佛山市中级人民法院（下称“佛山中院”）聚焦人民群众“急难愁盼”，充分发挥审判职能作用，结合近两年的审判实践，梳理出涉及二手房屋买卖热点问题的十大典型案例，并就当前二手房屋买卖中的风险对社会公众进行提示，以增强购房群众规避风险、合法维权的意识，促进房屋买卖交易市场的平稳健康发展。佛山中院于11月10日，对外发布了《二手房屋买卖风险提示十大典型案例》，提醒广大市民在二手房交易中注意有关法律问题。
案例选登
案例一：夫妻共有房买卖问题
出卖人未经配偶同意出售夫妻共有房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。
案情简介：丁某与杜某签订房屋买卖合同，约定杜某以现状按套将涉案房屋售予丁某。涉案房屋为杜某与刘某的夫妻共同财产，杜某出售该房屋未经刘某同意。后杜某向丁某发出《通知书》要求解除涉案合同。丁某以杜某拒绝履行合同义务为由提起本案诉讼，要求杜某支付违约金121800元。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杜某支付违约金121800元予丁某。
法官说法：本案是因夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋引发的纠纷。本案争议焦点在于，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，房屋买卖合同效力问题。
《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”出卖人未经配偶同意及追认出售夫妻共同财产，构成无权处分行为，但这不属于合同无效的法定事由，不影响涉案《房屋买卖合同》对出卖人个人发生法律效力。出卖人未经配偶同意出售夫妻共同财产，导致合同无法履行，构成根本违约，应承担违约责任。
风险提示：买受人在签订合同时应仔细查看房屋不动产权证的权属人，核实房屋是否属于夫妻共同财产。如房屋属于出卖人夫妻共同财产，买受人在订立合同时应要求出卖人夫妻在房屋买卖合同上共同签名确认，避免因出卖人单方处分夫妻共同财产导致合同无法履行。
案例二：交易房屋所在地购房资格问题
买受人应具备交易房屋所在地的购房资格，因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户的，买受人应承担违约责任。
案情简介：王某（买方）、邢某（卖方）、某房公司（居间方）签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定邢某将涉案房屋出售予王某，并约定王某应如实向居间方及邢某告知有无购房资格，若王某的广佛入户 T卡2021年4月30日未能办妥，卖方同意延期30天申请贷款。经查，涉案房屋处于限购区域，王某自己联系的办证人员未能解决T卡办理问题。后经王某请求，某房公司工作人员为其推荐办理资格证书的机构，但王某后续未能在约定期限内通过考试取得职业资格证进而获取购房资格，导致涉案房屋无法过户。邢某起诉至法院，主张解除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决涉案房屋买卖合同解除，因王某不具备购房资格导致房屋无法过户，构成根本违约，应向邢某支付违约金。
法官说法：本案系因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户而引发的纠纷。本案争议焦点在于，双方均明知买受人不具备购房资格仍签订合同，导致房屋无法过户，各方责任如何认定问题。
本案中，涉案房屋位于限购区，王某明知自身不具备购房资格，轻信其自己联系的办证人员称可解决购房资格的承诺，签订《二手房买卖及居间服务合同》，后续未能在约定的期限内通过考试取得职业资格证进而获取购房资格，是《二手房买卖及居间服务合同》无法履行的直接原因。邢某作为出售方，并无证据证明其自愿承担王某不具备购房资格、无法交易风险，对因王某不具备购房资格而致合同无法继续履行并无过错，不应承担相应的责任。因王某不具备购房资格导致房屋无法过户的，构成根本违约，邢某有权解除涉案房屋买卖合同，并要求王某承担违约责任。
