如何界定福利性住宅的范围

在全国各地房价上涨过快的情况下，2006年5月29日国务院办公厅转发了建设部、国土资源部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出要综合运用行政手段和经济手段，发挥住房、税收、信贷、土地政策的作用，调控房地产市场。随着住房制度和土地出让方式的改革，特别是按照规定商品住宅必须以招拍挂方式出让土地，土地价格已经成为房价上涨中比较敏感的问题。其实，我们应该看到，现有的规定在住房供地政策上已经作了区别规定，《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）中规定“福利性住宅”属于划拨用地范围，可以采取划拨方式供地。但在实际执行过程中，对福利性住宅性质的认定存在较大争议，到底哪些住房属于福利性住宅的范围？

 福利性住宅指国家为解决中低收入者的住房问题，由国家直接出资或者在资金、信贷、用地等方面提供优惠政策建设的并实行低价出售或出租的社会保障性的住房。

依据有关规定，主要包括以下几种住房：

1、经济适用住房。《经济适用住房管理办法》第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。”第九条规定：“经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。”所以经济适用房属于福利性住宅，建设用地应当实行行政划拨方式供应。

2、城镇最低收入家庭廉租住房。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第四条规定：“符合市、县人民政府规定的住房困难的最低收入家庭,可以申请城镇最低收入家庭廉租住房。”第十一条中规定“政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应”。建立城镇最低收入家庭廉租住房制度是强化政府住房保障职能的体现，廉租住房主要针对城镇最低收入家庭，是保障其住房基本需求的必要措施，所以城镇最低收入家庭廉租住房当然属于福利性住宅，政府新建的廉租住房建设用地应该以划拨方式供应。

3、集资、合作建房。《经济适用住房管理办法》第二十九条　规定：“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”可以看出，集资、合作建房的土地供应政策应当按照经济适用房管理，以划拨方式供应。集资、合作建房要明确以下几点：一是集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理；二是集资、合作适用的对象应当按照申请购买或承租经济适用住房的的条件；三是凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。集资、合作建房中还有一种比较特殊的形式，就是企业利用自有土地进行集资、合作建房。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。”所以，对符合条件的企业利用自有土地集资、合作建房的，应当执行关于经济适用住房的有关政策，不改变土地供应的方式，继续保留原来划拨土地的性质。需要指出的是，集资、合作建房现在有的地方比较混乱，甚至出现借机变相进行住房实物福利分配的情形，应当严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。

4、其他福利性住宅。对于各个地方政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，采取的具有保障性质的政策性住房，即使在叫法各有不同，但都应属于福利性住宅范畴。比如康居（安居）住房、有的地方为了解决重大拆迁项目安置建设的配套商品房等等。