冠”疫情阻碍合同履行的证据。1)例如停工报告,政府部门出具的官方书面通知、公告,官方媒体(或其他有公信力媒体)的报道等;2施工企业人员因确诊、疑似新型肺炎或密切接触者而隔离救治的医院证明;监理方出具的项目延期施工的监理日志;项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明;需要采购的材料是否存在疫区生产等证明材料。3)向买受人发出通知证明,例如书面通知的寄送文件、回执,录音录像,双方就不可抗力事宜确认签署的书面文件等。

(三)双方在疫情发生后应通过各种途径补救或降低损失。1)在本次疫情得到控制以后,开发商可通过加快施工进度以缩短逾期交付时间。(2)合同双方应及时测算延期天数、免责天数及合同约定逾期交房违约金数额等。(3)在“新冠”疫情之下,没有任何人可以置身之外,如无法通过协商处理争议,则应在法律规定时效内向法院或仲裁机构申请救济。
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一、律师介绍杨登基律师(联系方式:15800008078,微信同号),广东合邦律师事务所合伙人律师,广东外语外贸大学法律... 查看详细 >>
  • 执业地区:广东-广州
  • 执业单位:广东合邦律师事务所
  • 律师职务:主任律师
  • 执业证号:1440120********32
  • 擅长领域:房产纠纷、债权债务、合同纠纷、公司法