风险提示：买受人在购房前应了解及跟踪交易房屋所在地的最新限购政策，确认自身是否具有购房资格。如买受人在签订合同时尚不具备购房资格，但仍决定购买交易房屋的，买受人应对自身取得购房资格能力及购房资格取得时间进行充分评估，切勿盲目听信第三方机构可解决购房资格的承诺。买受人可与出卖人协商约定在买受人无法按时取得购房资格的情况下合同如何继续履行或是否解除等，避免因无法取得购房资格而导致合同无法履行。
案例三：关于房屋交易质量问题
对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，应视为买受人接受房屋的现状，此后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。
案情简介：2020年3月，李某向张某出售案涉房屋并签订房屋买卖合同。同年4月，张某以要进入房屋以便装修设计为由取得案涉房屋钥匙。同年5月，案涉房屋办理完毕网签。此后，张某将案涉房屋存在积水的现场视频通过微信发送予李某，并要求李某处理完毕积水问题再进行后续交易。同年6月，张某向李某发送律师函，以房屋存在严重渗水等质量问题要求解除合同。张某因此向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并要求李某双倍返还定金。李某亦提起反诉主张解除合同，并要求张某支付违约金198万元。诉讼中，经张某申请，法院摇珠选定鉴定机构对案涉房屋地下室防水及房屋墙面裂缝是否符合安全质量标准进行鉴定。鉴定结论认为案涉房屋室内浸水属于排水系统故障，不属于工程质量问题，房屋室内外墙面开裂不符合工程质量验收规范要求。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决解除房屋买卖合同，张某擅自解除合同构成违约，李某有权没收张某已付定金。
法官说法：本案系因房屋买卖交易中，作为标的物的房屋存在现场可见的质量问题而引发的纠纷。本案争议焦点在于，买受人张某以房屋墙面裂缝不符合工程质量规范为由主张出卖人李某构成违约并要求出卖人李某承担违约责任是否合理。
司法实务中，对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，视为买受人接受房屋现状，买受人后不得以此为由要求出卖人承担违约责任。本案中，虽然经司法鉴定可认定房屋墙面多处开裂属于工程质量问题，但房屋裂缝属肉眼明显可见的质量瑕疵，买受人张某实地看房时应当对墙面状况有所了解，案涉合同亦约定按现状买卖，应视为买受人张某对墙体裂缝的情形予以充分考虑。因此，法院对买受人张某以案涉房屋墙体开裂影响正常居住为由要求出卖人李某承担违约责任的主张不予支持。
风险提示：二手房由于经过使用，不可避免存在一定的质量瑕疵，故二手房交易一般也约定按现状交付，对于房屋明显存在的质量瑕疵，如买受人在现场查验后未提出异议，应视为买受人接受该质量瑕疵。因此，二手房买受人在签订房屋买卖合同前，应当对房屋现状进行现场勘察查验，针对房屋明显存在的质量瑕疵，买受人应在订立合同前就该质量瑕疵是否需要修复或是否需要因此减少价款等与出卖人充分协商。如双方就该质量瑕疵无法协商一致，买受人应拒绝订立合同。买受人在订立合同后又主张房屋存在该质量瑕疵的，出卖人对此无须承担违约责任。
案例四：二手房交易双方户口迁移问题
买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害赔偿的，应结合买卖双方在签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现等因素进行综合认定。
案情简介：杨某向黎某以165万元的价格出售案涉房屋，并书面约定杨某须将其与案外人徐某的户口迁出，户口迁出后，黎某另外向杨某支付3万元。随后，黎某向杨某支付168万元，但杨某未将户口迁出，并将3万元退还予黎某。直至本案纠纷诉至法院，案外人徐某的户口仍未迁出。据此，黎某认为，徐某未迁户已构成违约，杨某应向其支付相当于房价款8%的违约损害赔偿。杨某辩称其不存在违约行为，关于户口迁出应由黎某与徐某自行解决。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杨某应以1000元/月的标准向黎某支付自合同约定的逾期迁出之日起至一审法庭辩论终结之日止的违约损害赔偿，共计6500元。
法官说法：本案系因房屋出卖人未完成将案外人户口迁出的合同义务而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人杨某是否因徐某未迁户构成违约，买受人黎某主张的违约损害赔偿数额应如何认定。
本案中，合同已明确约定出卖人杨某应履行将其及案外人徐某户口迁出的义务，虽徐某并非本案诉讼当事人，但司法实务中，应认定买卖双方约定出卖人负担迁出户口义务的，该义务不限于仅出卖人迁出户口，而应指迁出户口上的所有人员。出卖人杨某未能促成徐某迁户已构成违约。
关于违约赔偿数额的确定，如买卖合同对逾期迁出户口的违约责任未进行约定，且双方提供的证据均无法证明买受人对购买涉案房屋的户口有相应的特殊需求（如子女入学就读等），构成买受人购买涉案房屋目的的重要组成部分时，违约损害赔偿责任以补偿性为原则。故本案以补偿买受人黎某因徐某未能迁户导致的损失为原则，结合出卖人杨某过错程度、户口不能迁出的原因及迁户对买受人黎某的影响等因素确定损害赔偿数额。
风险提示：如二手房屋买受人对购买房屋的户口有相应特殊需求，且该需求是其购买房屋主要目的，买受人应将该特殊需求在合同中予以明确，同时约定如出卖人未履行该义务时所应承担的违约责任，以便在出卖人未按约定迁出户口时，买受人请求出卖人承担违约责任有明确的依据，同时也便于法院在诉讼中对双方约定的违约责任是否合理有明确的判断依据。
二手房屋买卖风险提示十大典型案例目录
案例一：出卖人未经配偶同意出售夫妻共有房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。
案例二：买受人应具备交易房屋所在地的购房资格，因买受人不具备购房资格导致房屋无法过户的，买受人应承担违约责任。
案例三：合同约定以银行贷款方式支付房款，且在贷款金额不足时以现金补足，在银行房贷政策发生变化导致买受人无法办妥贷款的情况下，买受人仍应以现金方式支付剩余房款。买受人以此为由拒付购房款的，构成违约。
案例四：合同约定买受人应在约定期限内办理贷款申请手续，该期限并非买受人办妥贷款手续期限，买受人未在该期限内取得同贷书不构成违约。
案例五：出卖人在合同中确认交易房屋是其在佛山市内的唯一房屋，不能视为出卖人确认该房屋是其省内唯一房屋。由此额外产生的税费应按双方约定由买受人负担。
案例六：对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，应视为买受人接受房屋的现状，此后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。
案例七：买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害赔偿的，应结合买卖双方在签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现等因素进行综合认定。
案例八：守约方对违约方的违约行为虽持异议但未行使合同解除权并积极配合履行，应认定合同仍继续履行。
案例九：双方协商变更合同履行方式后，并未约定合同后续各项义务履行期限，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。
案例十：出卖人在买受人享有的约定宽限期到来之前不得以买受人未履行合同义务为由解除合同。
备注：本文发表于2022年11月11日《南方日报》第A07版，该文版权等属《南方日报》所有，笔者仅用于学习交流。如涉及到侵权，请联系杨登基律师（15800008078）及时删除。
杨登基律师短评：
关于二手房买卖纠纷案件，关于排前三的纠纷主要以房屋质量问题、因市场价格急剧变化导致买受人自认亏损（找各种理由予以解除合同退房）以及因购房资格最终无法落实导致合同解除的纠纷争议居多。
1、关于二手房质量问题，主要集中在房屋开裂、漏水、渗水等方面，因该类问题存在一定隐蔽性，出售人或中介可能出于经济利益角度刻意隐瞒或间接隐瞒房屋已存在的质量问题，导致买受人在不知情情况下接收房屋。因买受人在入住房屋后一段时间才发现开裂、漏水或渗水问题，日后欲主张解除合同退房可能性很低。关于房屋开裂问题，需区分两种情形：第一，如房屋开裂属于地基下陷导致整栋楼受力不均引起结构性开裂，这很可能导致二手买受人入住后存在重复维修风险，甚至导致二手买受人在若干年后重新出售该房屋可能引起新的纠纷。所以，该种情形买受人可以购房合同目的无法实现或存在恶意欺诈为由，主张撤销合同或解除合同。第二，如房屋属于细微开裂，并非整栋楼受力不均引起，此类情形可以要求出售人进行赔偿维修费用、误工费等。
有些买受人可能因经验缺失等原因，在查看或接收二手房之前（特别是一些楼龄超过20年老房屋）并无认真查看房屋内墙与外墙（是否有开裂漏水痕迹或维修痕迹）等，最终导致其在收楼入住后（甚至入住遇到当地雨季后）才发现房屋存在开裂、漏水等问题，此时再进行维权的难度极高。所以，买受人在查看二手房或接收二手房之前，可通过多方渠道（可通咨询物业、保安等）了解涉案房屋质量问题。如确实无法得知房屋质量问题，买受人可委托懂行朋友或验房师等勘察，这可降低因收楼后才发现房屋质量问题引起争议概率。
2、关于二手房买受人在签订合同后因市场环境急剧下降等导致解除合同问题，主要集中在买受人可能因投资性购房在支付定金（首付款）后房屋市场价格出现降价，进而欲通过各种“正当理由”主张解除合同退房等。笔者遇到较为典型的案例，二手房买受人与出售人签订合同后，第二天听闻涉案房屋新楼盘推出更为优惠价格条件，所以买受人以双方签订合同无效为由要求解除合同并不予赔偿出售人损失，进而引起争议。
所以，律师在此建议，因购买房屋对于绝大部分人都属于大额消费行为，所以在购买二手房或签订合同之前，应通过各种途径了解涉案二手房配套与价格条件，并对比涉案二手房附近一手房（商品房）价格等，货比三家后才签订合同，以免签订合同后才发现有更好选择导致毁约引起争议。
3、关于因购房资格无法落实导致签订合同无法履行引起争议问题，在一线城市中的首次刚需年轻购房业主较为常见。因一线城市房屋具有一定稀缺性，一些年轻买受人在中介“画大饼式宣传攻势下”，明知其暂未能具备当地购房资格前提下，轻信中介可协助通过快速途径取得购房资格等，最终在签订合同支付定金后，因无法在约定期限内取得购房资格，最终导致合同无法履行从而引起争议。
在该该类纠纷中，除买受人保留证据证明中介等对其可取得购房资格作出承诺性证据外，否则买受人对于合同不能履行具有主要责任，其很可能因此需承担合同无法履行（根本违约）导致的赔偿责任。
所以，律师建议买受人在不具备购房资格等条件下，对于签订合同购房应慎重，不可盲目自信，应评估自身是否可承受因根本违约导致高额违约金损失。当然，如买受人已遇到此类纠纷，应当从两方面入手降低其损失。第一，买受人应当保留当时的证据，特别是中介等对其承诺可协助办理购房资格的承诺证据，以此降低其违约金损失；第二，如均无上述证据，买受人应当及时通知中介与出售人，告知其可及时将涉案房屋另行及时处置，以降低对方损失，进而主张《二手房买卖合同》违约金比例约定过高，对方实际损失并无合同约定违约金高，协商降低违约金赔偿损失。
除上述二手房中的前三类较多遇见纠纷外，关于法拍房中付款与过户等纠纷，近期也呈现增多趋势，这可能与现社会大环境中法拍房数量激增呈正相关。所以，律师建议竞拍人应仔细阅读竞拍公告中的内容，特别是是否要求具有购房资格、是否限定特别买受人范围（例如农村宅基地房买卖）、付款与交付条件、是否负责清场交吉等问题应当充分了解。如时间允许，竞买人应到涉案房屋现场勘察，获取涉案房屋第一手信息资料，从而为竞拍购买提供准确依据。从某种程度上说，二手房交易中纠纷发生的根源，可能由于出售人、买受人或中介存在明显的信息差而引起。
